Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Despejo por Falta
de pagamento do aluguel
Você é quem alugou o imóvel, e o aluguel parou de entrar. Daí em diante o que decide o caminho é a garantia do contrato: o escritório lê essa cláusula, diz se o caso admite pedir a desocupação já no começo do processo e conduz a ação de despejo, no imóvel residencial ou comercial.
- Para quem alugou o imóvel. Sem garantia no contrato, a lei admite liminar mediante caução
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Inquilino Não Paga e Não Sai
- O inquilino parou de pagar e continua no imóvel, e a conversa direta já não resolve.
- Você já cobrou, e a data prometida passou mais de uma vez.
- O contrato pode estar sem garantia nenhuma, por não ter sido contratada ou porque o fiador pediu para sair.
- Você quer o imóvel de volta, e não só o dinheiro que ficou para trás.
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo: é o que diz o art. 5º da Lei do Inquilinato, e é por isso que a retomada não se resolve por conta própria. Não é preciso ter notificado o inquilino antes de procurar orientação, nem chegar com o cálculo pronto. O que faz a conversa andar é o contrato assinado, a cláusula de garantia e a relação dos meses em aberto.
Você é o inquilino e recebeu a citação? A lei dá ao locatário e ao fiador um prazo para depositar em juízo o que está em aberto e evitar a rescisão, e essa faculdade tem condições e limite próprios.
Falar sobre defesa em ação de despejo →Do Cálculo do Débito ao Mandado de Desocupação
Você traz o contrato e o que foi pago. O escritório apura o débito, define o pedido e conduz a ação até o fim, com a cobrança junto quando ela couber.
Leitura da cláusula de garantia
Qual das garantias da locação foi contratada, se ela continua em vigor e se houve exoneração. É esse dado que abre ou fecha a porta da liminar de desocupação.
Cálculo discriminado do débito
Aluguéis vencidos, acessórios, multa e juros, mês a mês. Quando o despejo vem cumulado com a cobrança, a lei exige esse cálculo já na petição inicial.
Fundamento e pedido
A rescisão pela falta de pagamento, com ou sem a cobrança junto, e o pedido de liminar quando o contrato permitir. Cada escolha muda quem é citado e para quê.
Caução da liminar
Cabendo a desocupação em quinze dias, a lei condiciona a liminar a caução equivalente a três meses de aluguel, e o escritório indica como prestá-la nos autos.
Conferência do depósito do inquilino
Se ele deposita para evitar a rescisão, o escritório confere se a oferta é integral e, não sendo, justifica a diferença para que o processo siga por ela.
Sentença, mandado e crédito
Julgado procedente o despejo, o juiz expede o mandado com prazo de desocupação voluntária. Acolhida também a cobrança, a execução do crédito pode começar antes da saída do imóvel.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
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Confirma de que lado você está, qual garantia o contrato tem e o que você quer resolver primeiro, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, apura o que está em aberto, diz se o caso admite liminar, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Cobrança por escrito ou ação
Havendo espaço para acordo, a cobrança vai por escrito, com o débito discriminado e prazo para resposta. Não havendo, a ação é protocolada no foro do lugar do imóvel, salvo outro eleito no contrato.
Andamento até o mandado
Citação, prazo de defesa ou de depósito, sentença e, sendo o caso, o mandado de desocupação. Cada passo é informado a você conforme acontece.
Sobre o tempo. A lei fixa prazos para alguns atos, como o depósito que evita a rescisão e a desocupação depois da sentença, mas não fixa prazo para o processo inteiro. Citação, defesa, eventual perícia e a pauta da vara dependem do juízo e da conduta do inquilino, por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Quando a Lei Admite Liminar de Desocupação
Não é preferência nem pressa: é consequência de uma cláusula. O que decide se a desocupação pode ser determinada logo no início do processo, antes de ouvir a outra parte, é a existência de garantia da locação em vigor.
Contrato sem garantia
Com Liminar
Desocupação em quinze dias, decidida antes da defesa.
- O art. 59, § 1º, IX admite a liminar quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
- Vale também quando a garantia existiu e se extinguiu, ou quando houve pedido de exoneração dela, independentemente do motivo
- A liminar depende de caução prestada por você, no valor equivalente a três meses de aluguel
- O inquilino ainda pode elidir a liminar se, dentro dos quinze dias e independentemente de cálculo, depositar em juízo a totalidade dos valores devidos (art. 59, § 3º)
É a única hipótese, na falta de pagamento, em que a saída do imóvel pode ser determinada antes da sentença.
Contrato com garantia
Sem Liminar
A desocupação vem com a sentença, e a ação segue o rito das locações.
- Havendo fiança, caução ou seguro-fiança em vigor, a hipótese do art. 59, § 1º, IX não se aplica, e a desocupação depende da sentença
- A mesma garantia que tira a liminar do caminho é a que costuma dar lastro ao recebimento do que está em aberto
- Os aluguéis que vencerem até a sentença devem ser depositados à disposição do juízo, e você levanta os que forem incontroversos
- Nas ações de locação o recurso contra a sentença tem efeito somente devolutivo (art. 58, V), o que abre espaço para a execução provisória do despejo
E como a ação se funda no art. 9º, o art. 64 dispensa aqui a caução que exige nas demais hipóteses de execução provisória.
Base legal: arts. 5º, 9º, III, 37, 39, 58, V, 59, § 1º, IX e § 3º, 62 e parágrafo único, 63 e 64 da Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Execuções e cobrança
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Extensão em Direito Bancário
No despejo por falta de pagamento, quase tudo se decide na leitura do contrato: qual garantia foi contratada, o que ali se chama de acessório da locação e como o aluguel foi reajustado. Disso saem duas respostas práticas, se o caso admite liminar e quanto realmente está em aberto. A formação em gestão e negócios imobiliários e a parte de processo civil sustentam essa leitura e o pedido que vai a juízo; a extensão em direito bancário ajuda na conta de juros, multa e correção. E a coordenação, com formação em mediação, conduz a conversa com o inquilino enquanto ainda existe acordo possível.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas Antes de Entrar Com a Ação
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, fixadas por tabela do tribunal de cada estado. Nas ações de locação, o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel, e é sobre ele que a conta é feita.
- Caução, só se você pedir liminar. A lei condiciona a desocupação liminar a caução equivalente a três meses de aluguel. Não é despesa: é valor ou bem dado em garantia nos autos, cujo destino depende do desfecho da ação.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
Pode, e a lei diz exatamente quando. Citados, o locatário e o fiador têm quinze dias para depositar em juízo o que está em aberto e evitar a rescisão da locação.
O depósito precisa contemplar a totalidade dos valores devidos:
- Aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a efetivação do depósito.
- Multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis, e os juros de mora.
- Custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de outro modo.
Se você alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o inquilino tem dez dias para complementar. Não complementando, o pedido de rescisão prossegue pela diferença e o que já foi depositado pode ser levantado por você.
Essa faculdade tem limite, e conferir as datas dos depósitos anteriores costuma mudar o rumo do caso.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais trabalhosa, que é fechar o cálculo do débito.
Seus
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de endereço
- Matrícula do imóvel, ou o documento que mostre a sua posição de locador
- Procuração ou contrato de administração, se o imóvel é administrado por terceiro
Do contrato e da garantia
- Contrato de locação assinado, com aditivos e renovações
- Documento da garantia: fiança com os dados do fiador, caução ou apólice de seguro-fiança
- Vistoria de entrada, se houver
- Avisos e cobranças já enviados ao inquilino, com o comprovante de recebimento
Do que está em aberto
- Relação dos meses em atraso, com valores e datas de vencimento
- Extratos ou recibos do que foi pago
- Boletos de condomínio, imposto e contas do imóvel que o contrato atribui ao locatário
- Mensagens e e-mails sobre a dívida e sobre pedidos de prazo
O contrato foi só verbal? Não é impedimento. Comprovantes de transferência, recibos, mensagens e a vistoria de entrada ajudam a demonstrar o que foi combinado, e o escritório orienta o que reunir antes de qualquer cobrança.
Perguntas Frequentes Sobre Despejo por Falta de Pagamento
Preciso avisar o inquilino antes de entrar com a ação de despejo?
A lei não condiciona o despejo por falta de pagamento a aviso prévio. O aluguel tem data certa de vencimento, e a mora se caracteriza no próprio vencimento, sem necessidade de interpelação. Ainda assim, uma cobrança por escrito antes da ação costuma valer a pena: ela abre espaço para acordo, deixa o débito documentado e evita surpresa quanto aos valores. Quem abre o prazo de quinze dias para o depósito que evita a rescisão é a citação, e não esse aviso.
Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?
A lei não fixa prazo para o processo inteiro, só para alguns atos dentro dele. Os prazos certos são o de quinze dias para o inquilino depositar e evitar a rescisão e o de desocupação depois da sentença. O resto depende da citação, da defesa apresentada, de eventual audiência e da pauta da vara. Por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato e o que está em aberto.
Dá para conseguir liminar e desocupar em 15 dias?
Só em hipóteses que a lei lista. Na falta de pagamento, o art. 59, § 1º, IX admite a liminar de desocupação em quinze dias quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou por extinção ou pedido de exoneração dela. A liminar depende de caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Se o contrato tem fiador, caução ou seguro-fiança em vigor, essa liminar não cabe, e a ação segue o rito comum.
O que muda quando o despejo vem cumulado com a cobrança?
Muda quem é citado e o que a petição inicial precisa levar. Pelo art. 62, I, o locatário é citado para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responder ao de cobrança, com cálculo discriminado do débito já na inicial. Os aluguéis que vencerem até a sentença passam a ser depositados à disposição do juízo, e você levanta os incontroversos. Acolhidos os dois pedidos, a execução da cobrança pode ter início antes mesmo da desocupação do imóvel.
O inquilino pagou depois de citado. A ação acaba?
O pedido de rescisão sim, se o depósito for integral. O art. 62, II permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão depositando em juízo, em quinze dias contados da citação, os aluguéis e acessórios que vencerem até a efetivação do depósito, as multas e penalidades contratuais exigíveis, os juros de mora e as custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de outro modo. Alegando você que a oferta não é integral, e justificando a diferença, o inquilino tem dez dias para complementar; sem complementação, a rescisão prossegue pela diferença e o valor já depositado pode ser levantado.
O inquilino já depositou uma vez. Ele pode fazer isso sempre?
Não. O parágrafo único do art. 62 não admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Na prática, o atraso que se repete dentro desse intervalo tende a não comportar nova purgação, e a ação segue para a rescisão. É um ponto que costuma decidir o caso e depende de conferir as datas de cada depósito anterior, inclusive em processos já encerrados.
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
Julgada procedente a ação, o art. 63 manda expedir mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. O prazo cai para quinze dias quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, ou quando o despejo tiver sido decretado com fundamento no art. 9º, que inclui a falta de pagamento. A própria lei prevê prazos maiores para imóveis ocupados por estabelecimentos de ensino, hospitais e algumas outras destinações.
Dá para retomar o imóvel antes do julgamento do recurso?
Pode ser possível. Nas ações de locação, o art. 58, V determina que os recursos contra as sentenças tenham efeito somente devolutivo, o que abre espaço para a execução provisória do despejo. Em regra, o art. 64 condiciona essa execução a caução não inferior a seis nem superior a doze meses de aluguel, atualizado até a data da prestação, e a própria sentença fixa esse valor. A falta de pagamento, porém, é hipótese do art. 9º, e o mesmo art. 64 ressalva dessa exigência as ações nele fundadas. É decisão que cabe ao juízo, e não convém contar com ela de antemão.
Comece Pelo Contrato e Pela Garantia
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- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
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- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
