Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Rescisão de Contrato
de aluguel antes do prazo
Um dos dois quer encerrar a locação antes do fim do prazo, e a dúvida é quanto isso custa e o que precisa ser feito. O escritório lê o contrato, calcula a multa proporcional ao tempo já cumprido, escreve a saída e acerta chaves, vistoria e encargos, seja você quem aluga o imóvel ou quem mora nele.
- Quem devolve o imóvel antes do prazo paga a multa pactuada, proporcional ao período já cumprido
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se a Locação Vai Acabar Antes do Prazo
- Você quer devolver o imóvel antes do fim do contrato e precisa saber quanto sobra de multa depois do tempo já cumprido.
- Você alugou o imóvel e quer encerrar a locação, e falta saber se o caso é de acordo ou se depende de uma hipótese da lei.
- A saída foi combinada na conversa, e ninguém escreveu data, valores, chaves nem quem paga o quê.
- O imóvel foi vendido, ou o locatário faleceu, e a locação precisa de um destino definido.
Não é preciso chegar com a conta pronta nem com o acordo escrito. O contrato, a data de início e a data pretendida para a saída já dizem se há multa, de quanto ela fica e o que ainda pode ser combinado entre os dois.
O outro lado não aceita encerrar, ou já há aluguel atrasado? Aí a conversa não é mais de rescisão combinada: a retomada do imóvel segue o rito do despejo, com regras, provas e prazos próprios.
Ver despejo por falta de pagamento →Da Conta da Multa à Entrega das Chaves
Você traz o contrato e a data pretendida para a saída. O escritório faz a conta, escreve o que ficou combinado e cuida do que costuma sobrar depois que as chaves mudam de mão.
Leitura do contrato
Prazo, data de início, cláusula de multa, exigência de aviso prévio, garantia contratada e cláusula de vigência em caso de venda. É daí que sai tudo o mais, inclusive a resposta sobre quem pode encerrar e quando.
Conta da multa
A multa é a pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato: quanto mais tempo já corrido, menor ela fica. Não havendo multa no contrato, ela é fixada judicialmente.
Hipóteses de dispensa e de redução
Transferência do locatário pelo empregador para outra localidade dispensa a multa, com aviso por escrito. E o juiz pode reduzi-la quando o contrato já foi cumprido em boa parte ou quando o valor é manifestamente excessivo.
Notificação e termo de rescisão
Aviso por escrito ao outro lado e um termo com data da saída, valores, responsabilidade pelos encargos, destino da garantia e quitação recíproca, para nada voltar meses depois.
Chaves e vistoria de saída
Recibo de entrega das chaves com data e hora, e vistoria comparada com a descrição do estado do imóvel na entrega. É ela que separa reparo devido de desgaste do uso normal.
Acerto final e garantia
Aluguel e encargos até a devolução, contas de consumo, devolução ou liberação da caução, do seguro-fiança ou da fiança, e a exoneração do fiador por escrito.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
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A equipe responde pelo WhatsApp
Confirma de que lado da locação você está, se o contrato ainda está no prazo e o que levou à decisão, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, faz a conta da multa proporcional, mostra o que cada lado deve até a devolução do imóvel, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Proposta e termo de rescisão
A proposta vai por escrito ao outro lado, com data de saída, valores e destino da garantia. É a etapa que mais encerra casos sem processo, dos dois lados.
Chaves, vistoria e quitação
Entrega das chaves contra recibo, vistoria de saída comparada com a de entrada e acerto final. Não havendo acordo, a discussão segue pela via judicial que o caso pedir.
Sobre o tempo. Enquanto as chaves não são entregues, o aluguel e os encargos continuam correndo, e é isso que costuma pesar mais do que a própria multa. A parte combinada anda no ritmo da resposta do outro lado, e a parte judicial depende da citação e da agenda da vara. Por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Quem Quer Sair e Quem Quer o Imóvel de Volta
Durante o prazo do contrato, a lei trata os dois lados de forma diferente. Quem ocupa o imóvel pode devolvê-lo antes, pagando a multa proporcional. Quem alugou não pode reavê-lo no meio do prazo, salvo nas hipóteses que a própria lei lista. Saber de que lado se está é o que define o caminho e a conta.
Quem mora ou trabalha nele
Devolver Antes do Prazo
A devolução é possível a qualquer tempo, com a conta da multa.
- A multa devida é a pactuada no contrato, proporcional ao período de cumprimento já vencido
- Não havendo multa pactuada, ela é fixada judicialmente, e a cláusula penal não pode exceder o valor da obrigação principal
- Há dispensa quando a devolução decorre de transferência pelo empregador, privado ou público, para outra localidade, avisada por escrito ao locador com trinta dias de antecedência no mínimo
- Na locação já prorrogada por prazo indeterminado não há multa: basta o aviso por escrito com trinta dias, e sem ele o locador pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos
Multa manifestamente excessiva, ou contrato já cumprido em boa parte, abrem espaço para a redução equitativa pelo juiz.
Quem aluga o imóvel
Encerrar Antes do Prazo
Durante o prazo, o locador não pode simplesmente reaver o imóvel.
- Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado
- A locação se desfaz por mútuo acordo, por infração legal ou contratual de qualquer dos lados, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos, ou para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público
- Vendido o imóvel, o adquirente pode denunciar o contrato, com noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e houver cláusula de vigência averbada na matrícula
- Prorrogada a locação por prazo indeterminado, a denúncia é por escrito, com trinta dias para a desocupação, na locação não residencial e na residencial escrita de trinta meses ou mais
Seja qual for o fundamento do término, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo: trocar fechadura, cortar água ou luz e retirar móveis não substituem esse caminho e podem gerar responsabilidade.
Base legal: arts. 4º, 5º, 6º, 8º, 9º, 11, 12, 22, 23, 35, 46, 47 e 57 da Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009, e art. 54-A, §2º, incluído pela Lei 12.744/2012; arts. 412 e 413 do Código Civil; Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Cartório e registros
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
Encerrar locação antes da hora é quase sempre uma conta e uma conversa: quanto sobra de multa, quem paga o quê até as chaves e o que cada lado assina. A formação em conciliação e mediação é o que costuma transformar isso em um termo assinado, sem processo. A graduação em gestão e negócios imobiliários ajuda na parte que gera mais discussão, que é a vistoria de saída e o estado do imóvel. E a leitura registral aparece quando o imóvel foi vendido no meio do contrato, porque é a matrícula que diz se a locação continua ou se cabe denúncia pelo comprador.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Vai Encerrar
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, só se o caso for para a Justiça, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa.
- Contas da própria locação, que não são honorários: a multa proporcional, quando devida, os reparos apontados na vistoria de saída e o aluguel e os encargos que correm até a devolução do imóvel.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Posso entregar as chaves e ir embora?
Devolver o imóvel é um direito de quem o ocupa, mas a saída só se completa quando a entrega é recebida e registrada. É o ponto que mais gera cobrança meses depois.
- Recibo das chaves. Com data e hora, assinado por quem recebe. Enquanto a devolução não se aperfeiçoa, o aluguel e os encargos continuam correndo.
- Vistoria de saída. Comparada com a descrição do estado do imóvel na entrega. A lei obriga a restituir o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
- Benfeitorias. As necessárias, e as úteis autorizadas, são indenizáveis e permitem retenção, salvo disposição contratual em contrário. O Superior Tribunal de Justiça considera válida a cláusula de renúncia, então ela precisa ser lida antes da saída.
- Garantia e fiador. Caução, seguro-fiança ou fiança precisam de destino escrito no termo, sob pena de a cobrança reaparecer depois, inclusive contra quem foi fiador.
Deixar o imóvel sem entregar as chaves é o pior dos caminhos: para efeito de aluguel e encargos o contrato continua de pé, e a conversa passa a ser feita quando já existe dívida formada.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte que mais demora, que é fechar a conta da saída.
Do contrato
- Contrato de locação, com todos os aditivos
- Termo ou comprovante da garantia contratada: caução, fiança ou seguro-fiança
- Avisos, notificações e mensagens já trocadas sobre a saída
- Documento da transferência pelo empregador, se for esse o motivo
Do imóvel e da saída
- Laudo de vistoria de entrada, com as fotos da época, se houver
- Fotos do estado atual, por cômodo e das áreas externas
- Data pretendida para a entrega das chaves
- Orçamentos de reparos já pedidos por qualquer um dos dois lados
Das contas
- Recibos ou comprovantes dos últimos aluguéis pagos
- Boletos de IPTU e de condomínio do período da locação
- Contas de água, luz e gás em aberto ou com consumo pendente
- Relação do que o outro lado já cobrou, por escrito ou por mensagem
Não existe vistoria de entrada? É o caso mais comum, e não impede a saída. Fotos antigas, mensagens da época da mudança e o próprio texto do contrato ajudam a mostrar em que estado o imóvel foi recebido, e é disso que depende a conta dos reparos.
Perguntas Frequentes Sobre Rescisão de Locação
Quanto é a multa por sair do aluguel antes do prazo?
A lei não fixa um valor: ela manda pagar a multa pactuada no contrato, proporcional ao período de cumprimento, como diz o art. 4º da Lei 8.245/1991. Na prática, isso significa que a multa escrita no contrato é reduzida conforme o tempo já cumprido, e quanto mais perto do fim, menor ela fica. Não havendo multa pactuada, ela é estipulada judicialmente. Vale conferir também a cláusula penal em si: ela não pode exceder o valor da obrigação principal, e o juiz deve reduzi-la equitativamente se a obrigação já foi cumprida em parte ou se o montante é manifestamente excessivo.
Fui transferido de emprego. Preciso pagar a multa?
O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução do imóvel decorre de transferência do locatário pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato. A dispensa não é automática: a lei exige que o locador seja notificado por escrito com antecedência mínima de trinta dias, e o documento da transferência é o que sustenta o pedido. Sem o aviso escrito, a discussão volta a ser sobre o valor da multa.
O locador pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não. O art. 4º diz expressamente que o locador não pode reaver o imóvel alugado nesse período. O que a lei admite é o desfazimento da locação por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos, e para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Há ainda a hipótese da venda do imóvel, em que o adquirente pode denunciar o contrato nas condições do art. 8º.
Preciso avisar com trinta dias de antecedência para sair?
Depende de como está a locação. Na locação por prazo indeterminado, o art. 6º permite ao locatário denunciá-la mediante aviso por escrito ao locador com antecedência mínima de trinta dias, e, na ausência do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição. Dentro do prazo determinado, o que a lei prevê é a multa proporcional, mas muitos contratos também exigem aviso prévio, e é a cláusula que diz como ele deve ser feito.
Pago aluguel até a mudança ou até a entrega das chaves?
Até a devolução do imóvel, que se completa com a entrega das chaves ao locador ou a quem ele indicar. Tirar os móveis antes não encerra a locação, e o locatário continua obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos legal ou contratualmente exigíveis enquanto a devolução não acontece. Por isso a entrega deve ser feita contra recibo, com data e hora, e não apenas combinada por mensagem.
Como funciona a vistoria de saída e o que ela pode cobrar?
Ela compara o estado atual do imóvel com o estado em que ele foi entregue no início da locação. O locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, de modo que pintura desgastada pelo tempo e marca de uso comum não se confundem com dano. Se você pediu, no início, a descrição minuciosa do estado do imóvel, ela é a referência. Quando essa descrição não existe, fotos e mensagens da época da entrada costumam ocupar o lugar dela.
O locatário faleceu. O contrato de aluguel acaba?
Não acaba automaticamente. O art. 11 determina que, morrendo o locatário, ficam sub-rogados nos seus direitos e obrigações, na locação residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel; na locação não residencial, o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio. A sub-rogação precisa ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, e o fiador pode se exonerar no prazo de trinta dias contado dessa comunicação, respondendo ainda pelos cento e vinte dias seguintes à notificação ao locador.
O imóvel foi vendido durante a locação. Tenho que sair?
Nem sempre. Pelo art. 8º, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel. Essa denúncia também tem prazo: deve ser exercida em noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se depois disso a concordância com a manutenção da locação. A primeira coisa a conferir, então, é a matrícula do imóvel.
Comece Pelo Contrato e Pela Data da Saída
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Guarulhos · SP
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Belém · PA
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Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
