Vou Comprar um Imóvel
o que conferir antes

O Que Não Fazer Antes de Assinar

Nesta etapa quase todo erro custa o sinal. E quase todo erro acontece porque alguém assinou antes de ler a matrícula.

• Pagar sinal antes de ler a matrícula

  Arras entregues na assinatura têm regra própria: pelo art. 418 do Código Civil, quem as recebeu pode ter o contrato por desfeito e retê-las, se a inexecução for de quem as deu. A certidão da matrícula custa uma fração disso e é a primeira coisa a ler.

• Aceitar a certidão que o vendedor entrega

  Certidão tem data e a matrícula muda todo dia. Peça você mesmo, atualizada, e confira se o número da matrícula bate com o imóvel que você visitou e com o endereço do carnê de IPTU.

• Ficar só na certidão de ônus resumida

  A certidão resumida mostra o que o cartório aponta como ônus vigente. O inteiro teor mostra a história: quem foi dono, por qual título, que averbação entrou e qual foi cancelada, se houve desmembramento ou unificação. É na história que os problemas aparecem.

• Assinar particular quando a lei pede escritura

  O art. 108 do Código Civil torna a escritura pública essencial à validade dos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, salvo quando a própria lei dispuser em contrário, como acontece em certos contratos de financiamento habitacional. Fora dessas exceções, contrato particular não chega ao registro.

Os Prazos Que Decidem a Segurança

Nenhum destes prazos é do vendedor nem do comprador. São prazos de cartório, e é por isso que eles mandam na segurança do negócio.

• 20 dias

  Apresentado o título, os efeitos da prenotação cessam se ele não for registrado nesse prazo por omissão do interessado em atender às exigências. É o art. 205 da Lei 6.015/1973, na redação da Lei 14.382/2022. Como o registro é eficaz desde a prenotação, pelo art. 1.246 do Código Civil, perder o prazo é perder a posição na fila.

• 5 ou 10 dias

  Protocolado o título, o registro sai ou vem a nota devolutiva em dez dias, pelo art. 188 da Lei 6.015/1973. O §1º baixa para cinco dias quando se trata de escritura de compra e venda sem cláusulas especiais e não há exigência nem custa pendente.

• Sem prazo fechado

  A lei não dá validade em dias às certidões, e o art. 54, §2º, da Lei 13.097/2015 chega a dizer que elas não são exigidas para caracterizar a boa-fé de quem compra. O que protege não é a data do papel: é levar o título a registro antes que outra coisa entre na matrícula.

O Que Dá Para Fazer Hoje

1. Peça a matrícula em inteiro teor

   Não a certidão de ônus resumida: o inteiro teor, atualizado. Desde a Lei 14.382/2022 o pedido pode ser feito pelo sistema eletrônico dos registros públicos, para cartório de qualquer lugar do país.

2. Leia a matrícula do começo ao fim

   Quem é o titular hoje, como chegou ali e o que está averbado: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade, citação de ação real, execução admitida pelo juiz. Os incisos I a V do art. 54 da Lei 13.097/2015 listam justamente o que deveria estar ali.

3. Tire as certidões em seu nome

   Distribuidores cível, fiscal, de execuções e trabalhista, no domicílio de quem vende e na comarca do imóvel. O art. 792 do Código de Processo Civil e a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça explicam por que elas continuam valendo a pena, mesmo não sendo exigidas.

4. Levante o que segue o imóvel

   IPTU e taxas, que se sub-rogam em quem compra pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, e a cota de condomínio, que o art. 1.345 do Código Civil transfere ao adquirente com multas e juros. Peça a declaração de débitos ao condomínio e a certidão na prefeitura.

5. Confira o imóvel e prepare o registro

   Metragem, confrontações e construção: obra não averbada não existe para o registro, e isso trava financiamento e revenda. Feita a conferência, separe ITBI e guias para levar o título a registro sem intervalo.

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