Suspensão
da Consolidação do Imóvel

O prazo da intimação é de quinze dias, contados do recebimento, para pagar as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, penalidades, encargos legais, tributos, condomínio e as despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997); se a intimação foi por edital, o prazo corre da última publicação. Vencido esse prazo sem o pagamento, o oficial do registro de imóveis certifica o fato e averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do credor, à vista da prova do recolhimento do imposto de transmissão (art. 26, § 7º). A partir dessa averbação, o credor fica obrigado a levar o imóvel a leilão. Em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor, a averbação só é feita trinta dias depois de vencido o prazo da intimação, e o pagamento até lá ainda faz o contrato voltar a valer (art. 26-A, §§ 1º e 2º).

A suspensão é pedida ao juiz, em tutela de urgência, e depende de o caso apresentar fundamento e risco: não é efeito automático de entrar com a ação, e não é o escritório quem decide. O que costuma sustentar o pedido é um vício na etapa anterior, como intimação feita em endereço que não era o do devedor, edital publicado sem as tentativas pessoais ou valor cobrado com encargo indevido. Enquanto a consolidação não é averbada, o pagamento do que está vencido continua sendo um caminho aberto, e os dois costumam ser examinados na mesma conversa.

É a averbação, na matrícula do imóvel, que torna plena a propriedade do credor fiduciário quando a mora não é purgada. Na alienação fiduciária, o imóvel já estava em nome do credor desde a assinatura do contrato, e o devedor tinha a posse e o direito de adquiri-lo ao pagar; com a consolidação, esse direito se extingue. A partir dali o credor tem prazo para promover o leilão (art. 27), pode pedir a reintegração de posse com desocupação em sessenta dias (art. 30) e passa a ser devida taxa mensal de ocupação de um por cento sobre o valor do imóvel (art. 37-A).

Depende do motivo. Se o que se ataca é a regularidade do procedimento, como intimação feita em endereço que não era o do devedor, edital publicado sem as tentativas pessoais ou valor cobrado com encargo indevido, a discussão é judicial e o pedido é o desfazimento da averbação, com o retorno do contrato. Se não há vício e a mora simplesmente não foi purgada no prazo, o Superior Tribunal de Justiça fixou em recurso repetitivo que resta ao devedor apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997 (Tema 1288), exercido até a data do segundo leilão e pelo valor da dívida inteira, não das parcelas atrasadas.

O valor é conferível, e conferi-lo costuma ser o primeiro trabalho. A intimação deve discriminar o que compõe a dívida: parcelas vencidas, juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos, contribuições de condomínio e despesas de cobrança e de intimação. Quando a conta inclui encargo que não deveria entrar, o devedor fica impedido de pagar o valor correto, e é sobre isso que a discussão judicial costuma se apoiar. Depositar em juízo o que se entende devido é um dos caminhos, e a escolha depende do prazo que ainda resta.

Depende de como a diligência foi feita. A lei manda intimar pessoalmente o devedor e, se houver, o terceiro fiduciante, admitindo a entrega por oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento (art. 26, § 3º, da Lei 9.514/1997). Havendo suspeita motivada de ocultação, há procedimento próprio de retorno em hora marcada, e em condomínio com controle de acesso a entrega pode ser feita ao funcionário da portaria responsável pela correspondência. Também é dever do devedor informar ao credor a mudança de domicílio. Por isso a resposta sai da leitura dos comprovantes, e não da impressão de quem recebeu.

Ela reescreveu boa parte do procedimento. Entre as mudanças que mais alcançam o devedor: o prazo para o credor promover o leilão depois da consolidação passou de trinta para sessenta dias; o segundo leilão passou a admitir, na regra geral e a critério do credor, lance de pelo menos metade do valor de avaliação; a comunicação das datas dos leilões passou a alcançar também o terceiro fiduciante; e, quando o contrato traz endereço eletrônico, o envio da intimação por esse meio com quinze dias de antecedência virou condição para a intimação por edital. A lei também deixou expressa a extinção da dívida quando o segundo leilão de imóvel residencial financiado não alcança o mínimo.

O credor tem sessenta dias, contados do registro da consolidação, para promover o primeiro leilão público (art. 27 da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023). Se o maior lance do primeiro leilão for inferior ao valor do imóvel previsto no contrato, o segundo ocorre nos quinze dias seguintes. As datas, os horários e os locais dos dois leilões têm de ser comunicados ao devedor nos endereços do contrato, inclusive no eletrônico, e é até a data do segundo leilão que vale o direito de preferência do devedor.