Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Extensão em Direito Bancário
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Saldo Remanescente
do Leilão do seu Imóvel
O imóvel foi a leilão e ninguém explicou se sobrou algo para você, ou a cobrança continuou depois de tudo. O escritório refaz a conta do leilão, exige as contas do credor e cobra a diferença que for sua.
- Vendido o imóvel por mais do que a dívida, a diferença é do devedor, e a lei dá cinco dias ao credor para entregá-la
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Imóvel Já Foi a Leilão
- O imóvel foi arrematado por mais do que a dívida e a diferença nunca chegou até você.
- O credor não prestou contas do leilão: não veio demonstrativo, nem explicação de como a conta foi fechada.
- Depois do leilão, a cobrança continuou, com um saldo devedor que você não sabe de onde saiu.
- O imóvel foi vendido dentro de um processo e o que sobrou depois de pagar os credores não foi devolvido.
Não é preciso ter os papéis do leilão para começar. Boa parte deles é pública ou pode ser pedida, e refazer essa conta faz parte do trabalho.
O leilão ainda não aconteceu? Enquanto o procedimento corre, o que está em jogo é outro: pagar o atraso dentro do prazo e manter o imóvel.
Ver purgação da mora →Da Conta Refeita à Cobrança do Que É Seu
Você traz o que tiver guardado. O escritório levanta o resto e mostra, em números, o que o imóvel produziu, o que foi descontado e o que sobrou.
Levantamento do leilão
Edital, laudo de avaliação, atas do primeiro e do segundo leilão, valor da arrematação e a data de cada ato, conferidos também na matrícula do imóvel.
Conta da dívida
Saldo devedor na data do leilão, juros, encargos do contrato, tributos, cotas de condomínio, prêmios de seguro e as despesas do procedimento. É o que a lei manda deduzir, e só isso.
Apuração do que sobrou
A diferença entre o que o imóvel produziu no leilão e a dívida somada às despesas e aos encargos que a lei manda deduzir, com a indenização de benfeitorias, quando houver.
Prestação de contas
Pedido formal ao credor para que demonstre o que arrecadou e o que deduziu. Sem resposta, a via é a ação de exigir contas.
Cobrança da diferença
Notificação e, quando for preciso, ação para receber o que sobrou, com correção desde a data em que deveria ter sido entregue.
Defesa do saldo cobrado
Quando é o credor quem cobra depois do leilão, a análise começa por outra pergunta: essa dívida ainda existe diante da lei que rege o contrato?
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere que tipo de leilão foi, o que você já recebeu ou está sendo cobrado e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê os documentos do leilão e o contrato, indica o caminho, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Conta refeita
O escritório reúne o que falta, recalcula o resultado do leilão e mostra o número a você antes de qualquer cobrança.
Cobrança ou defesa
Pedido ao credor e, se ele não responder ou não pagar, a medida judicial. Do outro lado, a defesa quando quem cobra é ele.
Sobre o tempo. O prazo que a lei fixa é o do credor: cinco dias depois da venda para entregar o que sobejar. O tempo da cobrança depende dos documentos do leilão, da resposta do credor e, na Justiça, da agenda da vara, por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso. Existe também prazo para reclamar, contado do leilão, e é a primeira coisa que o advogado confere.
De Onde Vem o Que Sobrou do Leilão
A conta muda conforme o leilão tenha sido feito pelo próprio credor, fora da Justiça, ou dentro de um processo. Muda quem apura, o que se desconta e como se cobra o que sobrou.
Leilão extrajudicial
No Leilão do Credor
Alienação fiduciária, sem processo: quem faz a conta é o credor.
- Nos cinco dias seguintes à venda, o credor entrega ao devedor a importância que sobejar, nela incluída a indenização de benfeitorias
- Descontam-se a dívida na data do leilão, as despesas do procedimento e os encargos do imóvel, como tributos, prêmios de seguro e cotas de condomínio
- A entrega do que sobrou importa quitação recíproca entre os dois lados
- Não vindo valor nem demonstrativo, cabe exigir do credor as contas do leilão
A conta é feita por quem recebeu o dinheiro, e é por isso que ela precisa ser conferida.
Leilão judicial
No Leilão da Justiça
Penhora e arrematação dentro do processo, com as contas nos autos.
- Pagos ao credor o principal, os juros, as custas e os honorários, o que sobrar é restituído ao devedor
- Havendo mais de um credor, o dinheiro é distribuído na ordem das preferências de cada um
- Dívidas que acompanham o imóvel, como IPTU e cotas de condomínio, saem do preço da arrematação
- O pedido é feito nos próprios autos, com a conta apresentada ao juiz e aberta às partes
Aqui a conta é pública, e discutir o cálculo faz parte do processo.
Base legal: art. 26-A, §§3º a 5º, e art. 27, §§3º, 4º, 5º, 5º-A e 6º-A, da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023; arts. 907 e 908 do Código de Processo Civil; ação de exigir contas nos arts. 550 a 553 do mesmo código.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Refazer a conta de um leilão é ler, ao mesmo tempo, um contrato bancário e um procedimento: de um lado o saldo devedor com juros e encargos, do outro o que a lei deixa descontar e como se cobra o que sobrou. É aí que contam a extensão em direito bancário e a formação em processo civil, somadas à leitura do edital e da matrícula do imóvel, onde cada ato do leilão fica registrado.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Perdeu o Imóvel
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas e despesas do processo, quando for preciso ir à Justiça: taxa judiciária pela tabela de cada tribunal, certidões e a matrícula atualizada do imóvel.
- Cópias do leilão, como atas e certidões do cartório, pagas por tabela oficial de cada estado direto a quem as emite.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Dá para saber quanto eu tenho a receber?
Antes de refazer a conta, não. O escritório não estima valor por mensagem. O que dá para adiantar é o que a lei manda considerar:
- O que o imóvel produziu no leilão, e não o valor de avaliação nem o preço de mercado do bem.
- O que se desconta: a dívida na data do leilão, as despesas do procedimento e os encargos do imóvel, como tributos, seguro e cotas de condomínio.
- O que muitas vezes não deveria estar ali: encargo sem previsão no contrato, despesa lançada duas vezes ou custo posterior à consolidação.
O número só aparece com os documentos do leilão na mesa, e é ele que define se vale a cobrança.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais demorada, que é o levantamento.
Do leilão
- Edital do leilão, com o valor de avaliação do imóvel
- Atas ou comprovantes do primeiro e do segundo leilão
- Demonstrativo enviado pelo credor, se tiver vindo algum
- Matrícula atualizada do imóvel, com todas as averbações
Do contrato
- Contrato do financiamento ou do empréstimo
- Extrato mais recente do saldo devedor
- Comprovantes das prestações pagas
- Apólice do seguro do contrato, se houver
Do que veio depois
- Cartas, e-mails e mensagens do credor após o leilão
- Cobranças, boletos ou registro do nome em cadastro de devedores
- Citação ou intimação de processo, se existir
- Comprovante de qualquer valor já recebido
Não tem tudo? Não é impedimento. Edital, atas e matrícula são públicos e podem ser obtidos depois, inclusive pelo escritório.
Perguntas Frequentes Sobre Saldo Remanescente do Leilão
Tenho direito à diferença entre o valor do leilão e a minha dívida?
Quando o imóvel é vendido em leilão por mais do que a dívida e as despesas, sim: a importância que sobejar é do devedor. Nos cinco dias seguintes à venda, o credor deve entregá-la, já incluída a indenização das benfeitorias, depois de deduzidos a dívida, as despesas do procedimento e os encargos do imóvel (art. 27, §4º, da Lei 9.514/1997). A entrega importa quitação recíproca entre os dois lados.
Em quanto tempo o credor tem de devolver o que sobrou?
A lei dá cinco dias, contados da venda do imóvel no leilão. Na prática é comum nada chegar, e nem sempre por má-fé: o valor fica retido à espera de alguém pedir. Passado esse prazo, o devedor pode notificar o credor, exigir a demonstração da conta e cobrar a diferença com correção. Guardar a data exata do leilão ajuda, porque é dela que tudo é contado.
Ninguém deu lance nos dois leilões e o credor ficou com o imóvel. Recebo algo?
Esse é hoje o ponto mais discutido do tema. Pela redação em vigor, frustrado o segundo leilão, o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de entregar o que sobejaria (art. 27, §5º, da Lei 9.514/1997). Há decisões do Superior Tribunal de Justiça, em casos concretos, que mesmo assim reconhecem a devolução da diferença entre o valor do imóvel e o crédito, com base na vedação do enriquecimento sem causa, e há decisões em sentido contrário. Não existe tese fixada, e a análise depende dos números e das datas do seu caso.
Depois do leilão eu ainda posso ser cobrado pelo que faltou?
Depende do tipo de contrato. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não alcança o valor mínimo da lei, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, inclusive quando o credor prefere a via judicial (art. 26-A, §§4º e 5º, incluídos pela Lei 14.711/2023). Nas demais operações, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, calculado com a dedução prevista no art. 27, §6º-A. Cobrança ou registro do nome em cadastro de devedores por dívida já extinta é ponto a ser questionado.
O credor não me mandou conta nenhuma. Como saber o que aconteceu?
Pedindo as contas, e elas podem ser exigidas. O leilão é feito pelo credor no interesse também do devedor, o que impõe demonstrar quanto o imóvel produziu, o que foi descontado e o que sobrou. O primeiro passo é o pedido por escrito; sem resposta, cabe a ação de exigir contas (arts. 550 a 553 do Código de Processo Civil). Em paralelo, edital, atas e matrícula do imóvel são documentos públicos e já permitem montar boa parte do quadro.
A conta é feita pelo valor de avaliação ou pelo preço da arrematação?
Pelo que o imóvel efetivamente produziu no leilão, do qual se deduzem a dívida, as despesas e os encargos definidos no art. 27, §3º, da Lei 9.514/1997. O valor de avaliação serve de referência para os lances: no segundo leilão é aceito o maior lance igual ou superior à dívida e aos encargos e, não havendo lance nesse patamar, a lei permite ao credor aceitar, a seu exclusivo critério, lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação. Preço muito abaixo disso é matéria que vem sendo discutida na Justiça.
E quando o leilão foi dentro de um processo judicial?
A lógica é a mesma, com as contas nos autos. Pagos ao credor o principal, os juros, as custas e os honorários, a importância que sobrar é restituída ao devedor (art. 907 do Código de Processo Civil). Havendo vários credores, o dinheiro é distribuído na ordem das preferências, e dívidas que acompanham o imóvel, como IPTU e cotas de condomínio, saem do preço da arrematação (art. 908). O pedido é feito no próprio processo, com a conta aberta às partes.
Faz tempo que o imóvel foi leiloado. Ainda dá para pedir?
Pode dar, e a data do leilão é a primeira coisa a conferir. A lei não fixa prazo próprio para o devedor pedir o que sobrou, mas a pretensão prescreve, e o prazo depende do fundamento do pedido, ponto sobre o qual os tribunais ainda não têm resposta única. Se houve processo, cobrança ou resposta do credor no meio do caminho, isso também entra na conta do prazo. Por isso a orientação é levar as datas para a consulta antes de descartar o caso.
Comece Pelo Que Aconteceu com o Imóvel
Três perguntas e o seu WhatsApp. A equipe responde com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
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Contato
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Matriz
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
