Penhora de Imóvel
na Execução e no Leilão

O imóvel continua sendo seu, mas passa a responder por aquela dívida e fica travado para venda. Formalizada a penhora por auto ou por termo nos autos, o executado é intimado, e cabe ao credor providenciar a averbação no registro competente, que é o que torna a constrição conhecida de terceiros. Recaindo sobre imóvel, o cônjuge do executado também é intimado, salvo no regime de separação absoluta de bens. Depois vêm a avaliação e os atos de expropriação, que é como a lei chama a adjudicação e a venda do bem.

Não sem consequência. Depois de averbada no registro a penhora, ou a certidão de que a execução foi admitida, a lei presume em fraude à execução a alienação ou a oneração do bem, e o negócio fica ineficaz perante o credor: o imóvel continua respondendo pela dívida, agora nas mãos de quem comprou. Mesmo sem averbação, a fraude pode ser reconhecida quando se prova a má-fé do adquirente, conforme a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça. O que existe são caminhos dentro do processo, como a substituição do bem e a remição da execução.

Por ordem do juízo que a determinou, comunicada ao registro de imóveis. Não é pedido de cartório nem de banco. Isso acontece, por exemplo, quando a penhora é substituída por outro bem ou por seguro garantia judicial, quando a impenhorabilidade é reconhecida, quando a execução termina pelo pagamento ou quando o credor cancela as averbações relativas a bens que não chegaram a ser penhorados. Enquanto a decisão não sai, a averbação permanece, e é por isso que o pedido se faz com documento e base legal.

O Código de Processo Civil admite o pedido: o executado tem dez dias, contados da intimação da penhora, para requerer a substituição, desde que comprove que ela lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao credor. Oferecer imóvel em substituição exige a anuência expressa do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta de bens, e o requerimento vai instruído com a certidão da matrícula, o valor atribuído e os ônus do bem. A lei também equipara a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, em valor não inferior ao da dívida acrescido de trinta por cento. Quem decide é o juiz, depois de ouvir o credor.

Quem não é parte no processo e sofre constrição sobre bem que possui, ou sobre o qual tem direito incompatível com o ato, pode apresentar embargos de terceiro. O cônjuge ou companheiro que defende a meação também é tratado como terceiro para esse fim. O prazo vai até cinco dias depois da arrematação, da adjudicação ou da alienação por iniciativa particular, e sempre antes da assinatura da carta respectiva. Quando o imóvel foi comprado e nunca escriturado, a discussão passa pela prova do contrato, do pagamento e da posse.

É o lance abaixo do preço mínimo que o juiz fixou e fez constar do edital ou, quando nenhum mínimo foi fixado, abaixo de cinquenta por cento do valor da avaliação. O Código de Processo Civil proíbe que esse lance seja aceito, e a arrematação realizada por preço vil pode ser invalidada. É por isso que a avaliação pesa tanto: é dela que sai o piso do leilão, e um laudo abaixo do valor real puxa esse piso para baixo junto com ele. Quando o valor atribuído não corresponde ao bem, o caminho é pedir nova avaliação, dentro das hipóteses que a lei prevê.

Depois da penhora e da avaliação o juiz dá início aos atos de expropriação, e antes do leilão ainda cabem a adjudicação pelo credor e a alienação por iniciativa particular. Não há prazo fixo em lei: depende da pauta do juízo, das intimações e do que foi apresentado no processo. O que a lei fixa é a antecedência mínima de cinco dias para a ciência da alienação judicial, dada ao executado e também a outros interessados, como o coproprietário de bem indivisível e o credor com garantia averbada. Veículos seguem ritmo próprio, porque a lei admite a venda antecipada de bem sujeito a depreciação.

Dá, dentro de uma janela curta. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, mas a lei ressalva que ela pode ser invalidada quando realizada por preço vil ou com outro vício, considerada ineficaz em certas hipóteses ou resolvida se o preço não for pago. O juiz decide sobre isso se for provocado em até dez dias do aperfeiçoamento; passado o prazo sem alegação, expede-se a carta de arrematação. Depois da carta, a invalidação só pode ser pedida por ação autônoma, na qual o arrematante figura como parte necessária.