Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Revisional de Aluguel
para os dois lados
O contrato já passou de três anos e o valor não acompanha mais o que a região pratica. O escritório apura o preço de mercado, leva a proposta ao outro lado e, quando o acordo não vem, conduz a ação revisional, seja você quem aluga o imóvel ou quem mora nele.
- A lei abre a revisão depois de três anos de contrato ou do último acordo sobre o valor
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Valor Ficou Longe do Mercado
- O contrato já passou de três anos, contados também do último acordo que mexeu no valor.
- O aluguel ficou longe do que a região pratica hoje, para cima ou para baixo.
- O índice do contrato não acompanhou o movimento do bairro: obra grande, comércio novo, transporte, esvaziamento da rua.
- A conversa sobre o valor travou, e nenhum dos dois quer perder o contrato por causa disso.
Não é preciso chegar com avaliação pronta, nem com proposta fechada. O que faz a conversa andar é o contrato, a data do último ajuste e o que existe hoje de aluguel anunciado em imóveis parecidos na mesma região.
O aumento veio do índice do contrato? Então a discussão não é o preço de mercado, e sim a cláusula de reajuste e a conta que ela manda fazer. O caminho é outro, e começa pela leitura do contrato.
Ver reajuste abusivo de aluguel →Do Preço de Mercado ao Novo Valor
Você traz o contrato e a data do último ajuste. O escritório apura quanto aquele imóvel vale de aluguel hoje, leva a proposta ao outro lado e conduz o que vier depois disso.
Leitura do contrato
Data de início, prazo, cláusula de reajuste, índice eleito e a data do último acordo sobre o valor. É daí que sai a contagem dos três anos, e ela raramente começa onde as partes imaginam.
Apuração do mercado
Aluguéis anunciados e praticados em imóveis parecidos na mesma região, por metragem, estado de conservação, garagem e destinação. É o que sustenta o valor pedido, no lugar da impressão de cada um.
Proposta ao outro lado
A revisão começa pela conversa: proposta por escrito, com o valor e a conta que o justifica. O acordo dispensa processo, vale da data combinada e mantém a relação de pé.
Aditivo do acordo
Fechado o valor, ele vai para um aditivo que fixa a data-base, a periodicidade do reajuste e o índice, para a mesma discussão não voltar no ano seguinte.
Ação revisional
Não havendo acordo, a ação, com a indicação do valor cuja fixação se pretende e o pedido de aluguel provisório desde a citação, instruída com os elementos que o juiz precisa para fixá-lo.
Perícia e sentença
Acompanhamento da avaliação do imóvel, com quesitos e assistente técnico, até o valor fixado na sentença e a conta das diferenças do período.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confirma de que lado da locação você está, há quanto tempo o valor não muda e se já houve conversa sobre ele, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, confere a contagem dos três anos, mostra o que a revisão alcança e o que ela não alcança, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Avaliação e proposta
O valor de mercado é apurado e vai por escrito ao outro lado, com prazo para resposta. É a etapa que mais resolve casos sem processo, dos dois lados.
Acordo ou ação
Havendo acerto, ele vira aditivo assinado, com data-base e índice. Não havendo, entra a ação revisional, com o pedido de aluguel provisório e a perícia de avaliação.
Sobre o tempo. A proposta anda no ritmo da resposta do outro lado. Na Justiça, o que costuma pesar é a perícia de avaliação, que depende da agenda do perito e do acesso ao imóvel. Enquanto a ação corre vale o aluguel provisório fixado pelo juiz, e o valor da sentença retroage à citação, por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Quem Pede o Aumento e Quem Pede a Redução
A lei entrega a mesma ação aos dois lados: não havendo acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, tanto quem aluga o imóvel quanto quem o ocupa pode pedir ao juiz o ajuste do aluguel ao preço de mercado. O que muda de um lado para o outro é o que se paga enquanto a ação corre.
Quem aluga o imóvel
Pedir o Ajuste Para Cima
O valor combinado anos atrás ficou abaixo do que a região pratica.
- Cabe depois de três anos de vigência do contrato, ou do acordo anterior sobre o valor
- A petição inicial precisa indicar o valor de aluguel cuja fixação se pretende
- Havendo pedido, o juiz fixa aluguel provisório não excedente a 80% do pedido, devido desde a citação
- O provisório continua sendo reajustado na periodicidade pactuada enquanto a ação corre
O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças do período são exigíveis a partir do trânsito em julgado.
Quem mora ou trabalha nele
Pedir o Ajuste Para Baixo
O aluguel ficou acima do que se paga hoje por imóvel parecido.
- A mesma regra dos três anos vale para quem paga o aluguel
- Na ação proposta pelo locatário, o provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel em vigor
- Até a audiência, o outro lado pode pedir que o provisório seja revisto, fornecendo os elementos para isso
- Não cabe revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel
A contestação precisa trazer contraproposta quando houver discordância quanto ao valor pretendido, e o juiz tenta a conciliação antes da perícia.
Base legal: arts. 17, 18, 19, 68, 69 e 70 da Lei 8.245/1991, com a redação da Lei 12.112/2009; art. 1.049, parágrafo único, do Código de Processo Civil; art. 2º, §2º, da Lei 10.192/2001.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Cartório e registros
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
Rever aluguel é, antes de tudo, uma conta de mercado: quanto vale aquele imóvel, naquela rua, para aquele uso. A graduação em gestão e negócios imobiliários é o que permite montar essa conta e discutir o laudo do perito em pé de igualdade. Como boa parte dos casos se resolve antes da sentença, a formação em conciliação e mediação conduz a proposta ao outro lado sem estragar o contrato que vai continuar. E a parte de processo civil é a que sustenta o pedido de aluguel provisório e a conta das diferenças.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Vai Rever o Valor
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, só se o caso for para a Justiça, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa.
- Perícia de avaliação, quando o juiz a determina. A remuneração do perito é adiantada por quem requereu a prova, ou rateada quando os dois a pedirem, e ao final o vencido paga ao vencedor o que ele antecipou.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E enquanto a ação corre, qual aluguel vale?
Continua correndo aluguel todo mês, e é esse o ponto que mais surpreende quem entra na revisional sem saber como ela funciona.
- Aluguel provisório. Havendo pedido, o juiz o fixa logo no início, com base nos elementos fornecidos pelos dois lados ou nos que ele indicar, e ele é devido desde a citação.
- O limite muda conforme o lado. Na ação do locador, o provisório não pode passar de 80% do valor pedido. Na ação do locatário, não pode ficar abaixo de 80% do aluguel em vigor.
- Ele pode ser revisto. Sem prejuízo da contestação e até a audiência, a outra parte pode pedir a revisão do provisório, fornecendo os elementos para tanto.
- A conta se acerta depois. O valor da sentença retroage à citação e, descontados os provisórios já satisfeitos, as diferenças são pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado.
Parar de pagar não é alternativa em nenhum dos dois lados: a falta de pagamento do aluguel e dos encargos abre outra discussão, de despejo e de cobrança, que corre à parte desta.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte que mais demora, que é montar a conta do valor de mercado.
Do contrato
- Contrato de locação, com todos os aditivos
- Termo do último acordo ou ajuste do valor, se houver
- Recibos ou boletos dos últimos meses de aluguel
- Notificações e mensagens já trocadas sobre o valor
Do imóvel
- Endereço completo, metragem e número de garagens
- Matrícula atualizada ou carnê do imposto do imóvel
- Fotos do estado atual, por cômodo e da fachada
- Relação das benfeitorias feitas por qualquer um dos dois lados
Do mercado da região
- Anúncios de aluguel de imóveis parecidos na mesma rua ou no mesmo bairro
- Valor de aluguel de outras unidades do mesmo prédio, se você souber
- Laudo ou parecer de avaliação, se já existir algum
A locação é verbal, sem contrato assinado? Não é impedimento. Recibos, comprovantes de transferência e conversas de aplicativo ajudam a mostrar qual é o valor e desde quando ele é pago, que é o que a contagem dos três anos pede.
Perguntas Frequentes Sobre Revisional de Aluguel
Quando cabe a ação revisional de aluguel?
Não havendo acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, como diz o art. 19 da Lei 8.245/1991. A contagem não olha só a data de assinatura: se as partes já ajustaram o valor no meio do caminho, o prazo corre desse ajuste. A mesma lei fecha uma porta: não cabe revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel, estipulado amigável ou judicialmente.
A revisional serve para aumentar ou para reduzir o aluguel?
Para os dois. O art. 19 dá a ação ao locador e ao locatário, com o mesmo objetivo: ajustar o aluguel ao preço de mercado. O que muda é o aluguel provisório fixado no início. Na ação proposta por quem aluga o imóvel, ele não pode exceder 80% do valor pedido. Na ação proposta por quem ocupa o imóvel, não pode ser inferior a 80% do aluguel que está em vigor.
Qual a diferença entre revisional e reajuste do aluguel?
O reajuste aplica a cláusula que já está no contrato: um índice, uma vez por ano, sobre o valor combinado. A revisional discute o valor em si, para colocá-lo no preço de mercado, e não depende de índice nenhum. Um contrato pode estar com o reajuste em dia e, ainda assim, ter um aluguel muito acima ou muito abaixo do que a região pratica. São discussões diferentes, com prazos e provas diferentes.
O que é o aluguel provisório?
É o valor que passa a ser devido durante a ação, fixado pelo juiz se houver pedido, com base nos elementos fornecidos pelos dois lados ou nos que ele indicar. Vale desde a citação e continua sendo reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. Até a audiência, a outra parte pode pedir que ele seja revisto, apresentando os seus próprios elementos.
Como se prova qual é o valor de mercado do aluguel?
Pelos elementos que as partes levam e, quando necessária, pela perícia. Na revisional, apresentada a contestação e não sendo possível a conciliação, o juiz determina a realização de perícia se ela for necessária. A avaliação costuma trabalhar por comparação com imóveis semelhantes na mesma região, considerando metragem, estado de conservação, garagem e destinação. Anúncios, contratos de vizinhos e fotos do estado atual ajudam a montar esse quadro antes mesmo do perito.
Dá para rever o aluguel sem entrar na Justiça?
Dá, e é o caminho mais comum. O art. 18 da Lei 8.245/1991 permite às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, e ainda inserir ou modificar a cláusula de reajuste. O acordo não espera os três anos, vale da data combinada e evita a discussão sobre o provisório. O cuidado é registrar tudo em aditivo assinado, com data-base e índice, porque é dele que passa a correr a contagem seguinte.
Entrar com a revisional faz eu perder o imóvel ou o inquilino?
A revisional discute valor, não a continuidade da locação: o contrato segue com o prazo e as condições que tem, e o fim dele obedece às regras próprias de cada tipo de locação. Vale saber de duas coisas. A lei não admite a revisional quando já existe prazo para desocupação, amigável ou judicial. E, no curso da ação, o juiz pode homologar acordo de desocupação, se for isso o que as duas partes quiserem.
Cabe revisional em aluguel de loja ou sala comercial?
Cabe, porque o art. 19 está na parte geral da Lei 8.245/1991 e não distingue locação residencial de não residencial. Há duas ressalvas que mudam o quadro. Em locação construída sob medida para o locatário, a lei admite que se convencione a renúncia ao direito de revisão do valor durante a vigência do contrato. E, quando o ponto está em renovação, o valor locativo é discutido na própria ação renovatória, não na revisional.
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- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
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Belém · PA
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- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
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- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
