Penhoraram o Meu Imóvel
o que dá para fazer

O Que Não Fazer Depois da Penhora

O que mais estreita a discussão de uma penhora de imóvel não é a dívida: são decisões tomadas nas primeiras semanas, quase sempre com boa intenção.

• Vender ou passar o imóvel para alguém da família

  Averbada a penhora no registro, a alienação posterior é fraude à execução e ineficaz perante o exequente (arts. 792, II e §1º, e 844). Mesmo sem averbação, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça admite o reconhecimento da fraude quando há prova de má-fé do adquirente. A transferência costuma custar o argumento e criar um segundo processo.

• Guardar a carta sem abrir

  É da intimação que correm as janelas seguintes: dez dias para pedir a substituição do bem (art. 847) e quinze dias para impugnar penhora incorreta ou avaliação errônea por simples petição (art. 917, §1º). Quando a penhora recai sobre imóvel, o cônjuge também é intimado, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 842).

• Contar que o juiz vai perceber sozinho que ali é a sua casa

  O processo não sabe quem mora no imóvel. Quem demonstra isso é você, com a matrícula, as contas de consumo no endereço, o carnê do imposto do imóvel e o que mais amarrar a moradia àquele número. Sem esse conjunto, a alegação fica solta.

• Aceitar o laudo de avaliação sem ler

  O valor da avaliação vira a régua de tudo o que vem depois: é por ele que se mede a adjudicação (art. 876) e, se o juiz não fixar preço mínimo no edital, o que é preço vil é o lance abaixo de cinquenta por cento dele (art. 891). Nova avaliação só é admitida nas hipóteses do art. 873, e uma delas é o erro apontado de forma fundamentada.

Os Prazos Que Já Estão Correndo

Depois da penhora, o Código de Processo Civil abre três janelas curtas, e todas contam de um ato que já aconteceu ou está marcado.

• 10 dias

  Contados da intimação da penhora, para requerer a substituição do bem penhorado, comprovando que a troca é menos onerosa para você e não traz prejuízo ao exequente (art. 847). O §1º lista o que a petição precisa trazer, inclusive matrícula e certidão do cartório quanto a imóveis.

• 15 dias

  Para impugnar a incorreção da penhora ou a avaliação errônea, por simples petição, contados da ciência do ato (art. 917, §1º). Se a citação é recente e você ainda não se defendeu, é também o prazo dos embargos à execução (art. 915), que independem de penhora, depósito ou caução (art. 914).

• 5 e 10 dias

  Antes do leilão, você tem de ser cientificado da alienação judicial com pelo menos cinco dias de antecedência (art. 889, I). Depois de assinado o auto, restam dez dias para pedir ao juiz a invalidação da arrematação por preço vil ou outro vício (art. 903, §§1º e 2º); passado esse prazo, expede-se a carta e a discussão migra para ação autônoma (§4º).

O Que Dá Para Fazer Hoje

1. Tire a matrícula atualizada do imóvel

   No cartório de registro de imóveis da região do bem, presencialmente ou pelo portal de registradores. A matrícula mostra se a penhora foi averbada, de que processo ela veio, quem é o credor e a data. É o documento que organiza tudo o que vem depois.

2. Ache o processo e anote a data da sua intimação

   Com o número que consta da averbação, a consulta processual do tribunal abre a vara, as partes e as decisões. A data em que você foi intimado da penhora é a que manda nos prazos de dez e de quinze dias.

3. Monte a prova de que ali é a sua moradia

   Contas de água, energia e telefone no endereço, carnê do imposto do imóvel, correspondência bancária, declaração de imposto de renda e comprovante de matrícula escolar dos filhos. É esse conjunto, e não a afirmação, que sustenta a alegação de bem de família.

4. Confira o laudo de avaliação linha por linha

   O laudo do oficial de justiça descreve o bem, o estado em que se encontra e o valor (art. 872). Coloque ao lado da matrícula e do que existe de fato: metragem, benfeitorias, estado de conservação, ônus registrados. Divergência apontada com fundamento é o que abre a nova avaliação do art. 873.

5. Fale nos autos antes de o leilão ser designado

   A petição vai por advogado, com os documentos anexados, e pode pedir o reconhecimento da impenhorabilidade, a substituição do bem ou a correção da avaliação. Depois de designado o leilão, o espaço continua existindo, mas fica mais estreito e mais dependente de prazo curto.

O Que Você Resolve Sozinho e o Que Exige Advogado

Perguntas de Quem Teve o Imóvel Penhorado