Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
Atraso na Entrega
da obra pela construtora
A data do contrato passou, a tolerância acabou e a chave não saiu. O escritório confere os prazos, mede o período de atraso e conduz a cobrança do que a lei prevê: a indenização mês a mês, se você quer continuar com o imóvel, ou a devolução do que pagou, se prefere sair.
- Vencido o prazo de tolerância, a escolha entre manter o contrato e desfazê-lo é sua
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se a Chave Não Saiu no Prazo
- O contrato trazia data certa de entrega, e essa data ficou para trás.
- O prazo de tolerância também venceu, ou a cláusula dele não estava escrita de forma clara e destacada.
- Você segue pagando parcela, juros de obra e aluguel enquanto espera pela chave.
- A entrega já foi remarcada mais de uma vez, sem data firme, ou a obra está parada no lugar.
Não é preciso ter notificado a construtora antes de procurar orientação. O que faz a conversa andar é o contrato com a data prevista, o que foi pago até aqui e o que a construtora respondeu, mesmo que só por aplicativo.
Você já decidiu que não quer mais o imóvel? Quando a intenção é sair do negócio e receber de volta o que pagou, a discussão muda de figura e passa pelo desfazimento do contrato.
Ver distrato de imóvel na planta →Da Data Prevista à Conta do Atraso
Você traz o contrato e os comprovantes. O escritório fixa quando o atraso começou, apura o que ele custou e conduz a cobrança, por acordo ou na Justiça.
Leitura dos prazos
Data prevista de conclusão, cláusula de tolerância, termo final para o habite-se e a data ajustada para a entrega das chaves. É daí que sai o marco inicial do atraso.
Validade da tolerância
A tolerância só conta se foi pactuada de forma clara e destacada, e dentro do limite legal. Prazo em aberto, ou preso à conclusão da obra, não se sustenta.
Medida do período
Quantos meses de atraso, contados dia a dia, com termo final na disponibilização da posse direta da unidade, e não no simples aviso de conclusão.
Escolha do caminho
Manter o contrato e cobrar a indenização do atraso, ou resolver o contrato e pedir de volta o que foi pago. A decisão é sua, e ela muda o pedido.
Saldo devedor e juros de obra
Revisão do que continuou sendo cobrado depois do prazo: índice setorial de correção e encargo de obra não acompanham o atraso de quem construía.
Cobrança e processo
Notificação com a conta discriminada, negociação por escrito e, não havendo acordo, a ação com o pedido de indenização ou de resolução.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere a data prevista no contrato, há quanto tempo o prazo venceu e o que você quer fazer agora, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, fixa o marco inicial do atraso, mostra o que cabe em cada caminho, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Notificação e conta do atraso
A cobrança vai por escrito à construtora, com o período apurado, a base de cálculo e o que se pede, e a resposta dela define o passo seguinte.
Acordo ou ação
Havendo acordo, ele é assinado com valor e data. Não havendo, o caso segue para a Justiça, com o pedido de indenização pelo atraso ou de resolução do contrato.
Sobre o tempo. A cobrança anda no ritmo da resposta da construtora e, na Justiça, da vara e da prova que o caso exigir. A obra, enquanto isso, segue no ritmo dela. O prazo que a lei fixa é o da tolerância, não o da discussão, e por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Manter o Contrato ou Desfazer o Negócio
Vencido o prazo de tolerância sem entrega, e desde que o atraso não tenha sido causado por você, a lei abre dois caminhos. Eles não se somam: seguir por um afasta o outro, e a escolha depende do que você ainda quer com esse imóvel.
Você fica com o imóvel
Manter e Ser Indenizado
O contrato segue de pé, e o tempo perdido é pago em dinheiro.
- A lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, devida na entrega da unidade
- Havendo cláusula penal escrita só contra o comprador, o STJ manda considerá-la para fixar a indenização devida pelo vendedor (Tema 971)
- Cláusula penal de mora e lucros cessantes não se somam, segundo o Tema 970 do STJ
- Passado o prazo, o STJ tratou como ilícita a cobrança de juros de obra e afastou a correção do saldo por índice setorial da construção (Tema 996)
A indenização pela demora não se acumula com a multa prevista para o desfazimento, que trata da inexecução total do contrato.
Você sai do negócio
Desfazer e Receber de Volta
O contrato é resolvido, e o que foi pago volta corrigido.
- A resolução pode ser promovida por você, desde que não tenha dado causa ao atraso
- A lei prevê a devolução da integralidade dos valores pagos, somada à multa estabelecida no contrato
- O pagamento é em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigido pelo índice do contrato
- Como a causa não é sua, não entram as deduções previstas para a desistência do comprador
É a separação da Súmula 543 do STJ: restituição integral quando a culpa é exclusiva do vendedor, parcial quando quem deu causa foi o comprador.
Base legal: arts. 35-A e 43-A da Lei 4.591/1964, incluídos pela Lei 13.786/2018; arts. 389, 394 e 402 do Código Civil; arts. 6º, VI, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; Súmula 543 e Temas repetitivos 970, 971 e 996 do Superior Tribunal de Justiça.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
No atraso de obra tudo começa em duas leituras: a do contrato, para saber quando o prazo venceu de verdade, e a da incorporação no registro de imóveis, que mostra o memorial, o prazo de conclusão e o que já foi averbado sobre a construção. A formação em negócios imobiliários e a parte de processo civil sustentam a conta do atraso e o pedido que vai a juízo. E a coordenação, com formação em mediação, conduz a conversa com a construtora antes da ação, quando ela é possível.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Está Esperando
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, só se o caso for para a Justiça, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa.
- Prova técnica, quando o juiz determina perícia sobre o estado da obra ou sobre o valor de locação de imóvel semelhante.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Devo parar de pagar enquanto a obra não sai?
É a decisão que mais custa caro tomar sozinho. A lei condiciona os dois caminhos a que o atraso não tenha sido causado por você, e deixar de pagar por conta própria costuma transferir de lado a discussão.
O que já se reconhece a quem está esperando:
- Juros de obra depois do prazo. Vencido o prazo ajustado, incluída a tolerância, o STJ considerou ilícito cobrar do comprador esse encargo (Tema 996).
- Correção do saldo devedor. No mesmo julgamento, o índice setorial que reflete o custo da construção deixa de incidir a partir do atraso, cedendo lugar ao IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao comprador.
- Revisão do que já foi cobrado. O que entrou indevidamente na conta durante o atraso pode ser discutido junto com a indenização.
Suspender o pagamento, renegociar ou seguir pagando e cobrar à parte são decisões que precisam ser tomadas com o contrato na mão, e não depois da primeira cobrança.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais trabalhosa, que é fixar o marco inicial do atraso.
Seus
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de endereço
- Certidão de casamento ou contrato de união estável, se houver
- Contrato de aluguel e recibos, se você mora de aluguel esperando a entrega
Do contrato e da obra
- Contrato de promessa de compra e venda, com o quadro-resumo
- Aditivos e comunicados de mudança de prazo
- Mensagens, e-mails e avisos da construtora sobre a entrega
- Material de venda com o prazo anunciado: tabela, folheto e anúncio
Do que foi pago
- Comprovantes das parcelas pagas à construtora
- Extrato do financiamento, com os juros de obra cobrados
- Demonstrativo de atualização do saldo devedor
- Boletos de condomínio e de imposto do imóvel, se já começaram a vir
A construtora nunca respondeu por escrito? Não é impedimento. Conversa de aplicativo, aviso no portal do cliente e mudança de data no cronograma também servem, e o escritório orienta como registrar o que hoje só existe na tela.
Perguntas Frequentes Sobre Atraso na Entrega da Obra
A construtora pode atrasar 180 dias sem pagar nada?
Pode, se essa tolerância estiver pactuada de forma clara e destacada no contrato. O art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, prevê que a entrega em até 180 dias corridos da data prevista, nessas condições, não dá causa à resolução do contrato nem enseja penalidade para o incorporador. A validade dessa cláusula, quando escrita com clareza e destaque, já vinha sendo reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça antes da lei. Sem previsão clara, ou além desse limite, o atraso conta desde a data prevista no contrato.
Quanto a construtora paga por mês de atraso?
A lei fixa um parâmetro, não um valor. Quando o comprador em dia mantém o contrato, o art. 43-A, § 2º, prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, corrigida pelo índice do contrato e devida na entrega da unidade. Em contratos anteriores à Lei 13.786/2018 a discussão corre pela cláusula penal do contrato e pelos lucros cessantes, medidos pelo valor de locação de imóvel semelhante. Qual dos dois caminhos vale para você depende da data da assinatura.
Dá para cobrar a multa do contrato e o aluguel que deixei de receber?
Em regra, não se somam. No Tema repetitivo 970, o Superior Tribunal de Justiça firmou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a cumulação com lucros cessantes. A lei seguiu a mesma lógica: o art. 43-A, § 3º, proíbe somar a multa da mora com a multa prevista para o desfazimento do contrato. O que muda de caso para caso é qual verba se pede, e sobre que base de cálculo.
Meu contrato só tem multa contra mim. A construtora fica sem nada?
Não. No Tema repetitivo 971, o Superior Tribunal de Justiça firmou que, no contrato de adesão entre comprador e construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, e que obrigações heterogêneas são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial. Na prática, a multa escrita contra você passa a servir de medida do que é devido a você.
Preciso provar que perdi aluguel para ser indenizado?
Para os lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça trabalha com prejuízo presumido. No Tema repetitivo 996, julgado sobre contratos de imóvel na planta do programa Minha Casa, Minha Vida, ficou assentado que, descumprido o prazo de entrega, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar indenização em forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. Fora daquele programa, a mesma lógica costuma ser invocada, e é a consulta que diz o que se aplica ao seu contrato.
De quando até quando conta o atraso?
Começa no dia seguinte ao fim do prazo contratual, somado à tolerância válida. O fim não é a expedição do habite-se nem o aviso de conclusão da obra: no Tema repetitivo 996, o Superior Tribunal de Justiça fixou como termo final a data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma ao adquirente. É por isso que a data da vistoria e a do termo de entrega de chaves entram na conta, e convém guardar as duas.
Continuo pagando juros de obra depois do prazo de entrega?
Não é o que o Superior Tribunal de Justiça admite. No Tema repetitivo 996 ficou assentado que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. No mesmo julgamento, o descumprimento do prazo faz cessar a correção do saldo devedor por indexador setorial que reflete o custo da construção civil, substituído pelo IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor. Vale conferir tudo o que continuou sendo cobrado desde o vencimento do prazo.
Atraso na entrega dá direito a dano moral?
Nem sempre. O Superior Tribunal de Justiça não trata o atraso, por si só, como dano moral presumido: o descumprimento precisa ter gerado consequências concretas na vida do comprador, e o imóvel adquirido apenas como investimento costuma ficar de fora. Atraso longo somado a despesa de moradia, mudança desfeita ou perda de financiamento é o tipo de circunstância que os tribunais examinam. A avaliação é caso a caso, e não se confunde com a indenização pelo tempo de privação do imóvel.
Comece Pela Data Que Estava no Contrato
Três perguntas e o seu WhatsApp. A equipe responde com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
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- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
