Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Devolução da Caução
do aluguel que não voltou
Você entregou as chaves e o depósito não voltou, ou voltou com abatimentos por pintura, reparo e limpeza que você não reconhece. O escritório lê o contrato e as vistorias, separa o desgaste do uso do dano a reparar e conduz a cobrança do que é seu.
- Caução em dinheiro não passa de três aluguéis, vai para caderneta de poupança e rende para você
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se a Caução Não Voltou
- Você entregou as chaves e o dinheiro não voltou, nem veio explicação do que foi feito com ele.
- Voltou menos do que você depositou, com abatimentos por pintura, reparo ou limpeza que você não reconhece.
- A caução em dinheiro nunca foi para a poupança: ficou em conta da administradora e voltou sem nenhuma atualização.
- O contrato exigiu caução e mais uma garantia ao mesmo tempo, como fiador ou seguro-fiança, no mesmo instrumento.
Não é preciso ter discutido com ninguém, nem estar com o contrato em mãos. Cópia do contrato, comprovante do depósito e termos de vistoria podem ser obtidos depois. O que faz a conversa andar é a data em que você entregou as chaves e o que foi dito sobre a caução desde então, ainda que só por mensagem.
Você ainda não saiu do imóvel? Enquanto a locação não termina, a caução continua prestada como garantia, e a conversa muda: passa a ser como encerrar o contrato e devolver o imóvel sem abrir discussão depois.
Ver rescisão de contrato de locação →Da Vistoria de Entrada ao Valor de Volta
Você traz o contrato e o que tiver das vistorias. O escritório confere como a caução foi constituída, separa desgaste de dano e conduz a cobrança do que ficou retido sem causa.
Leitura da garantia
Qual modalidade o contrato prestou, em que valor e em que forma, e se há mais de uma garantia no mesmo instrumento, o que a lei veda sob pena de nulidade.
Conferência do depósito
Se a caução em dinheiro ficou dentro do limite de três aluguéis, se foi para caderneta de poupança e o que isso muda no valor a receber hoje.
Vistorias lado a lado
O termo de entrada comparado ao de saída, com fotos, laudos e a data da entrega das chaves. É aqui que se separa o desgaste do uso do dano a reparar.
Exame de cada retenção
Pintura, reparo, limpeza, contas de consumo, aluguel e multa: item por item, o que sustenta cada abatimento e o que ficou sem prova nenhuma.
Pedido por escrito
Notificação ao locador ou à administradora, com a conta do que é seu, o que foi retido sem causa e prazo para resposta. Registra a sua posição e abre a negociação.
Acordo ou ação
Termo de acerto com valor e data, ou ação de cobrança, em que se discutem a quantia retida, a atualização do período e o rendimento que a caução deveria ter.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere quando você entregou as chaves, qual garantia o contrato previa e o que o locador ou a administradora disse sobre a caução, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato e as vistorias, confere se a caução foi constituída como a lei manda, separa o que pode ser abatido do que não pode, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Pedido por escrito ao locador
A conta vai à outra parte, com o valor que você entende devido, item por item, e prazo para resposta. Boa parte da retenção nasce de planilha de administradora e se resolve nesta etapa.
Acordo ou Justiça
Havendo acerto, ele vira termo escrito, com valor e data de pagamento. Não havendo, o caso segue para a Justiça, onde se discutem a quantia retida, a prova do dano e a atualização do período.
Sobre o tempo. A resposta do locador tem o ritmo dele, e na Justiça o que pesa é a prova das vistorias e a agenda da vara. O que não espera é a prescrição: o Superior Tribunal de Justiça já aplicou à restituição da caução o prazo de três anos. Por isso o escritório não informa prazo antes de ver o contrato e a data da entrega das chaves.
Desgaste do Uso ou Dano a Reparar
É nesta linha que a discussão da caução se decide. A lei manda devolver o imóvel no estado em que foi recebido, mas ressalva o que o simples morar produz. Separar uma coisa da outra é o trabalho, e quem tem a vistoria de entrada em mãos começa a conversa na frente.
Uso normal
Desgaste Natural
O que o tempo e o morar produzem, e não é dano a reparar.
- O locatário restitui o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/1991)
- O Código Civil repete a ressalva ao tratar da locação de coisas: salvas as deteriorações naturais ao uso regular (art. 569, IV)
- Pintura desgastada pelo tempo de moradia, marca de móvel no piso, rejunte encardido e vedação ressecada costumam entrar aqui
- Vício ou defeito anterior à locação é do locador, que responde por ele e deve manter o imóvel em estado de servir ao uso (art. 22, I e IV, da Lei 8.245/1991 e art. 566, I, do Código Civil)
Desgaste natural não é dano, e é essa a linha que separa a retenção que se sustenta da que não se sustenta.
Dano a reparar
Dano Causado no Uso
O que saiu do uso normal, e pode ser abatido do que está em garantia.
- O locatário responde pela reparação imediata dos danos verificados no imóvel ou nas instalações, provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V)
- Usar o imóvel em desacordo com o ajustado, ou danificá-lo por abuso, permite ao locador exigir perdas e danos (art. 570 do Código Civil)
- Quem alega o dano é quem tem de prová-lo (art. 373, I, do Código de Processo Civil): vistoria, fotos, laudo e orçamento
- A retenção precisa vir discriminada, item por item, com o que foi reparado e quanto custou: lista genérica não permite conferir nada
Existindo dano provado, a discussão deixa de ser devolve ou não devolve, e passa a ser quanto, e com base em quê.
Base legal: arts. 22, I, IV e V, 23, III e V, 35, 36, 37 e parágrafo único, 38, 39, 43, II, e 45 da Lei 8.245/1991; arts. 206, §3º, I, 369, 566, 569, IV, e 570 do Código Civil; art. 373, I, do Código de Processo Civil; Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Cartório e registros
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Extensão em Direito Bancário
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Discutir caução é ler duas coisas ao mesmo tempo: o estado do imóvel e a conta do dinheiro. A graduação em gestão e negócios imobiliários é o que sustenta a leitura das vistorias e a avaliação do que é desgaste e do que é reparo; a extensão em direito bancário, a conferência do depósito em poupança e da atualização do período. E, como o pedido quase sempre começa em uma conversa com o locador ou a administradora, a formação em conciliação e mediação é o que costuma resolver antes de virar processo.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Devolveu o Imóvel
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, só se o caso for para a Justiça, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa.
- Despesas de prova, quando o caso pedir, como laudo sobre o estado do imóvel ou orçamento técnico de reparo.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E as reformas que eu fiz no imóvel?
Depende do que está escrito no contrato, e essa é uma das cláusulas que mais passam em branco na assinatura:
- Benfeitorias necessárias, as que evitam a deterioração do imóvel, e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo expressa disposição contratual em contrário (art. 35 da Lei 8.245/1991).
- Benfeitorias voluptuárias, as de puro gosto, não são indenizáveis, e podem ser levantadas na saída desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).
- A cláusula de renúncia vale. A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça diz que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Por isso a reforma feita por conta própria raramente serve para compensar uma retenção na caução. Ler essa cláusula antes de reformar, e não depois de sair, é o que costuma evitar a discussão.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais trabalhosa, que é comparar o estado do imóvel na entrada e na saída.
Do contrato e da caução
- Contrato de locação e todos os aditivos
- A cláusula da garantia, com o valor e a forma da caução
- Comprovante do depósito ou do pagamento da caução
- Extrato da caderneta de poupança, se houver
Das vistorias e da saída
- Termo de vistoria de entrada, com as fotos que o acompanharam
- Termo de vistoria de saída
- Fotos e vídeos do imóvel no dia da mudança
- Termo de entrega de chaves, com a data
Da conta apresentada
- A carta ou planilha com os abatimentos aplicados
- Orçamentos, notas e fotos que o locador apresentou
- Comprovantes de água, luz, gás e condomínio quitados
- Mensagens trocadas sobre a devolução do valor
Não existe vistoria nenhuma? Não é impedimento, e muda o jogo da prova a seu favor. Fotos do dia da mudança, o anúncio de que o imóvel foi alugado, conversas de aplicativo e quem ajudou na mudança servem, e o escritório orienta como registrar o que hoje só existe na tela do celular.
Perguntas Frequentes Sobre Devolução de Caução
Em quanto tempo o locador tem que devolver a caução?
A Lei do Inquilinato não fixa prazo em dias. O art. 38, §2º, trata do levantamento da caução em dinheiro por ocasião do término da locação, e o art. 39 diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel. Na prática, o que marca o início da conta é o termo de entrega de chaves, e a maioria dos contratos fixa um prazo próprio, de trinta dias, por exemplo. Passado esse prazo sem devolução e sem prestação de contas do que foi retido, cabe pedido por escrito e, não havendo acerto, cobrança.
O locador pode reter a caução para pintar o imóvel?
Depende do que a vistoria de entrada registrou. A lei manda restituir o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/1991), e o Código Civil repete a ressalva no art. 569, IV. Pintura desgastada pelo tempo de moradia tende a entrar nesse uso normal; mancha, furo, infiltração causada por descuido e parede repintada em cor diferente da que foi recebida, não. Muitos contratos trazem cláusula obrigando a devolver o imóvel pintado, e os tribunais examinam essa cláusula caso a caso, diante do que a vistoria registrou e do tempo de locação. Quem alega o dano é quem tem de prová-lo (art. 373, I, do Código de Processo Civil).
Não houve vistoria de entrada. Como provar o estado do imóvel?
A lei não impõe vistoria de ofício: o art. 22, V, da Lei 8.245/1991 diz que o locador fornece ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. Sem esse termo, a discussão passa a ser de prova, e o ônus de provar o dano é de quem o alega (art. 373, I, do Código de Processo Civil). Fotos e vídeos do dia da mudança, o anúncio com que o imóvel foi oferecido, conversas de aplicativo e o testemunho de quem ajudou na mudança costumam ser o que existe.
A caução em dinheiro pode ser maior que três aluguéis?
Não. O art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991 diz que a caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel. O que passa disso não encontra apoio na lei, e o art. 45 declara nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos dela. Caução em bens segue outra regra: a de bens móveis é registrada em cartório de títulos e documentos, e a de bens imóveis é averbada à margem da respectiva matrícula (art. 38, §1º).
O contrato tem caução e fiador ao mesmo tempo. Isso pode?
O art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 é expresso: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. As modalidades são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Exigir mais de uma delas no mesmo contrato é ainda contravenção penal pelo art. 43, II, com multa revertida em favor do locatário. Qual garantia cai e o que isso significa para o dinheiro já depositado dependem do caso e do que o contrato diz.
A caução tem que render? Ficou em conta da administradora.
A regra do art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991 é que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento. Ter deixado o valor em conta corrente, ou em caixa da administradora, é descumprimento dessa regra, e não transfere para quem guardou o que a poupança teria rendido. Na cobrança, o pedido costuma somar o valor depositado e a atualização do período.
Posso deixar de pagar o último aluguel e usar a caução?
É uma decisão de risco, e costuma sair cara. A caução é garantia, não aluguel pago adiantado, e a compensação entre dívidas pressupõe dívidas líquidas e vencidas (art. 369 do Código Civil), o que a quantia retida ainda não é enquanto se discute quanto dela é devido. Deixar de pagar coloca você em mora, e a falta de pagamento do aluguel e dos encargos é causa de despejo e de cobrança, que correm à parte da discussão sobre a caução. Se os dois lados concordarem em usar a caução no último mês, isso precisa estar por escrito, com valores e datas.
Entreguei as chaves faz dois anos. Ainda dá para cobrar?
Em regra sim, se ainda não passaram três anos. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.967.725/SP, julgado em 2022, que a pretensão de restituição da caução prestada em contrato de locação segue o prazo de três anos do art. 206, §3º, I, do Código Civil, porque a garantia é acessória do contrato de locação. O mesmo julgamento registrou que a ação de cobrança proposta pelo locador não interrompe esse prazo. A data que interessa, por isso, é a do fim da locação, e é a primeira coisa a conferir.
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Três perguntas e o seu WhatsApp. A equipe responde com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
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- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
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- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
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- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
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- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
