O Contrato Acabou e
o inquilino não desocupa

O Que Não Fazer Depois Que o Prazo Vence

Aqui quase nada é urgente por causa de dinheiro. O que estraga o caso é deixar passar a data certa, ou agir de um jeito que o processo depois não aproveita.

• Continuar recebendo o aluguel sem dizer nada

  Silêncio tem efeito escrito na lei. Passados trinta dias do fim do prazo sem oposição sua, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, §1º). O dinheiro continua entrando, mas o caminho para retomar fica mais longo.

• Avisar só por telefone ou por mensagem apagável

  A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.812.465, em 2020, que a notificação prévia ao inquilino é elemento obrigatório para a validade da ação de despejo por denúncia vazia. Sem prova da entrega, a ação nasce com defeito.

• Somar as renovações para chegar aos trinta meses

  Doze meses renovados três vezes não viram trinta e seis. No REsp 1.364.668, em 2017, a Terceira Turma firmou que o art. 46 só admite a denúncia vazia se um único instrumento fixou prazo igual ou superior a trinta meses. Prorrogações sucessivas não se somam.

• Declarar uso próprio que você não vai poder sustentar

  Nas hipóteses dos incisos III e IV do art. 47 o retomante tem de comprovar ser proprietário, promissário comprador ou cessionário em caráter irrevogável, com título registrado na matrícula (art. 47, §2º). E o art. 44, II trata como crime de ação pública deixar de usar o imóvel para o fim declarado dentro de cento e oitenta dias, ou usá-lo por menos de um ano.

Os Prazos Que Já Estão Correndo

A Lei do Inquilinato marca datas exatas nesta situação, e todas elas partem do dia em que o prazo do contrato venceu.

• 30 dias

  Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, §1º, da Lei 8.245/1991). Dentro dessa janela, a ação de despejo pode ser proposta sem notificação prévia, exceção que o Superior Tribunal de Justiça reconheceu no REsp 1.812.465.

• A qualquer tempo

  Ocorrida a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato quando quiser, concedido o prazo de trinta dias para a desocupação (art. 46, §2º). Na locação não residencial por prazo indeterminado a regra é a mesma: denúncia por escrito, com trinta dias para o inquilino sair (art. 57).

• 5 anos

  Nos contratos verbais ou escritos com prazo inferior a trinta meses, a retomada sem motivo só volta a caber se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (art. 47, V). A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.511.978, em 2021, que esse prazo conta do início da locação, e não do fim do prazo determinado.

O Que Dá Para Fazer Hoje

1. Ache o contrato e leia o prazo de um instrumento só

   Não a soma dos aditivos: o prazo que um único contrato escrito fixou. Trinta meses ou mais abrem a retomada sem motivo pelo art. 46. Abaixo disso, ou sem nada escrito, o caso corre pelo art. 47, e aí a retomada depende de uma hipótese da lei.

2. Marque no calendário a data em que o prazo venceu

   Dela saem os trinta dias do art. 46, §1º. Se a data ainda está dentro da janela, a ação pode ser proposta sem aviso prévio. Se já passou, a locação se prorrogou, e o caminho passa obrigatoriamente pela notificação.

3. Registre por escrito que você se opõe à permanência

   Carta com aviso de recebimento, notificação por cartório de títulos e documentos ou e-mail com confirmação de leitura. O art. 58, IV admite a notificação por correspondência com aviso de recebimento desde que autorizado no contrato. O que se leva ao processo é o comprovante de entrega, não o texto.

4. Tire a certidão atualizada da matrícula do imóvel

   Se a retomada depender de motivo, ela vai precisar disso: nas hipóteses dos incisos III e IV do art. 47 o retomante comprova a titularidade com título registrado junto à matrícula (art. 47, §2º). Vale também para quem comprou o imóvel já alugado, porque a cláusula de vigência averbada muda a resposta.

5. Prepare o recebimento do imóvel desde já

   Vistoria de entrada, contas de consumo e condomínio em aberto, e o documento da garantia prestada, que se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Ter isso pronto evita que a devolução, quando vier, abra uma segunda discussão.

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