Tenho Direito ao Saldo
do Leilão do Imóvel
Sim, quando a venda supera a dívida e as despesas.
A regra está no art. 27, §4º, da Lei 9.514/1997, que rege o leilão do imóvel dado em alienação fiduciária. Nos cinco dias que se seguirem à venda, o credor entrega ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos a dívida, as despesas e os encargos do imóvel. Essa entrega importa recíproca quitação entre os dois lados.
O ponto de partida da conta é o preço alcançado no leilão, e não o valor de avaliação nem o preço de mercado do bem. Por isso duas perguntas andam juntas: quanto o imóvel produziu e o que foi deduzido. A segunda costuma ser a que decide o resultado.
Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
Por Que Essa Diferença É do Devedor
A alienação fiduciária serve para o credor receber o que lhe é devido, não para ficar com o imóvel. Vendido o bem, o crédito se satisfaz até onde alcança, e o que passa disso não tem razão para permanecer com quem emprestou o dinheiro.
O §3º do art. 27 delimita o que sai da conta: a dívida na data do leilão, com juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais; as despesas do procedimento, como intimação, anúncios e comissão do leiloeiro; e os encargos do imóvel, isto é, prêmios de seguro, tributos e contribuições condominiais. Fora dessa lista, nada se deduz.
Quem faz a conta é quem recebeu o dinheiro, e é por isso que ela precisa ser conferida. O trabalho começa por números e datas: edital, atas dos dois leilões, saldo devedor na data da venda e a matrícula do imóvel, onde cada ato fica averbado. Não vindo demonstrativo do credor, cabe pedi-lo por escrito e, sem resposta, exigir as contas na Justiça.
Quando Não Há o Que Entregar
São três situações diferentes, e cada uma tem regra própria.
Segundo leilão sem lance no mínimo legal
Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo do §2º, o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação do §4º (art. 27, §5º, da Lei 9.514/1997). Há decisões do Superior Tribunal de Justiça, em casos concretos, que ainda assim reconhecem a devolução da diferença com base na vedação do enriquecimento sem causa, e há decisões em sentido contrário. Não existe tese fixada em repetitivo.
O leilão não cobriu a dívida
Aí não sobra: falta. Em regra o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado em execução (art. 27, §5º-A). A ressalva está no art. 26-A, §4º: nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não alcança o referencial mínimo, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação.
Havia penhora ou outro direito sobre o imóvel
Penhoras, arrestos e bloqueios que recaiam sobre o direito de aquisição do fiduciante não impedem a consolidação nem a venda, mas os titulares desses direitos sub-rogam-se no direito ao saldo que eventualmente restar do produto da venda (art. 27, §§11 e 12).
O Que Entra e o Que Sai da Conta
| Item | Como entra na conta | Onde está |
|---|---|---|
| Preço alcançado no leilão | É o ponto de partida, e não o valor de avaliação | Lei 9.514/1997, art. 27, §4º |
| Dívida na data do leilão | Deduzida, com juros, penalidades e encargos do contrato | Art. 27, §3º, I |
| Despesas do procedimento | Deduzidas: intimação, anúncios e comissão do leiloeiro | Art. 27, §3º, II |
| Encargos do imóvel | Deduzidos: seguro, tributos e cotas de condomínio | Art. 27, §3º, III |
| Indenização de benfeitorias | Somada ao que é entregue ao devedor | Art. 27, §4º |
| Prazo de entrega | Cinco dias contados da venda do imóvel no leilão | Art. 27, §4º |
O leilão já aconteceu e nada chegou?
A página de situação explica o que conferir primeiro na matrícula e nas atas, o que pedir ao credor por escrito e quais datas começam a contar.
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Base legal: Art. 27, §§2º, 3º, 4º, 5º, 5º-A, 6º-A, 11 e 12, e art. 26-A, §§3º e 4º, da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023; arts. 907 e 908 do Código de Processo Civil, no leilão judicial; ação de exigir contas nos arts. 550 a 553 do mesmo código. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Imobiliário.
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