Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Reajuste Abusivo
de aluguel: como conferir
Chegou um aumento que você não reconhece: fora da data, acima do índice escrito no contrato, ou embutido em encargos que não são aluguel. O escritório lê a cláusula, refaz a conta e mostra o que é devido, o que não é e como discutir sem entrar em atraso.
- Reajuste por índice é anual: cláusula de periodicidade menor é nula de pleno direito
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Aumento Não Fecha com o Contrato
- O aumento veio antes de completar um ano do começo do contrato ou do último reajuste aplicado.
- O percentual não bate com o índice escrito no contrato, ou o índice usado não é aquele que as partes elegeram.
- O contrato não prevê índice nenhum e, mesmo assim, chegou um valor novo para pagar.
- O aumento veio por fora do aluguel: taxa nova, multa, rateio de obra, encargo de condomínio que não é seu.
Não é preciso ter respondido à cobrança para procurar orientação, nem ter deixado de pagar. Ao contrário: o que faz a conversa andar é o contrato com a cláusula de reajuste, o valor que você pagava antes e a cobrança nova, do jeito que ela chegou.
O que incomoda é o valor em si, e não a conta? Quando o aluguel simplesmente ficou acima do que a região pratica hoje, a discussão passa a ser o preço de mercado, e ela tem prazo e prova próprios.
Ver revisional de aluguel →Da Cláusula do Contrato à Conta Refeita
Você traz o contrato e a cobrança. O escritório confere se o reajuste podia ser feito, refaz a conta e conduz o acerto do que já foi pago a mais.
Leitura da cláusula
Qual índice o contrato elegeu, a partir de que data ele conta e o que a cláusula manda fazer quando esse índice fica negativo ou deixa de ser publicado.
Conferência da data-base
Reajuste por índice é anual. A conta parte da contratação e, na locação residencial, do último reajuste aplicado, e não da vontade de quem cobra.
Refazimento da conta
O índice acumulado no período correto, mês a mês, sobre o valor certo. É aqui que aparecem o período encurtado, o acumulado repetido e o índice trocado no meio do caminho.
Exame dos encargos
Condomínio, imposto do imóvel, taxas, rateios e multas cobrados junto do aluguel, para separar o encargo que é seu do aumento que entrou por outro nome.
Resposta ao locador
Notificação por escrito, com a conta refeita e o valor que você entende devido. É o que abre a negociação e registra a sua posição antes de o pagamento virar concordância.
Acordo ou ação
Aditivo que corrige o valor e acerta o que foi pago a mais, ou a discussão judicial, inclusive com o depósito do aluguel em juízo quando o outro lado se recusa a receber.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere como o aumento chegou, o que o contrato prevê e desde quando você paga o valor anterior, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê a cláusula de reajuste, confere a data-base, refaz a conta, mostra o que é devido e o que não é, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Resposta por escrito ao locador
A conta refeita vai à outra parte, com o valor que você entende devido e prazo para resposta. Boa parte da cobrança indevida nasce de erro de planilha e se resolve nesta etapa.
Acordo ou Justiça
Havendo acerto, ele vira aditivo, com o valor corrigido e o que será compensado. Não havendo, o caso segue para a Justiça, onde o aluguel também pode passar a ser depositado em juízo enquanto a diferença é discutida.
Sobre o tempo. A resposta do locador tem o ritmo dele. Na Justiça, o que pesa é a prova da conta e a agenda da vara. O que não espera é o vencimento do aluguel: enquanto a diferença é discutida, o valor incontroverso continua a ser pago todo mês, e por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Reajuste Pelo Índice ou Revisão do Valor
São duas coisas diferentes, e trocar uma pela outra faz o pedido nascer errado. O reajuste é a aplicação da cláusula que já está escrita no contrato. A revisão discute o preço em si, e tem prazo e prova próprios.
Cláusula do contrato
Reajuste Pelo Índice
Atualiza o valor já combinado, pela conta que o contrato manda fazer.
- A periodicidade é anual, e é nula de pleno direito a cláusula de correção com periodicidade menor
- Só se admite reajuste por índice de preços em contrato de prazo de duração igual ou superior a um ano
- Na locação residencial, a lei conta esse ano a partir do último reajuste aplicado
- São nulos os expedientes que, na apuração do índice, produzam efeito financeiro equivalente ao de reajuste em prazo menor que o ano
Sem cláusula de índice no contrato não existe reajuste automático: o valor só muda por acordo entre as partes.
Preço de mercado
Revisão do Valor
Discute quanto aquele imóvel vale de aluguel hoje, e não o índice.
- Cabe depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior sobre o valor, não havendo acordo novo
- Serve aos dois lados: pode ser pedida por quem aluga o imóvel e por quem mora nele
- O valor é apurado por perícia de avaliação, na comparação com imóveis semelhantes
- Enquanto a ação corre, o juiz pode fixar aluguel provisório, devido desde a citação
Uma não exclui a outra: corrigir a conta do reajuste agora não impede pedir a revisão do valor depois, quando o prazo permitir.
Base legal: art. 17, parágrafo único, e arts. 18, 19, 43, I, e 45 da Lei 8.245/1991; art. 28, caput e §§ 1º e 3º, da Lei 9.069/1995; art. 2º, caput e §§ 1º a 3º, da Lei 10.192/2001; art. 206, §3º, I, do Código Civil.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Cartório e registros
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Extensão em Direito Bancário
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Discutir reajuste é discutir cálculo: qual índice, sobre qual valor, a partir de que data e com qual acumulado. A graduação em gestão e negócios imobiliários e a extensão em direito bancário são o que sustentam a leitura da cláusula e o refazimento da conta, linha por linha. E, como o contrato quase sempre continua depois da discussão, a formação em conciliação e mediação conduz a conversa com o locador sem transformar a locação em processo.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Recebeu o Aumento
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, só se o caso for para a Justiça, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa.
- Depósito do aluguel em juízo, quando o caminho escolhido for a consignação. Não é uma despesa a mais: é o próprio aluguel, pago no vencimento, só que em juízo.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Posso pagar só o valor antigo enquanto discuto?
É a decisão que mais custa caro tomar sozinho. Pagar a menos por conta própria coloca você em atraso, e a falta de pagamento do aluguel e dos encargos é causa de despejo e de cobrança, que correm à parte da discussão sobre o índice.
O que a lei oferece a quem discute o valor:
- Pagar e discutir. O valor que você entende devido continua sendo pago no vencimento, e a diferença fica em discussão, com pedido de devolução do que tiver sido pago a mais.
- Depositar em juízo. Recusando-se a outra parte a receber o valor que você entende correto, cabe a ação de consignação, em que os aluguéis que vencem no curso do processo também vão sendo depositados.
- Registrar a sua posição. A notificação por escrito com a conta refeita é o que evita que o pagamento repetido do valor novo seja lido, mais tarde, como aceitação dele.
Suspender o pagamento, pagar o valor antigo ou depositar em juízo são decisões que precisam ser tomadas com o contrato na mão, e antes do primeiro vencimento, não depois.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais trabalhosa, que é refazer a conta do período certo.
Do contrato
- Contrato de locação e todos os aditivos
- A cláusula de reajuste, com o índice eleito e a data-base
- Termo de renovação ou de prorrogação, se houver
Da cobrança
- Boletos ou recibos dos doze meses anteriores ao aumento
- A cobrança nova, do jeito que ela chegou
- Carta, e-mail ou mensagem que comunicou o aumento
- Comprovantes de pagamento de todo o período
Dos encargos
- Cotas de condomínio do período, com o demonstrativo
- Carnê do imposto do imóvel
- Rateios de obra, taxas e multas cobrados junto do aluguel
O aumento veio só no boleto, sem carta nenhuma? Não é impedimento. O próprio boleto, o extrato do pagamento e a conversa de aplicativo servem, e o escritório orienta como registrar o que hoje só existe na tela do celular.
Perguntas Frequentes Sobre Reajuste de Aluguel
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
Uma vez por ano. Nos contratos com cláusula de correção por índice de preços, a lei determina que a periodicidade de aplicação dessa cláusula seja anual e declara nula de pleno direito, sem nenhum efeito, a cláusula de periodicidade menor. Nos contratos de locação residencial, esse ano é contado a partir do último reajuste aplicado. É o que dizem o art. 28 da Lei 9.069/1995 e o art. 2º, §1º, da Lei 10.192/2001.
O contrato não diz qual índice usar. O locador pode aumentar como quiser?
Não. Sem cláusula que eleja um índice, não há reajuste automático para aplicar: o valor combinado continua valendo até que as partes fixem outro de comum acordo, o que o art. 18 da Lei 8.245/1991 permite a qualquer tempo. Não havendo acordo, resta a revisão judicial do aluguel, depois de três anos. A mesma lei veda estipular o aluguel em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo.
O reajuste pode ser maior que o IGP-M ou o IPCA?
Um reajuste maior do que o índice eleito no contrato já não é reajuste: é novo valor, e novo valor depende de acordo entre as partes. O IGP-M, apurado pela Fundação Getulio Vargas, e o IPCA, apurado pelo IBGE, medem coisas diferentes e podem se distanciar bastante em um mesmo ano. Qual deles vale para você é o que estiver escrito no seu contrato, e a conta tem que ser feita com o acumulado do período correto.
O locador pode cobrar de uma vez os reajustes que deixou de aplicar?
Cobrança retroativa não é automaticamente indevida, mas tem limites. A pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos, pelo art. 206, §3º, I, do Código Civil. O reajuste também continua sendo anual quando é cobrado de uma vez: empilhar períodos não autoriza aplicar mais de um índice dentro do mesmo ano. E o valor pago e recebido por anos, sem ressalva de parte a parte, costuma ser invocado como acordo sobre o aluguel, que o art. 18 da Lei 8.245/1991 admite a qualquer tempo. Cada caso depende do que o contrato diz e de como o valor vinha sendo pago.
Aluguel por temporada tem reajuste?
Não por índice. A locação para temporada é contratada por prazo não superior a noventa dias, e o reajuste por índice de preços só é admitido em contrato de prazo de duração igual ou superior a um ano. Um valor diferente na temporada seguinte é preço novo, livremente combinado, e não reajuste. Vale lembrar o art. 50 da Lei 8.245/1991: se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, e o aluguel deixa de poder ser exigido antecipadamente.
Em sala comercial ou loja vale a mesma regra de reajuste?
A periodicidade anual é regra geral e não distingue residencial de não residencial. O que muda é a margem de negociação. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, a lei manda prevalecerem as condições livremente pactuadas no contrato. Na locação de imóvel construído ou reformado sob medida para o locatário, também prevalece o que foi pactuado, e pode até ter sido convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor durante a vigência do contrato. Ler o contrato antes de discutir o aumento, nesses casos, é a primeira providência.
O locador aumentou taxas e encargos em vez do aluguel. Isso pode?
Depende do que está sendo cobrado. A lei permite cobrar junto do aluguel os tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio quando o contrato os atribui ao locatário, e lista o que são despesas ordinárias. As despesas extraordinárias, como obras que interessam à estrutura do prédio, pintura de fachada e instalação de equipamentos novos, são do locador. Exigir quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos é contravenção penal pelo art. 43, I, da Lei 8.245/1991, e são nulas as cláusulas que buscam contornar os objetivos da lei.
Já paguei o aumento por alguns meses. Ainda dá para discutir?
Dá, e o quanto antes melhor. Quem recebeu o que não lhe era devido tem de restituir, mas o Código Civil também diz que a quem pagou voluntariamente o indevido incumbe a prova de tê-lo feito por erro, e o pagamento repetido e sem ressalva costuma ser invocado como aceitação do valor novo. Some-se a isso a prescrição de três anos dos aluguéis. Por isso a orientação é pagar com ressalva por escrito enquanto a conta é discutida, em vez de simplesmente pagar e reclamar depois.
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