Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Contrato de Gaveta
e a saída para o registro
Você pagou pelo imóvel, mas a matrícula continua em nome de quem vendeu. O escritório lê o contrato e a cadeia de cessões, aponta o caminho que cabe no seu caso e conduz a transferência até o registro.
- O contrato particular vale entre quem assinou, mas só o registro transfere a propriedade
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Imóvel Não Está no Seu Nome
- A compra foi feita por contrato particular, recibo ou termo de cessão, e nunca virou escritura.
- A matrícula continua em nome de quem vendeu, ou de alguém ainda anterior na cadeia.
- O financiamento ficou no nome do vendedor e as parcelas são pagas por você.
- Quem vendeu faleceu, sumiu ou não quer assinar.
Não é preciso entender de cartório para começar. É comum a pessoa chegar só com o contrato e o carnê do IPTU, e levantar a matrícula já faz parte do trabalho.
Não existe contrato nenhum? Quando a posse é antiga e não há documento de compra, o caminho costuma ser outro, e a primeira conversa já serve para indicar qual.
Falar sobre imóvel sem documento →Do Contrato na Gaveta à Matrícula no Seu Nome
Você traz o que está guardado. O escritório cuida do que falta para o imóvel sair do nome de outra pessoa.
Leitura do contrato
O que foi assinado, o que foi pago e o que ficou combinado: a cadeia de cessões, a quitação do preço e as cláusulas que decidem o caminho.
Matrícula e certidões
Quem consta como dono hoje, que ônus estão anotados e se existe penhora, indisponibilidade ou inventário em curso sobre o imóvel.
Situação do financiamento
Se há saldo devedor, alienação fiduciária ou hipoteca na matrícula, e o que a instituição financiadora exige para uma transferência regular.
Escolha do caminho
Escritura assinada por quem vendeu, adjudicação compulsória no registro de imóveis ou ação na Justiça, conforme os fatos. Você sabe qual é a sua já na consulta.
Notificação e prova
Notificação de quem precisa assinar, ata notarial e a prova do pagamento do preço, que é o que sustenta o pedido de adjudicação.
Registro e cadastros
Registro do título na matrícula e atualização do IPTU, do condomínio e das concessionárias. Sem isso, o imóvel continua respondendo pela vida de quem vendeu.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere o que você tem em mãos, pergunta se o imóvel tem financiamento em aberto e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, indica o caminho, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Matrícula, certidões e notificação
O escritório levanta a matrícula e as certidões, refaz a cadeia de cessões e notifica quem precisa assinar, quando é o caso.
Título e registro
Escritura, ato do registro de imóveis ou sentença, conforme a via, até o imóvel constar na matrícula em nome de quem pagou por ele.
Sobre o tempo. O contrato de gaveta anda no ritmo dos documentos antigos: matrícula, comprovantes de pagamento e a localização de quem vendeu ou dos herdeiros dele. Depois disso, o tempo é do cartório ou da vara, por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso.
Como o Imóvel Chega ao Seu Nome
Não é escolha de gosto: o caminho depende de quem ainda pode assinar, do que foi pago e do que está anotado na matrícula. Havendo financiamento em aberto, a instituição financiadora também entra na conta.
Via consensual
Com a Assinatura de Quem Vendeu
Escritura de compra e venda ou de cessão, lavrada no tabelionato de notas.
- Quem vendeu está vivo, é localizável e concorda em assinar
- A cadeia de cessões pode ser refeita, quando o imóvel já passou por mais de uma mão
- Se o vendedor faleceu, o título é assinado pelo espólio, o que exige o inventário aberto
- Com financiamento em aberto, a transferência passa pela instituição financiadora, que assume a operação com o novo comprador
É o caminho mais direto, e o que costuma exigir menos prova de quem comprou.
Via da adjudicação
Sem a Assinatura
Adjudicação compulsória, no próprio registro de imóveis ou na Justiça.
- Quem vendeu se recusa a assinar, não é encontrado, ou faleceu e os herdeiros não resolvem
- O preço foi pago, e isso pode ser provado por recibos, extratos ou pelo próprio contrato
- No registro de imóveis, o pedido é feito por advogado, com ata notarial e ITBI pago, e o vendedor é notificado para assinar em quinze dias
- Na Justiça, quando existe litígio sobre o contrato ou falta algum dos requisitos do procedimento em cartório
O direito à adjudicação não depende de a promessa ter sido registrada na matrícula.
Base legal: arts. 108, 1.245 e 1.418 do Código Civil; art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022 e regulamentado pelo Provimento CNJ 150/2023; Súmulas 84 e 239 do Superior Tribunal de Justiça; Lei 8.004/1990 e art. 20 da Lei 10.150/2000.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
No contrato de gaveta, o trabalho é notarial e registral do começo ao fim: ler a cadeia de cessões, montar a prova do pagamento e escolher um título que o registro de imóveis aceite levar à matrícula. Quando quem vendeu já faleceu, entra junto a parte de inventário e partilha, que passa pela coordenação do escritório.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas Que Sempre Aparecem
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- ITBI, o imposto municipal da transferência, exigido antes do registro. Alíquota, base de cálculo e isenções seguem a lei de cada município.
- Emolumentos do tabelionato e do registro de imóveis, por tabela oficial de cada estado. Variam conforme o valor do imóvel.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Meu contrato de gaveta não vale nada?
Vale, e vale mais do que parece. Entre quem assinou, o contrato particular produz efeito e serve de base para exigir a transferência. O que ele não faz é tornar você dono perante terceiros, porque isso só o registro faz.
É essa diferença que cria os problemas concretos:
- O imóvel continua respondendo por dívidas de quem está na matrícula, e pode ser penhorado.
- O mesmo imóvel pode ser prometido a outra pessoa, que chega antes ao registro.
- Sem o registro, não dá para vender, financiar nem usar o imóvel em uma operação de crédito.
A posse de quem comprou tem defesa: a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda sem registro. É defesa, não é título.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos de gaveta. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a etapa mais longa.
Do contrato e dos pagamentos
- Contrato particular, recibo ou termo de cessão, com todas as vias que existirem
- Comprovantes do pagamento do preço: recibos, extratos e transferências
- Contratos anteriores, se o imóvel já passou por mais de uma mão
- Procuração assinada por quem vendeu, se houver
Do imóvel
- Matrícula atualizada do registro de imóveis
- Carnê do IPTU e comprovantes de pagamento
- Contrato de financiamento e extrato do saldo devedor, se houver
- Declaração de quitação do condomínio, quando o imóvel for em condomínio
Das pessoas do negócio
- Documento de identidade e CPF de quem comprou
- Certidão de casamento ou prova da união estável, e pacto antenupcial, se houver
- Qualificação e último endereço conhecido de quem vendeu
- Certidão de óbito e dados dos herdeiros, se o vendedor faleceu
Não tem tudo? Não é impedimento. Matrícula, certidões e segundas vias podem ser pedidas depois, inclusive pelo escritório.
Perguntas Frequentes Sobre Contrato de Gaveta
Contrato de gaveta é válido?
Entre quem assinou, sim: o contrato particular é um negócio válido e obriga as partes. O que ele não faz é transferir a propriedade, porque isso depende do registro do título no registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não há registro, quem a lei considera dono é quem consta da matrícula. É por isso que o contrato precisa virar escritura e registro, e não ficar guardado.
Posso perder o imóvel que comprei por contrato de gaveta?
O risco existe, e vem de terceiros, não do vendedor. Como a matrícula continua no nome dele, o imóvel pode ser penhorado por dívida dele, entrar no inventário, na partilha de um divórcio ou em uma segunda venda. A posse de quem comprou tem defesa: a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda sem registro. Ainda assim, é defesa, e não título: o que encerra a exposição é o registro.
O vendedor sumiu ou se recusa a assinar a escritura. O que fazer?
O caminho é a adjudicação compulsória. Desde a Lei 14.382/2022, ela pode ser pedida no próprio registro de imóveis, por advogado, com ata notarial, prova do pagamento do preço, certidões dos distribuidores e ITBI recolhido. O oficial do registro notifica o vendedor, e o inadimplemento fica caracterizado se ele não lavrar o título em quinze dias (art. 216-B da Lei 6.015/1973). Havendo litígio sobre o contrato, ou faltando algum requisito do procedimento em cartório, o pedido vai para a Justiça.
O vendedor morreu. Ainda dá para regularizar?
Dá. A obrigação de outorgar a escritura passa aos herdeiros, e o título costuma ser assinado pelo espólio, dentro do inventário. Se os herdeiros não concordam, não aparecem ou não são localizados, a saída é a adjudicação compulsória, que pode ser dirigida ao espólio e aos herdeiros. Nesses casos, o inventário e a regularização caminham juntos, e é comum o escritório conduzir os dois.
Dá para transferir um financiamento que está no nome do vendedor?
Só com a instituição financiadora. A lei exige que a venda e a transferência do financiamento aconteçam no mesmo ato, com a interveniência obrigatória de quem financiou e a assunção do saldo devedor pelo novo comprador (Lei 8.004/1990). Cessões feitas até 25 de outubro de 1996 têm regra própria de regularização no art. 20 da Lei 10.150/2000. O Superior Tribunal de Justiça também tratou do tema em recurso repetitivo (REsp 1.150.429/CE, Tema 572), separando os casos conforme a data da cessão e a cobertura do FCVS.
Quem paga o IPTU e o condomínio enquanto o imóvel não é transferido?
Na prática, quem usa o imóvel. Juridicamente, essas dívidas seguem o bem: o IPTU se sub-roga na pessoa do adquirente, salvo quando o título traz a prova de quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional), e a dívida de condomínio é cobrada do imóvel. Por isso a regularização inclui conferir o que está em aberto e atualizar os cadastros depois do registro.
Vou ter que pagar ITBI de novo para regularizar?
O ITBI é devido pela transmissão, e o município exige a guia recolhida antes da lavratura da escritura e do registro; o tabelião consigna essa comprovação no ato (Lei 7.433/1985). Quando houve mais de uma cessão na cadeia, o município pode entender que houve mais de uma transmissão tributável. Alíquota, base de cálculo e isenções seguem a lei de cada município, e a consulta indica o que se aplica ao seu caso.
Contrato de gaveta pode virar usucapião?
Em algumas situações, sim. Quando a posse é antiga, mansa e pacífica e a cadeia de documentos não se sustenta, a usucapião pode abrir ou acertar a matrícula, inclusive pela via extrajudicial (art. 216-A da Lei 6.015/1973). Não costuma ser a primeira opção quando existe contrato e prova de pagamento, porque a adjudicação é mais direta. A escolha depende do tempo de posse, da modalidade cabível e do que está anotado na matrícula.
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Contato
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Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
