Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Ação Renovatória
do seu ponto comercial
Você montou o ponto no imóvel alugado e o contrato está perto do fim. A renovatória é o caminho que a lei dá para continuar ali, e ela tem janela própria: o escritório confere os requisitos, monta a proposta ao locador e conduz a ação dentro do prazo.
- A ação só pode ser proposta de um ano a seis meses antes do fim do contrato em vigor
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Ponto Está no Imóvel Alugado
- O contrato a renovar é escrito e tem prazo determinado, e não foi prorrogado só na conversa.
- Somando os contratos escritos e ininterruptos, dá cinco anos ou mais de locação do mesmo imóvel.
- Você explora o mesmo ramo ali há três anos, no mínimo, sem interrupção.
- Falta menos de um ano para o contrato terminar, e os seis meses finais ainda não começaram.
Não é preciso chegar com a conta dos cinco anos fechada. São os contratos antigos, mesmo guardados em pastas diferentes, que mostram se os prazos se somam e desde quando o mesmo ramo é explorado naquele endereço.
Faltam menos de seis meses para o fim do contrato? Então a janela da renovatória já fechou, e o caminho passa a ser negociar um novo contrato com o locador ou organizar a saída do ponto. A primeira conversa serve para dizer o que ainda cabe no seu caso.
Falar sobre o meu contrato comercial →Da Soma dos Contratos à Sentença
Você traz os contratos e a data em que o atual termina. O escritório fecha a conta dos prazos, escreve a proposta de renovação e conduz o que vier depois dela.
Conta dos prazos
Datas de início e de fim de cada contrato escrito, um a um, para saber se a soma chega aos cinco anos sem interrupção e qual é o dia exato em que a janela da ação abre e fecha.
Conferência dos requisitos
Contrato escrito e por prazo determinado, cinco anos somados e três anos ininterruptos no mesmo ramo. Também entra aqui quem pede: cessionário, sucessor, sublocatário do imóvel todo ou a sociedade autorizada no contrato.
Proposta ao locador
A renovação começa por escrito, com valor, prazo, forma de reajuste e garantia oferecidos. Muitos casos terminam em contrato novo assinado, e a proposta é o que sustenta a ação se ele não vier.
Petição instruída
A lei exige prova do cumprimento do contrato em curso, quitação dos impostos e taxas que cabiam a você, indicação clara das condições oferecidas e indicação do fiador, com a comprovação da idoneidade financeira atual.
Resposta às defesas
Contraproposta de valor, proposta de terceiro em melhores condições e retomada para obras ou para uso próprio têm cada uma o seu contraponto, e a lei limita o que o locador pode alegar quanto aos fatos.
Valor, diferenças e indenização
Acompanhamento do aluguel provisório e da perícia de valor locativo. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos; não renovada, discute-se a indenização, quando ela for cabível.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confirma quando o contrato em vigor termina, há quanto tempo o ponto está no imóvel e como é o contrato, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê os contratos, soma os prazos, confere os três anos de mesmo ramo, mostra a data em que a janela abre e fecha, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Proposta de renovação
As condições oferecidas vão por escrito ao locador, com prazo para resposta. É a etapa que mais resolve casos sem processo, e ela não substitui a contagem da janela: o prazo da ação continua correndo.
Ação dentro da janela
Não havendo acordo, a ação é proposta no intervalo que a lei abre, instruída com as provas que ela exige, e acompanhada pela contestação, pelo aluguel provisório e pela perícia, até a sentença.
Sobre o tempo. A janela da renovatória não depende do escritório nem do juiz: ela é contada do fim do contrato em vigor, e a lei diz que decai do direito quem não propõe a ação dentro dela. Conversa, proposta e troca de mensagens com o locador não param essa contagem. Depois de proposta a ação, o ritmo passa a ser o da citação, da contestação e, quando há discussão de valor, da perícia, por isso o escritório não informa prazo antes de ler os contratos.
A Janela de Um Ano a Seis Meses
Na renovatória, a data manda mais do que o mérito. A lei abre um intervalo curto para a ação, contado de trás para frente a partir do fim do contrato em vigor, e quem não o usa perde o direito à renovação, por mais antigo e bem cuidado que seja o ponto.
Dentro do prazo
Quando a Ação Ainda Cabe
Falta de seis meses a um ano para o contrato em vigor terminar.
- A ação precisa ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor
- Contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado
- Prazo mínimo de cinco anos, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
- Exploração do mesmo ramo no imóvel pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos
Proposta a ação na janela, a renovação passa a ser discutida na Justiça, e é ali que o novo valor do aluguel e as demais condições são definidos.
Fora do prazo
Quando o Direito Decai
Passou dos seis meses finais, ou o contrato já terminou.
- A lei diz que decai do direito à renovação quem não propõe a ação dentro do interregno
- O prazo é de decadência: proposta, conversa ou troca de mensagens com o locador não o interrompem
- Sem contrato escrito e por prazo determinado, não há o que renovar por esta via
- Na locação não residencial, findo o prazo o contrato cessa de pleno direito, e a permanência por mais de trinta dias sem oposição a prorroga por prazo indeterminado
Fora da janela, a continuidade depende de acordo com o locador, e na locação já prorrogada por prazo indeterminado ele pode denunciar o contrato por escrito, com trinta dias para a desocupação.
Base legal: arts. 45, 51, 52, 56, 57 e 71 a 75 da Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009; art. 13 da mesma lei, quanto à cessão e à sublocação.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Cartório e registros
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
Renovar ponto comercial é discutir datas e valor ao mesmo tempo: a soma exata dos prazos dos contratos e quanto aquele imóvel vale de aluguel hoje, sem contar a valorização que o próprio negócio trouxe ao lugar. A graduação em gestão e negócios imobiliários é o que sustenta essa conta e a leitura do laudo do perito. Como a renovação costuma começar por uma proposta ao locador, a formação em conciliação e mediação conduz essa parte sem estragar a relação que vai continuar. E a parte notarial e registral aparece na conferência dos contratos, das garantias e do que consta da matrícula do imóvel.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Vai Renovar
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, só se o caso for para a Justiça, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa.
- Perícia de valor locativo, quando o juiz a determina. A remuneração do perito é adiantada por quem requereu a prova, e ao final o vencido paga ao vencedor o que ele antecipou.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E se o locador não quiser renovar?
A lei limita o que ele pode alegar. Quanto à matéria de fato, a contestação fica presa a este rol:
- Requisitos não preenchidos. Falta de contrato escrito, de prazo determinado, dos cinco anos somados ou dos três anos no mesmo ramo.
- Proposta abaixo do valor real. Se as condições oferecidas não atendem ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização que o seu negócio trouxe ao ponto, o locador apresenta contraproposta.
- Proposta melhor de terceiro. Precisa vir por escrito, assinada por quem a fez e por duas testemunhas, com indicação clara do ramo, que não pode ser o seu. Em réplica, você pode aceitar essas mesmas condições.
- Retomada prevista na lei. Obras determinadas pelo Poder Público ou de transformação radical do imóvel, e uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, do locador, do cônjuge, de ascendente ou descendente.
Recusa não é sinônimo de ficar sem nada. Quando a renovação não ocorre por causa da proposta de terceiro, a sentença fixa desde logo a indenização, devida pelo locador e por quem fez a proposta. E, nas demais hipóteses, há indenização se o locador não der o destino alegado ou não iniciar as obras no prazo de três meses da entrega do imóvel. Ela cobre mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte que mais demora, que é montar a linha do tempo dos contratos.
Dos contratos
- Contrato em vigor, com todos os aditivos
- Contratos anteriores do mesmo imóvel, inclusive os já vencidos
- Termo de cessão da locação ou documento de sucessão no negócio, se houver
- Autorização escrita do locador para sublocação ou cessão, se houver
Do negócio no ponto
- Contrato social ou ato constitutivo, com a atividade e a data de início
- Inscrição no cadastro de contribuintes e alvará de funcionamento no endereço
- Documentos que mostrem o ramo explorado e desde quando, como notas fiscais antigas
Do cumprimento e da garantia
- Recibos ou comprovantes dos aluguéis e encargos do contrato em curso
- Comprovantes de quitação dos impostos e taxas do imóvel que cabiam a você
- Dados do fiador atual ou do novo, com o que mostre a idoneidade financeira de hoje
- Notificações e propostas já trocadas com o locador
Houve um período sem contrato escrito no meio do caminho? Vale trazer assim mesmo. A soma dos cinco anos pede contratos escritos e prazos ininterruptos, e só a leitura das datas, uma a uma, diz se a conta fecha.
Perguntas Frequentes Sobre Ação Renovatória
Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?
A ação precisa ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, como diz o art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991. É um prazo de decadência: quem não propõe a ação dentro dele decai do direito à renovação. Proposta enviada ao locador, conversa de corredor e troca de mensagens não interrompem essa contagem.
Quem tem direito à renovação do contrato de aluguel comercial?
O locatário que preencher, ao mesmo tempo, os três requisitos do art. 51: contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos no contrato a renovar ou na soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, e exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. O §1º estende o direito aos cessionários e sucessores da locação e, na sublocação total do imóvel, ele só pode ser exercido pelo sublocatário. Vale lembrar que cessão e sublocação dependem de consentimento prévio e escrito do locador.
Clínica, escritório ou consultório também podem pedir a renovação?
O art. 51 fala em imóveis destinados ao comércio, e o §4º estende o direito às locações celebradas por indústrias e por sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que presentes os mesmos requisitos. Ou seja, o que a lei olha é a atividade econômica organizada naquele endereço e a regularidade da constituição, não o rótulo da placa. Quando a atividade é exercida sem sociedade constituída, o enquadramento é discutido caso a caso, e é isso que a leitura dos documentos define na consulta.
Os contratos anteriores somam para completar os cinco anos?
Somam, desde que sejam escritos e os prazos sejam ininterruptos, como está no inciso II do art. 51. Na prática, é a etapa que mais derruba pedidos: basta um intervalo sem contrato escrito, ou uma renovação feita apenas de boca, para a corrente se romper e a contagem recomeçar. Por isso os contratos antigos, mesmo vencidos, entram na análise antes de qualquer decisão.
Perdi o prazo da renovatória. Ainda dá para continuar no ponto?
A ação não cabe mais, mas a locação não acaba sozinha no dia seguinte. Na locação não residencial, findo o prazo o contrato cessa de pleno direito e, se você permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, nas mesmas condições. A partir daí ela pode ser denunciada por escrito pelo locador, com trinta dias para a desocupação. O que resta, então, é negociar um contrato novo ou organizar a saída com prazo.
O locador pode se recusar a renovar o contrato?
Pode, nas hipóteses que a lei lista. O art. 52 permite a recusa quando o Poder Público determinar obras de transformação radical do imóvel, ou quando ele fizer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, e também quando o imóvel for usado por ele próprio ou receber fundo de comércio existente há mais de um ano, do locador, do cônjuge, de ascendente ou descendente. Nesse segundo caso o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo que era o seu, salvo se a locação envolvia também o fundo de comércio. Em locação de espaço em shopping center, a recusa com esse fundamento não é admitida.
Tenho direito a indenização se a renovação não sair?
A lei prevê indenização em situações determinadas, e não em toda recusa. O art. 52, §3º, dá ao locatário o ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio quando a renovação não ocorre em razão de proposta de terceiro em melhores condições, ou quando o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não dá o destino que alegou nem inicia as obras. No caso da proposta de terceiro, o art. 75 manda a sentença fixar a indenização desde logo, devida solidariamente pelo locador e por quem fez a proposta.
Quem define o novo valor do aluguel na renovatória?
O juiz, quando as partes não chegam a acordo sobre ele. Se o locador alegar que a proposta não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, ele precisa apresentar contraproposta, e a valorização trazida pelo próprio locatário ao ponto é excluída dessa conta. O locador pode ainda pedir a fixação de aluguel provisório para vigorar desde o primeiro mês do contrato renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresente elementos que permitam aferir o justo valor. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez.
Comece Pela Data do Fim do Contrato
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Contato
Unidades e Contato do Escritório
Matriz
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
