Dr. Márcio Lima
Sócio · Execuções e defesa patrimonial
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Extensão em Direito Bancário
Defesa de IPTU
e das Taxas do Município
A execução chegou cobrando IPTU e as taxas lançadas na mesma guia, às vezes de anos que você nem lembra de ter recebido. O escritório confere o lançamento, o cadastro do imóvel e as datas de cada exercício, e diz o que ainda cabe discutir no processo.
- O IPTU é lançado de ofício pelo município, e boa parte dos erros está no cadastro do imóvel
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Defesa em execuções com o Dr. Márcio Lima, sócio responsável pelas execuções
É o Seu Caso Se o Município Foi à Justiça
- A execução cobra IPTU de exercícios antigos, vários anos reunidos em um processo só.
- O valor não corresponde ao imóvel: metragem, área construída ou uso lançados de forma diferente do que existe.
- O imóvel não é mais seu, ou nunca foi, e a cobrança continua chegando no seu nome.
- Na mesma guia vêm taxas de lixo, de limpeza ou de outros serviços, cada uma com fundamento próprio.
Não é preciso entender de cadastro municipal para começar. A primeira conversa precisa saber o endereço do imóvel, quais anos estão sendo cobrados e desde quando o imóvel está, ou deixou de estar, no seu nome.
A cobrança é de tributo federal ou estadual? O rito do processo é o mesmo, mas o que se discute muda: lançamento, declaração entregue ao fisco e contagem de prazos seguem outra lógica.
Ver execução fiscal →Do Carnê ao Processo, Exercício por Exercício
Você traz o endereço do imóvel e o que tiver das cobranças. O escritório cuida do resto, da conferência do lançamento ao acompanhamento da decisão.
Conferência do lançamento
Se o tributo foi lançado e notificado, e em que data. Pela Súmula 397 do Superior Tribunal de Justiça, o contribuinte do IPTU é notificado do lançamento pelo envio do carnê ao seu endereço.
Datas de cada exercício
Cada ano tem lançamento, vencimento e inscrição próprios. É comum uma execução reunir exercícios em situações diferentes, e um cair sem que os outros caiam.
Cadastro do imóvel
Área do terreno, área construída, uso e descrição que constam do cadastro municipal, postos lado a lado com a matrícula e com o que existe no imóvel.
Base de cálculo
O art. 33 do Código Tributário Nacional manda calcular sobre o valor venal, e a Súmula 160 do Superior Tribunal de Justiça veda ao município atualizá-lo por decreto acima do índice oficial de correção monetária.
Quem responde pelo tributo
Proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título, na forma do art. 34 do mesmo código, e o que a lei do seu município escolheu dentro dessas três figuras.
Taxas lançadas junto
Coleta de lixo, limpeza e demais cobranças que chegam na mesma guia, examinadas uma a uma, porque nenhuma delas cai ou fica por causa da outra.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Pergunta o endereço do imóvel, de que anos é a cobrança, se já houve citação, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado confere o lançamento, as datas de cada exercício e o que consta do cadastro, diz o que cabe discutir e o que não cabe, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Cadastro e matrícula lado a lado
O que o município lançou, o que a matrícula registra e o que existe no imóvel. É dessa comparação que sai o erro de área, de uso ou de titularidade, quando ele existe.
Defesa apresentada e acompanhada
A peça vai instruída com as certidões e os comprovantes que a sustentam, e o acompanhamento segue até a decisão sobre ela.
Sobre o tempo. Cada exercício cobrado é examinado por si, e uma execução costuma reunir vários. Certidões do cadastro municipal e do registro de imóveis andam no ritmo de quem as emite. Protocolada a defesa, o município é ouvido e o tempo passa a ser do juízo. Por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso.
O Que Vem Cobrado na Mesma Guia
IPTU e taxas chegam juntos e parecem uma coisa só, mas têm natureza diferente e fundamento diferente. Separar um do outro é o primeiro passo da defesa, porque o argumento que derruba a taxa não serve para o imposto, e o contrário também vale.
Imposto
O IPTU
Incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano.
- O fato gerador está no art. 32 do Código Tributário Nacional e a base de cálculo no art. 33: o valor venal do imóvel
- Contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34), e cabe à legislação municipal escolher, diz a Súmula 399 do Superior Tribunal de Justiça
- O lançamento é feito de ofício, e a notificação se dá pelo envio do carnê ao endereço, na forma da Súmula 397 do mesmo tribunal
- Imóvel em área de expansão urbana também é alcançado, sem depender dos melhoramentos do art. 32, §1º, segundo a Súmula 626
Erro de área, de uso ou de titularidade aparece aqui, e se demonstra com cadastro, matrícula e o próprio imóvel.
Taxa
As Taxas Lançadas Junto
Remuneram serviço público específico e divisível, e não a propriedade.
- A taxa cobrada em razão da coleta, remoção e tratamento ou destinação de lixo de imóveis é admitida pela Súmula Vinculante 19 do Supremo Tribunal Federal
- O que o Supremo exige é que essa atividade esteja dissociada de serviços prestados à população em geral, como a limpeza de ruas e praças
- A Súmula Vinculante 29 permite que o cálculo da taxa use um ou mais elementos da base de cálculo de um imposto, desde que não haja identidade integral entre as duas
- Já o serviço de iluminação pública não pode ser remunerado por taxa (Súmula Vinculante 41), o que não se confunde com a contribuição do art. 149-A da Constituição
Cada taxa tem fundamento próprio na lei do município, e é assim que ela é examinada: uma de cada vez.
Base legal: arts. 32 a 34, 142, 173, 174 e 201 a 204 do Código Tributário Nacional; Lei 6.830/1980; art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990; art. 149-A da Constituição; Súmulas 160, 397, 399, 614 e 626 do Superior Tribunal de Justiça e Tema repetitivo 980 do mesmo tribunal; Súmulas Vinculantes 19, 29 e 41 do Supremo Tribunal Federal e Tema 1.184 da repercussão geral.
A Defesa em Execuções Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Pós-graduação em Direito Previdenciário
- Conciliadora e mediadora
Defender-se de IPTU é um trabalho de imóvel antes de ser um trabalho de imposto. O que costuma decidir está na matrícula, na área construída, na data em que o imóvel mudou de mãos e no que o cadastro do município registrou disso tudo, muitas vezes com anos de atraso. A formação em direito e negócios imobiliários é o que sustenta essa leitura. A parte processual entra depois, para levar o que foi encontrado à peça certa, no prazo em que ela ainda é examinada.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Recebeu a Cobrança
Quanto custa?
São três partes, e você fica sabendo de todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Certidões do imóvel, como a matrícula atualizada no registro de imóveis e a certidão do cadastro municipal, pagas direto a quem as emite.
- Custas e garantia, quando a defesa escolhida for a dos embargos: o tribunal cobra pela distribuição da peça e a lei exige garantia da execução antes dela.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E Se o Imóvel Não É Mais Meu?
É a situação mais frequente desta página, e ela tem regra própria. Ter vendido o imóvel não muda, por si só, quem aparece na cobrança:
- O art. 34 do Código Tributário Nacional aponta como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e não apenas quem mora no imóvel.
- Cabe à lei do município escolher entre essas figuras, na forma da Súmula 399 do Superior Tribunal de Justiça, e no Tema repetitivo 122 o tribunal reconheceu que a cobrança pode alcançar tanto o promitente comprador quanto quem consta do registro.
- Enquanto a transferência não é registrada na matrícula, o vendedor continua figurando como dono perante o registro de imóveis, e é daí que nasce boa parte dessas cobranças.
- O inquilino não entra nessa discussão: a Súmula 614 do mesmo tribunal não lhe reconhece legitimidade para discutir a relação tributária do IPTU nem para pedir de volta o que pagou.
O que a defesa examina é o que o cadastro registrou, em que data e com base em qual documento. Por isso a matrícula atualizada costuma pesar mais do que o contrato de venda guardado em casa.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e o papel que mais adianta o trabalho é a matrícula atualizada do imóvel.
Do imóvel
- Matrícula atualizada no registro de imóveis
- Carnês ou guias do IPTU dos anos cobrados
- Número de inscrição do imóvel no cadastro do município
- Planta aprovada, habite-se ou projeto, se houver
Da cobrança
- Citação ou intimação recebida, com a data
- Número do processo e a vara em que ele corre
- Certidão de dívida ativa juntada pelo município
- Cartas e protestos recebidos antes do processo
De quem está sendo cobrado
- Documento de identidade, CPF e comprovante de endereço
- Escritura, contrato de compra e venda ou de promessa
- Contrato de locação, se o imóvel estiver alugado
- Comprovantes de pagamento dos exercícios cobrados
Não tem a matrícula? Não é impedimento. A certidão pode ser pedida depois, inclusive pelo escritório, e o que o município juntou ao processo já mostra em que cadastro a cobrança se apoiou.
Perguntas Frequentes Sobre Defesa de IPTU
Em quantos anos prescreve a dívida de IPTU?
O prazo é de cinco anos para a cobrança judicial, contados da constituição definitiva do crédito, pelo art. 174 do Código Tributário Nacional. No Tema repetitivo 980, julgado em 2018, o Superior Tribunal de Justiça fixou que esse prazo começa no dia seguinte à data estipulada para o vencimento do imposto. Antes dele corre outro, o de decadência do art. 173, também de cinco anos, para que o município constitua o crédito. Como cada exercício tem datas próprias, é comum que parte dos anos cobrados esteja fora do prazo e parte não.
Nunca recebi o carnê do IPTU. A cobrança vale assim mesmo?
Em regra vale, e esse é um dos pontos mais mal compreendidos do assunto. A Súmula 397 do Superior Tribunal de Justiça diz que o contribuinte do IPTU é notificado do lançamento pelo envio do carnê ao seu endereço, de modo que a remessa basta, sem precisar de prova de recebimento. O tribunal decidiu, em recurso repetitivo, que cabe a quem está sendo cobrado demonstrar o contrário. O que costuma render discussão é o endereço cadastrado, principalmente quando o imóvel mudou de dono ou de uso e o cadastro nunca foi atualizado.
O IPTU está calculado sobre uma área construída maior do que a real. Dá para discutir?
Dá. O art. 33 do Código Tributário Nacional manda calcular o imposto sobre o valor venal do imóvel, e o valor venal é apurado a partir de dados do cadastro municipal, como área do terreno, área construída e uso. Quando esses dados não correspondem ao imóvel, a base de cálculo fica errada e a conta inteira vem errada atrás. A discussão depende de prova, normalmente matrícula, planta aprovada, habite-se e às vezes medição, e por isso costuma ser levada por embargos, e não por simples petição.
Vendi o imóvel e continuo recebendo a cobrança de IPTU. O que fazer?
Primeiro é preciso saber se a venda chegou ao registro de imóveis, porque a propriedade se transfere com o registro do título na matrícula. O art. 34 do Código Tributário Nacional admite como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e a Súmula 399 do Superior Tribunal de Justiça deixa à lei do município a escolha entre eles. No Tema repetitivo 122 o tribunal reconheceu que a cobrança pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre quem figura no registro. A defesa se monta com a matrícula, o contrato e a data em que a posse passou às mãos do comprador.
A taxa de lixo cobrada junto com o IPTU pode ser questionada?
Pode ser examinada, mas ela não é ilegal por natureza. A Súmula Vinculante 19 do Supremo Tribunal Federal admite a taxa cobrada exclusivamente em razão dos serviços de coleta, remoção e tratamento ou destinação de lixo de imóveis. O que o Supremo não aceita é a taxa que embute serviços prestados à população em geral, como varrição de ruas e limpeza de praças, porque esses não são específicos nem divisíveis. Quanto ao cálculo, a Súmula Vinculante 29 permite o uso de elementos da base de cálculo de um imposto, desde que não haja identidade integral entre as duas. O exame depende do texto da lei do seu município.
Sou inquilino e o IPTU do imóvel foi para a Justiça. Posso discutir?
Perante o município, não. A Súmula 614 do Superior Tribunal de Justiça diz que o locatário não tem legitimidade para discutir a relação jurídico-tributária do IPTU e das taxas do imóvel alugado, nem para pedir de volta o que foi pago. O contrato que transfere o encargo ao inquilino vale entre ele e o proprietário, e é entre os dois que a conta se acerta. Quem responde à execução, e quem pode se defender nela, é quem a lei municipal aponta como contribuinte.
A prefeitura pode executar dívidas de valor pequeno?
O tema foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.184 da repercussão geral, julgado em dezembro de 2023. A tese reconhece como legítima a extinção de execução fiscal de baixo valor por falta de interesse de agir, respeitada a competência de cada ente federado, e condiciona o ajuizamento a duas providências prévias: a tentativa de conciliação ou de solução administrativa e o protesto do título, salvo demonstração de que o protesto é inadequado. Para os processos anteriores ao julgamento, a decisão previu regime de transição. O que é baixo valor varia conforme o ente, e quem aplica a tese ao caso é o juiz.
A execução de IPTU pode penhorar a casa onde eu moro?
Pode, e essa é uma diferença importante em relação a outras dívidas. A proteção do bem de família da Lei 8.009/1990 tem exceções no art. 3º, e o inciso IV afasta a proteção justamente na cobrança de impostos predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel familiar. Ou seja, o IPTU atrasado do imóvel em que você mora alcança esse imóvel. Isso não encerra a defesa: continuam de pé a discussão sobre prescrição, sobre o valor lançado, sobre quem é o contribuinte e sobre os atos da penhora e da avaliação.
Comece Pelo Imóvel e Pelos Anos Cobrados
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