Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Imóvel Sem Escritura
e Como Regularizar
Você comprou, herdeu ou recebeu o imóvel, mora nele e paga tudo, mas no cartório ele continua sendo de outra pessoa. O escritório lê a matrícula, diz qual dos caminhos o seu caso pede e conduz até o registro sair no seu nome.
- São quatro caminhos possíveis, e a matrícula do imóvel é o que diz qual é o seu
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Imóvel Não Está no Seu Nome
- A compra foi feita por contrato ou recibo e nunca virou escritura pública, nem chegou ao registro de imóveis.
- A escritura existe, mas nunca foi registrada na matrícula, e por isso ainda não transferiu a propriedade.
- O imóvel ficou no nome de quem já morreu, e o inventário do antigo dono nunca foi aberto.
- Agora você precisa vender, financiar ou dividir e descobriu que, no papel, o imóvel não é seu.
Não é preciso saber qual caminho serve ao seu caso. A matrícula atualizada e os papéis que você já tem dizem quase tudo, e essa leitura é a primeira parte do trabalho.
A ocupação vem de posse antiga, sem nenhum contrato? Quando não existe documento de compra e a posse já dura anos, o caminho costuma ser a usucapião, que tem requisitos e prazos próprios.
Ver como funciona a usucapião →Da Leitura da Matrícula ao Registro no Seu Nome
Você traz os papéis que tem. O escritório descobre em que estado o imóvel está no registro e conduz o caminho mais curto que o caso admite.
Certidão da matrícula
Quem consta como dono, que ônus existem, se há penhora, hipoteca, indisponibilidade ou alienação fiduciária, e se a construção está averbada.
Cadeia de transmissões
De contrato em contrato até o último nome registrado, inclusive as vendas de gaveta que aconteceram no meio do caminho, antes de você.
Situação do antigo dono
Se está vivo e localizável, se faleceu e deixou herdeiros, se responde a execuções ou dívidas capazes de alcançar o imóvel.
Escolha do caminho
Escritura, adjudicação compulsória, usucapião ou inventário do antigo dono. Você sabe qual é o seu já na consulta, e por quê.
Impostos e pendências
ITBI ou ITCMD conforme o caminho, IPTU atrasado, dívida de condomínio e as exigências do município que travam o registro.
Registro e averbações
O título levado ao registro de imóveis e as averbações que faltarem, como a da construção. É isso que devolve a você o direito de vender, financiar ou deixar o imóvel de herança.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
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Confere o que você tem no papel, se o antigo dono ainda pode assinar e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê a matrícula e os seus documentos, indica o caminho, lista o que falta e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Certidões e providências
O escritório pede as certidões do imóvel e das pessoas envolvidas e resolve o que precede o título: imposto, pendência do imóvel, notificação de quem precisa assinar.
Título e registro
Escritura, adjudicação, sentença ou formal de partilha, conforme o caso, levado ao registro de imóveis até a matrícula ficar no seu nome.
Sobre o tempo. Cada caminho tem um ritmo próprio: depende de localizar o antigo dono ou os herdeiros, das certidões, do imposto e da resposta de quem é notificado. Por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso. O que costuma encurtar tudo é começar enquanto as pessoas que precisam assinar ainda estão vivas e localizáveis.
Os Dois Modos de Chegar à Matrícula
Todo caminho termina no registro de imóveis, mas nem todo caso chega lá pelo mesmo lado. Ou existe um título a completar com quem vendeu, ou existe uma posse a ser reconhecida.
Pelo título
Com o Antigo Dono
Escritura, adjudicação compulsória ou inventário de quem faleceu.
- Há contrato, promessa ou recibo de compra, e o preço foi pago
- O vendedor está vivo e aceita assinar: sai a escritura pública, que vai a registro
- O vendedor se recusa ou sumiu: cabe adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça
- O vendedor faleceu: o título passa pelo inventário dele, e os herdeiros é que assinam
É o caminho mais direto quando existe papel de compra e alguém para assinar.
Pela posse
Sem o Antigo Dono
Usucapião, quando é o tempo de ocupação que gera o direito.
- Não há documento de compra, ou ele não se sustenta sozinho
- O antigo dono não é encontrado, ou os herdeiros dele são muitos e desconhecidos
- A ocupação é longa, contínua, sem oposição e exercida como dono
- O pedido corre no registro de imóveis ou na Justiça, conforme a prova e as anuências
Aqui a propriedade não vem de quem vendeu: vem do tempo de posse reconhecido.
Base legal: arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil; art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022, e Provimento CNJ 150/2023; Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça; arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil e art. 216-A da Lei 6.015/1973, na usucapião; arts. 610 e 659 do Código de Processo Civil, no inventário.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Regularizar imóvel é, quase sempre, um problema de registro: a mesma compra vira escritura, adjudicação ou usucapião conforme o que a matrícula mostra, e é a formação notarial e registral que enxerga essa diferença antes de o trabalho começar. Quando o caminho depende de herdeiros ou de um vendedor que se recusa, a parte de conciliação costuma encurtar o que iria para a Justiça.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
O Que Custa e o Que Está em Jogo
Quanto custa?
Depende do caminho, e você conhece todas as partes antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Emolumentos do cartório de notas e do registro de imóveis, por tabela oficial de cada estado. Variam conforme o valor do imóvel.
- Imposto: ITBI na compra e na adjudicação, ITCMD quando o imóvel vem de herança ou de doação. Alíquotas e isenções variam por município e por estado.
- Pendências do imóvel, como IPTU atrasado e averbação de construção, que o cartório costuma exigir antes do ato.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Dá para deixar como está?
Dá, e é o que muita gente faz por anos. O ponto é que, enquanto o registro não muda, a lei continua tratando o antigo dono como proprietário (art. 1.245, §1º, do Código Civil). Na prática:
- O imóvel não pode ser vendido nem financiado por você, porque o comprador e o banco olham a matrícula, não o contrato.
- Dívida do antigo dono pode alcançar o imóvel, com penhora e praça, e reverter isso depois é bem mais difícil do que regularizar antes.
- Quando o antigo dono morre, a assinatura que faltava passa a depender de todos os herdeiros dele e de um inventário que não é o da sua família.
- Na sua herança o imóvel não entra como bem seu, e os seus filhos recebem o mesmo problema, com uma geração a mais de gente para localizar.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a leitura da matrícula.
Do imóvel
- Certidão da matrícula atualizada, ou a transcrição antiga
- Carnê do IPTU, com o número do cadastro no município
- Planta, projeto aprovado ou habite-se, se houver
- Certidão negativa de débitos do imóvel
Do negócio
- Contrato de compra e venda, promessa ou recibo, mesmo antigo e manuscrito
- Comprovantes do pagamento do preço
- Escritura lavrada e nunca registrada, se existir
- Cessões de direitos e contratos de gaveta anteriores ao seu
Das pessoas
- Documento de identidade e CPF, seus e do vendedor, se você tiver
- Certidão de nascimento ou de casamento de cada parte
- Certidão de óbito e nome dos herdeiros, se o vendedor faleceu
- Endereço atual de quem precisa assinar ou ser notificado
Não tem quase nada? Não é impedimento. Matrícula, certidões e dados do antigo dono podem ser buscados depois, inclusive pelo escritório, e é essa busca que costuma revelar qual caminho serve.
Perguntas Frequentes Sobre Imóvel Sem Escritura
Contrato de compra e venda vale como prova de que o imóvel é meu?
Vale entre você e quem vendeu, mas não faz de você o dono. A propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula, e, enquanto isso não acontece, o vendedor continua a ser havido como proprietário perante terceiros (art. 1.245 do Código Civil). O contrato é o documento que abre caminho para a escritura ou para a adjudicação, e por isso ele precisa ser guardado e lido com cuidado.
O vendedor se recusa a passar a escritura ou sumiu. O que fazer?
Cabe adjudicação compulsória: o juiz, ou o próprio registro de imóveis, supre a assinatura que falta. Pela Lei 14.382/2022 esse pedido também pode ser feito em cartório (art. 216-B da Lei 6.015/1973), com advogado, ata notarial, certidões de inexistência de litígio, prova do pagamento do preço e recolhimento do ITBI. O promitente vendedor é notificado e tem prazo para se manifestar. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça deixa claro que esse direito não depende de o contrato estar registrado.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não, e é a confusão mais cara desse assunto. A escritura é lavrada no cartório de notas e declara o negócio; o registro é feito no cartório de registro de imóveis e é o ato que transfere a propriedade. Escritura guardada em casa, sem registro, não muda o nome na matrícula. Para imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, a escritura pública é exigida por lei (art. 108 do Código Civil).
Comprei de quem também não tinha escritura. Tem solução?
Tem, e é mais comum do que parece. Quando existe uma corrente de contratos de gaveta, o trabalho é reconstruir a cadeia até o último nome registrado e decidir se dá para completá-la com escrituras e cessões, ou se o caso pede adjudicação ou usucapião. Cada elo que falta é uma assinatura a mais para conseguir, ou um tempo de posse a mais para provar.
O antigo dono faleceu. Preciso fazer o inventário dele?
Em regra sim, quando o caminho é o do título: para assinar no lugar de quem morreu, os herdeiros precisam ter o imóvel apurado no inventário, e é dele que sai a legitimidade para transmitir. Há duas saídas fora disso: a adjudicação compulsória dirigida ao espólio e aos herdeiros, quando existe promessa e o preço foi pago, e a usucapião, quando o que sustenta o caso é o tempo de posse.
Posso vender o imóvel por contrato, do mesmo jeito que comprei?
Pode, e é assim que a corrente de contratos de gaveta se forma, mas o problema só muda de dono. Quem compra não consegue registrar nem financiar e passa a correr o risco das dívidas de quem está na matrícula; e você segue aparecendo como parte de um imóvel que nunca transferiu. Cada venda feita por fora acrescenta um elo a mais para a regularização futura e costuma derrubar o preço na negociação.
Tenho só o carnê de IPTU no meu nome. Isso já resolve?
Não. O carnê de IPTU é cadastro do município, feito para cobrar o imposto, e não prova propriedade: dono é quem consta na matrícula do registro de imóveis. O mesmo vale para conta de luz, número de contribuinte e declaração de posse assinada por terceiros. Esses papéis têm outro valor: servem de prova do tempo e do modo de ocupação, o que pesa quando o caminho é a usucapião.
Quanto tempo de posse é preciso para regularizar por usucapião?
Depende da modalidade: vai de dois anos, na usucapião familiar, a quinze anos na extraordinária, que caem para dez quando o imóvel é a sua moradia habitual (arts. 1.238 a 1.240-A do Código Civil). Ainda assim, a usucapião não é o primeiro caminho quando existe contrato e alguém para assinar: nesses casos a escritura ou a adjudicação costumam ser mais curtas. A página de usucapião detalha cada modalidade e seus requisitos.
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Contato
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Matriz
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
