Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Due Diligence
do Imóvel na Compra
Antes de pagar sinal ou assinar, dá para saber o que existe contra o imóvel e contra quem está vendendo. O escritório lê a matrícula, levanta as certidões, apura os débitos que acompanham o imóvel e entrega por escrito o que encontrou e o que isso muda no negócio.
- O que não está averbado na matrícula não pode ser oposto a quem compra de boa-fé, diz a lei
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se Você Vai Comprar um Imóvel
- Você encontrou o imóvel e vai fechar, e quer conferir tudo antes de pagar sinal ou assinar contrato.
- O vendedor tem processo, dívida ou empresa, ou você simplesmente não tem como saber se tem.
- O imóvel é de herança, de espólio ou de leilão, e o negócio depende de mais gente do que só de quem está negociando.
- Há IPTU ou condomínio atrasado, e ninguém explicou quem paga o que depois da escritura.
Não é preciso ter a matrícula em mãos para começar. Pedir e ler os documentos faz parte do trabalho: o que a consulta precisa é do endereço, do número da matrícula, se você já souber, e do nome de quem está vendendo.
O imóvel não tem escritura nem matrícula própria? Então o assunto deixa de ser conferir o que existe contra ele e passa a ser regularizar a propriedade antes de qualquer venda.
Ver como regularizar o imóvel →Da Matrícula ao Contrato Assinado
Você traz o imóvel e o nome de quem vende. O escritório levanta o que existe contra os dois, explica o peso de cada achado e escreve as cláusulas que cuidam do seu lado.
Matrícula e cadeia dominial
Certidão atualizada e leitura de cada ato: quem é o dono, como o imóvel chegou até ele, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora, indisponibilidade e averbações de ações.
Certidões de quem vende
Distribuidores cível e criminal, execuções fiscais, Justiça Federal, Justiça do Trabalho, protestos e, quando o vendedor é empresa, certidões federais e situação societária.
Débitos que seguem o imóvel
IPTU, taxas, contribuição de melhoria e condomínio: obrigações que acompanham o bem e passam para quem compra, se não estiverem quitadas no título.
Conferência do que existe no local
Se a descrição da matrícula bate com o imóvel real, se a construção foi averbada, se há habite-se, se a área e as divisas conferem e quem ocupa hoje.
Parecer por escrito
O que foi encontrado, o que impede a compra, o que é administrável e o que precisa ser resolvido antes do pagamento, em linguagem simples e com o documento anexado.
Contrato e forma de pagamento
Promessa de compra e venda ou escritura com as cláusulas que interessam a você: retenção de valores, quitação de débitos, prazo de registro e o que fazer se algo aparecer depois.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
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A equipe responde pelo WhatsApp
Confere o tipo de imóvel, a etapa da negociação e o que já apareceu de pendência, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado ouve o negócio, define o alcance da análise, lista o que precisa ser pedido e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Levantamento
Matrícula atualizada, certidões do imóvel e de quem vende, débitos municipais e de condomínio, e a comparação entre o que está no papel e o que existe no local.
Parecer e contrato
O relatório do que foi encontrado, a conversa sobre o que fazer com cada ponto e a redação ou a revisão do contrato, antes de você assinar.
Sobre o tempo. A análise anda no ritmo de quem emite as certidões: alguns órgãos respondem na hora, outros levam dias, e cartório e prefeitura têm agenda própria. Como certidão tem validade curta, a conferência é refeita pouco antes da assinatura. É por isso que o escritório não informa prazo antes de ver o negócio.
As Duas Frentes da Análise
Desde a Lei 13.097/2015, a matrícula concentra o que pode ser oposto a quem compra, e isso mudou o peso de cada frente. Mudou, não apagou: uma parte do risco continua morando fora do registro.
Frente do imóvel
O Que a Matrícula Diz
Certidão atualizada e leitura de cada ato registrado.
- Quem é o proprietário hoje e como o imóvel chegou até ele, ato por ato
- Hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhora e indisponibilidade
- Citação de ação real ou reipersecutória e averbação de execução ou de cumprimento de sentença
- O que não está registrado nem averbado ali não pode ser oposto a quem adquire de boa-fé (art. 54, §1º, da Lei 13.097/2015)
É a peça central da análise, e ela é conferida de novo pouco antes da assinatura.
Frente de quem vende
O Que Só o Vendedor Mostra
Certidões pessoais, estado civil e capacidade de responder por dívidas.
- A lei não exige certidões de distribuidores para caracterizar a boa-fé de quem compra (art. 54, §2º, da Lei 13.097/2015)
- Mas a própria lei ressalva a falência e as situações que independem de registro, como usucapião de terceiro e sucessão
- Execução fiscal, ação trabalhista e protesto em curso podem virar constrição depois, com o negócio já feito
- Estado civil, outorga do cônjuge, procuração e poderes de quem assina se conferem na pessoa, não na matrícula
Por isso o escritório levanta as duas frentes, mesmo onde a lei deixou de obrigar.
Base legal: arts. 54 e 55 da Lei 13.097/2015, com as alterações das Leis 14.382/2022 e 14.825/2024; art. 1º, §2º, da Lei 7.433/1985; Lei 6.015/1973; arts. 792 e 828 do Código de Processo Civil; Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça; art. 130 do Código Tributário Nacional; arts. 1.345, 1.647 e 1.793 a 1.795 do Código Civil; arts. 31-A e 32 da Lei 4.591/1964.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Due diligence é leitura de registro antes de ser opinião: a formação notarial e registral é o que permite saber o que cada averbação da matrícula significa, e o que ainda falta averbar ali. A de negócios imobiliários entra depois, na hora de escrever o contrato, que é onde o risco encontrado vira cláusula. E quando o achado não derruba a compra, mas exige renegociar preço, prazo ou forma de pagamento, a conversa conduzida por quem faz conciliação costuma salvar o negócio.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas Que Chegam Primeiro
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Certidões, cobradas por cada cartório, tribunal ou órgão emissor. Algumas saem pela internet na hora; outras têm emolumento de tabela e prazo próprio.
- Tributos e emolumentos da compra, quando o negócio avançar: ITBI para o município, escritura no tabelionato e registro no cartório de imóveis, cada um pela tabela do seu estado.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
A lei dispensou as certidões do vendedor. Ainda preciso delas?
É a dúvida mais comum depois da Lei 14.382/2022, e a resposta tem três partes:
- O que mudou. O art. 54, §2º, da Lei 13.097/2015, incluído pela Lei 14.382/2022, afastou a exigência de certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade do negócio e para caracterizar a boa-fé de quem compra. Na escritura, continuam sendo apresentadas as certidões fiscais e a de propriedade e de ônus reais (art. 1º, §2º, da Lei 7.433/1985).
- O que não mudou. A mesma lei ressalva os arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005, sobre falência, e as formas de aquisição e de extinção da propriedade que independem de registro, como a usucapião de terceiro e a sucessão.
- O que isso significa na prática. A regra protege quem compra de boa-fé, mas ela não devolve tempo nem dinheiro a quem precisa provar essa boa-fé dentro de um processo alheio. Certidão levantada antes pesa menos do que defesa depois.
Por isso o escritório levanta as duas frentes e escreve no contrato o que acontece se algo aparecer entre a assinatura e o registro.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria das compras. Nem todo item vale para a sua, e boa parte dessas certidões é pedida pelo próprio escritório.
Do imóvel
- Matrícula atualizada, emitida há poucos dias
- Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias
- Carnê de IPTU e certidão de débitos do município
- Declaração do condomínio sobre débitos, obras e rateios aprovados
- Habite-se, planta aprovada e averbação da construção
De quem vende
- Documento de identidade, CPF e comprovante do estado civil
- Certidões dos distribuidores cível e criminal, estadual e federal
- Certidão de execuções fiscais e certidão de débitos trabalhistas
- Certidão de protesto dos cartórios da comarca
- Se for empresa: contrato social, certidões federais e certidão de falência
Se houver situação especial
- Espólio: certidão de óbito, andamento do inventário e alvará ou escritura de cessão
- Imóvel na planta: registro da incorporação e quadro-resumo do contrato
- Leilão: edital completo, auto de arrematação e situação da ocupação
- Financiamento em aberto: contrato, saldo devedor e posição do credor
Não tem quase nada disso? É o normal antes da consulta. A maior parte dessas certidões é pedida pelo escritório, e o que você precisa levar é o endereço, o número da matrícula, quando souber, e o nome de quem está vendendo.
Perguntas Frequentes Sobre Due Diligence do Imóvel
O que é due diligence imobiliária?
É a conferência jurídica do imóvel e de quem vende, feita antes de pagar ou assinar. Reúne matrícula atualizada, certidões, débitos que acompanham o imóvel e a comparação entre o que está registrado e o que existe no local. O resultado é um parecer por escrito: o que foi encontrado, o que impede a compra, o que pode ser resolvido antes e o que precisa virar cláusula de contrato.
Preciso mesmo das certidões do vendedor, se a lei dispensou?
A dispensa existe e vale. O art. 54, §2º, da Lei 13.097/2015, incluído pela Lei 14.382/2022, afastou a exigência de certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade do negócio e para caracterizar a boa-fé de quem adquire; para a escritura permanecem as certidões fiscais e a de propriedade e de ônus reais (art. 1º, §2º, da Lei 7.433/1985). O ponto é outro: a lei ressalva a falência e as situações que independem de registro, e a boa-fé, quando contestada, é discutida em processo. Levantar as certidões antes é mais barato do que provar boa-fé depois.
Comprei e depois apareceu uma penhora. Posso perder o imóvel?
Nem sempre, e a matrícula é o que costuma decidir. Desde a Lei 13.097/2015, situações não registradas nem averbadas na matrícula não podem ser opostas a quem adquiriu de boa-fé, e a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça condiciona o reconhecimento da fraude à execução ao registro da penhora ou à prova de má-fé do adquirente. Mesmo assim, a discussão corre dentro de um processo que não é seu, e você precisa se manifestar e provar. É exatamente o tipo de disputa que a conferência prévia procura evitar.
Quem paga o IPTU e o condomínio atrasados depois da venda?
Em regra, quem passa a ser dono. Os impostos e as taxas ligados ao imóvel sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando o título traz a prova da quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional). As despesas de condomínio acompanham a unidade: o adquirente responde pelos débitos do antigo dono, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Dá para cobrar do vendedor depois, mas o município e o condomínio cobram primeiro de quem está com o imóvel. Por isso a quitação é conferida antes e escrita no contrato.
Estou comprando imóvel de herança. O que muda?
Muda quem pode vender e como. Enquanto o inventário não termina, o bem pertence ao espólio: a venda envolve todos os herdeiros e o cônjuge ou companheiro sobrevivente e, no inventário judicial, depende de autorização do juiz (art. 619, I, do Código de Processo Civil). Também é possível comprar direitos hereditários, por escritura pública (art. 1.793 do Código Civil), respeitada a preferência dos coerdeiros (arts. 1.794 e 1.795). São negócios válidos, com documentação própria, e o contrato precisa dizer o que acontece se o inventário travar no meio do caminho.
E se o imóvel for arrematado em leilão?
A conferência muda de foco, e o edital passa a ser a peça central. Antes do lance, vale ler o processo ou o procedimento, ver se o imóvel está ocupado e por quem, apurar débitos de IPTU e de condomínio e conferir o que o edital atribui ao arrematante. Em arrematação judicial, os créditos tributários do imóvel sub-rogam-se no preço (art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional), o que não se estende automaticamente às despesas de condomínio. A desocupação, depois, é um capítulo com regras próprias.
Comprar na planta exige a mesma análise?
Exige, com outro roteiro. O ponto central é o registro da incorporação no cartório de imóveis, exigido antes de as unidades serem negociadas (art. 32 da Lei 4.591/1964), e a existência ou não de patrimônio de afetação, que separa o acervo daquele empreendimento do restante da empresa (art. 31-A). Entram ainda o quadro-resumo do contrato, obrigatório desde a Lei 13.786/2018, a cláusula de tolerância, o cronograma e a situação da incorporadora.
Quanto tempo antes da assinatura devo pedir a análise?
Antes de qualquer pagamento, inclusive do sinal. Depois do sinal pago, a negociação já perdeu parte da força e desistir costuma ter custo. Não há prazo fixo: depende de quantas certidões o caso pede e de quanto cada órgão demora a emitir. Como certidão tem validade curta, a conferência é refeita pouco antes da escritura, para que o que foi lido continue valendo no dia da assinatura.
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- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
