Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Escritura e Registro
do imóvel, passo a passo
Escritura e registro são duas etapas, em dois cartórios diferentes, e só a segunda transfere a propriedade. O escritório lê a matrícula, reúne as certidões, escreve a minuta e acompanha o título até ele entrar na matrícula.
- Quem tem só a escritura ainda não é dono: a propriedade passa com o registro
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Imóvel Vai Mudar de Dono
- Você está comprando um imóvel, de particular, de construtora, de espólio ou com financiamento.
- Você está vendendo ou doando e quer a transferência fechada, sem pendência sobrando para trás.
- A escritura foi feita e nunca registrada, às vezes há anos, às vezes por quem já faleceu.
- O imóvel veio de herança, partilha ou usucapião e precisa chegar à matrícula em nome de quem ficou com ele.
Não é preciso saber qual documento falta. É comum a pessoa chegar só com o contrato e o carnê do IPTU, e ler a matrícula é o primeiro trabalho.
A compra foi feita só com contrato particular? Quando o imóvel foi comprado de gaveta e a matrícula continua em nome de quem vendeu, o caminho começa antes da escritura.
Ver contrato de gaveta →Da Leitura da Matrícula ao Registro Concluído
Você traz o negócio. O escritório cuida da papelada que faz o imóvel mudar de dono sem deixar pendência na matrícula.
Leitura da matrícula
Quem é o dono de registro, como o imóvel está descrito e que ônus, penhoras ou indisponibilidades já constam ali. É o documento que manda, não o anúncio.
Certidões e conferências
Certidões do imóvel e de quem vende, além dos débitos que acompanham o bem, como IPTU e condomínio, antes de qualquer assinatura.
Redação do contrato
Promessa de compra e venda ou contrato definitivo, com preço, prazos, responsabilidade por débitos e o que acontece se alguém não cumprir.
Minuta da escritura
O texto levado ao tabelionato, com a qualificação completa das partes e do imóvel, escrito nos termos que o registro de imóveis aceita.
Impostos e guias
Conferência do ITBI na compra e venda, ou do ITCMD na doação, com as isenções previstas na lei do município e do estado.
Registro e averbações
Protocolo do título no registro de imóveis, resposta às exigências do oficial e as averbações que faltarem, como construção e mudança de estado civil.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
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Confere em que etapa o negócio está, se já existe contrato ou escritura assinada e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado analisa o caso, indica a forma do título, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Matrícula, certidões e minuta
O escritório lê a matrícula, reúne as certidões, aponta o que precisa ser resolvido antes e escreve a minuta que vai ao tabelionato.
Escritura, imposto e registro
Assinatura no tabelionato, recolhimento do imposto e protocolo no registro de imóveis, com acompanhamento até a matrícula sair atualizada.
Sobre o tempo. A etapa mais longa costuma ser a das certidões e das pendências que aparecem na matrícula, como uma construção sem averbação ou um inventário não concluído. Depois vêm o tabelionato e o registro de imóveis, que têm prazos próprios de qualificação do título. Por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso.
Escritura Pública ou Instrumento Particular
O registro de imóveis não registra combinado: registra título. E a forma do título não é escolha das partes, porque depende do valor do imóvel, do tipo de negócio e de quem está financiando.
Regra geral
Escritura Pública
Lavrada no tabelionato de notas, a critério das partes quanto ao cartório.
- Exigida nos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos
- Serve para compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento e renúncia
- O tabelião confere identidade, capacidade e vontade das partes, e a documentação do imóvel
- Pode ser lavrada em qualquer tabelionato do país, inclusive por videoconferência pelo e-Notariado
A escritura é o título. Quem para nela ainda não é dono perante terceiros.
Casos previstos em lei
Instrumento Particular
Contrato escrito com a mesma força de escritura, nas hipóteses que a lei autoriza.
- Imóvel de valor até trinta salários mínimos, quando a lei não exigir outra forma
- Financiamento no Sistema Financeiro da Habitação (art. 61, §5º, da Lei 4.380/1964)
- Contratos regidos pela Lei 9.514/1997, com alienação fiduciária (art. 38)
- Compromissos e cessões de lotes, acompanhados da prova de quitação (art. 26, §6º, da Lei 6.766/1979)
Fora dessas hipóteses, o instrumento particular não abre a porta do registro.
Base legal: arts. 108, 1.245, 1.246 e 1.417 do Código Civil; arts. 167 e 221 da Lei 6.015/1973; art. 61, §5º, da Lei 4.380/1964; art. 38 da Lei 9.514/1997; art. 26, §6º, da Lei 6.766/1979; art. 54 da Lei 13.097/2015, com a redação da Lei 14.382/2022.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Escritura e registro são exatamente a parte notarial e registral: a formação nessa área é a que faz a minuta sair no formato que o tabelionato lavra e que o registro de imóveis qualifica, que é justamente onde nascem as exigências que travam a matrícula. Quando o imóvel vem de herança ou de partilha, entra junto a leitura do formal e do inventário, que passa pela coordenação do escritório.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Vai Assinar
Quanto custa?
São quatro partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- ITBI na compra e venda, imposto municipal, com alíquota, base de cálculo e isenções definidas pela lei de cada município.
- ITCMD na doação, imposto estadual, com regras e isenções que mudam de estado para estado.
- Emolumentos do tabelionato e do registro de imóveis, por tabela oficial de cada estado, conforme o valor do imóvel.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Já tenho a escritura. Preciso registrar?
Precisa. A escritura documenta o acordo; a propriedade só se transfere com o registro na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto o título não é registrado, quem a lei considera dono é quem está na matrícula.
É o que faz diferença na vida real:
- O imóvel continua respondendo por dívidas de quem vendeu, e pode ser penhorado.
- Não dá para vender, financiar nem usar o imóvel em uma operação de crédito.
- Se quem vendeu falecer, o imóvel entra no inventário dele, e a transferência fica bem mais trabalhosa.
Escritura antiga não caduca, e o registro continua possível depois. O que muda é o trabalho de reunir o que o registro exige hoje, sobretudo quando quem assinou já faleceu.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria das escrituras. Nem todo item vale para o seu caso, e reunir o que der já adianta a etapa mais longa.
De quem vende ou doa
- Documento de identidade e CPF
- Certidão de casamento atualizada, ou prova da união estável, e pacto antenupcial, se houver
- Certidões dos distribuidores cível, fiscal, federal e trabalhista
- Comprovante de endereço e a profissão de cada um
De quem compra ou recebe
- Documento de identidade e CPF
- Certidão de nascimento ou de casamento, conforme o estado civil
- Comprovante de endereço e a profissão de cada um
- Dados do financiamento e o contrato do banco, se houver
Do imóvel
- Matrícula atualizada do registro de imóveis
- Carnê do IPTU e certidão negativa de tributos municipais
- Declaração de quitação do condomínio, quando houver
- CCIR e comprovantes do ITR, se o imóvel for rural
Não tem tudo? Não é impedimento. Matrícula e certidões podem ser pedidas depois, inclusive pelo escritório, e boa parte já sai por meio eletrônico.
Perguntas Frequentes Sobre Escritura e Registro
Qual é a diferença entre escritura e registro?
São duas etapas, em dois cartórios diferentes. A escritura é lavrada no tabelionato de notas e documenta o acordo entre as partes; o registro é feito no registro de imóveis da circunscrição do imóvel e é o que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). Só depois de registrado o título a pessoa passa a ser dona perante todo mundo. Quem faz a escritura e não registra parou no meio do caminho.
Fiz a escritura e nunca registrei. E agora?
O registro continua possível: a escritura não caduca. Antes, o oficial vai conferir a matrícula de hoje, o que entrou nela desde então e se o imposto foi recolhido. Quando quem assinou já faleceu, mudou de estado civil ou teve penhora anotada na matrícula, o caso exige um passo a mais antes do protocolo. É por isso que a leitura da matrícula vem sempre primeiro.
Todo imóvel precisa de escritura pública?
Não. O Código Civil exige escritura pública nos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país (art. 108); abaixo disso, o instrumento particular basta, desde que a lei não peça outra forma para aquele negócio. E há hipóteses em que a própria lei dá ao contrato particular a força de escritura pública, como nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação e nos contratos com alienação fiduciária regidos pela Lei 9.514/1997.
Quem paga a escritura e o registro, o comprador ou o vendedor?
Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, e as da entrega do imóvel com o vendedor (art. 490 do Código Civil). Como é regra que admite acordo diferente, isso entra por escrito no contrato, antes da assinatura. Junto costuma ir a responsabilidade por IPTU e condomínio em aberto, que acompanham o imóvel.
Quais certidões o comprador deve exigir?
As do imóvel e as de quem vende. Do imóvel: matrícula atualizada, certidão negativa de tributos municipais e declaração de quitação do condomínio. De quem vende: certidões dos distribuidores cível, fiscal, federal e trabalhista, além da certidão de casamento, porque a venda por pessoa casada pode exigir a assinatura do cônjuge. Desde a Lei 14.382/2022, o que não está na matrícula não é oponível ao comprador de boa-fé (art. 54 da Lei 13.097/2015), mas as dívidas que seguem o imóvel continuam sendo cobradas dele.
Dá para fazer escritura pela internet?
Dá. A escritura pública eletrônica é assinada por videoconferência na plataforma e-Notariado, mantida pelo notariado, com identificação das partes por certificado digital. O procedimento está no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023). Nem todo ato é aceito nessa forma, e o tabelionato escolhido confirma o que cabe no seu caso.
Doação de imóvel de pai para filho: como se faz?
Por escritura pública de doação no tabelionato de notas, seguida do registro na matrícula. O imposto é o ITCMD, estadual, e não o ITBI; alíquotas, isenções e a forma de calcular variam conforme o estado. A doação de pais para filhos é tratada como adiantamento da herança e entra na conta do inventário depois (art. 544 do Código Civil), salvo dispensa expressa na escritura. Também é comum reservar o usufruto para quem doa, o que também é registrado.
Comprei na planta e tenho só o contrato com a construtora. O que registrar?
Esse contrato costuma ser uma promessa de compra e venda, e ela pode ser registrada na matrícula. Registrada, e sem cláusula de arrependimento, a promessa dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do Código Civil), o que o protege de uma venda a terceiro e do que apareça depois contra o vendedor. A escritura ou o instrumento definitivo vem com a quitação do preço, e é ele que leva a propriedade para o seu nome.
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Contato
Unidades e Contato do Escritório
Matriz
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
