Dr. Márcio Lima
Sócio · Bancário e execuções
- Extensão em Direito Bancário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Proteção do Bem
de Família na Penhora
A dívida chegou ao imóvel onde a sua família mora. O escritório reúne a prova da moradia, alega a impenhorabilidade no processo e diz, já na consulta, se alguma das exceções da lei alcança o seu caso.
- O imóvel residencial próprio da família é impenhorável, fora das exceções que a própria lei lista
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área bancária com o Dr. Márcio Lima, com extensão em Direito Bancário
É o Seu Caso Se a Dívida Chegou à Sua Casa
- O imóvel onde a família mora foi penhorado, ou está na mira de uma execução em curso.
- A dívida nem é sua: você garantiu a de uma empresa, a de um parente ou a de um contrato de aluguel.
- É o único imóvel, mas ele está alugado, emprestado ou em obra, e a família mora em outro lugar.
- Já houve decisão contrária e o processo caminha para avaliação e para a venda do bem.
Não é preciso chegar com a defesa pronta. O trabalho começa por dois pontos: o que exatamente está sendo cobrado, porque a lei separa dívida de dívida, e o que prova que ali é a moradia da família.
O imóvel já foi a leilão? Aí a discussão passa a ser a validade do ato, com prazos próprios e uma linha de defesa diferente desta.
Ver anulação de leilão →Da Leitura da Dívida à Defesa no Processo
Você traz o que recebeu do juízo e o que tem do imóvel. O escritório cuida do resto, do exame da dívida à peça protocolada na fase certa.
Exame da dívida
Qual é a origem do débito e quem responde por ele. A Lei 8.009/1990 lista as dívidas que furam a proteção, e essa leitura vem antes de qualquer defesa.
Situação do imóvel
Matrícula, titularidade, ônus averbados e a existência de outros imóveis da família. É o que define sobre qual bem a proteção recai.
Prova da moradia
Contas de consumo, endereço em documentos oficiais, correspondência e, quando ajuda, declaração de quem mora perto, reunidas em conjunto.
Alegação na peça certa
Embargos à execução, impugnação ao cumprimento de sentença, embargos de terceiro ou petição nos autos, conforme a fase e quem está sendo executado.
O que acompanha a casa
A construção, as plantações, as benfeitorias e os móveis quitados que guarnecem a residência entram na discussão, dentro do que a lei alcança.
Acompanhamento até a decisão
Recursos cabíveis e pedido de suspensão dos atos de venda enquanto a impenhorabilidade não estiver decidida.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confirma de que dívida se trata, em que fase está a cobrança e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o processo e a matrícula, diz se alguma exceção da lei alcança o caso, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Reunião da prova de moradia
Contas, comprovantes de endereço e documentos do imóvel, organizados como conjunto, porque é assim que a moradia se demonstra.
Defesa protocolada e acompanhamento
A peça vai ao processo na fase cabível, e o escritório acompanha a decisão, os recursos e os atos de expropriação.
Sobre o tempo. Quem manda no relógio aqui é o processo: o prazo da defesa conta da intimação, e depois vêm a decisão, a eventual produção de prova e os recursos, na pauta do juízo. A parte que anda no seu ritmo é a reunião dos comprovantes de moradia. Por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso.
Quando a Proteção Vale e Quando Não Vale
A impenhorabilidade do bem de família não depende de registro nem de pedido prévio: ela vem da lei. O que decide o seu caso é a dívida que está sendo cobrada, porque a própria lei diz em que situações o imóvel responde.
A regra
O Que a Lei Protege
O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar não responde por dívida civil, comercial, fiscal ou previdenciária.
- Alcança o imóvel usado como moradia permanente da família, e não exige registro em cartório para valer
- Vale também para quem mora sozinho: a proteção abrange pessoas solteiras, separadas e viúvas, conforme a Súmula 364 do STJ
- Compreende a construção, as plantações, as benfeitorias e os móveis quitados que guarnecem a casa
- O único imóvel alugado segue protegido quando o aluguel é revertido para a moradia ou a subsistência da família, conforme a Súmula 486 do STJ
Havendo mais de um imóvel usado como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família.
As exceções
Quando a Proteção Não Vale
A lei lista as dívidas que alcançam o imóvel, e os tribunais interpretam essa lista de forma restrita.
- Crédito do financiamento da construção ou da aquisição do próprio imóvel, no limite do respectivo contrato
- Pensão alimentícia, impostos e taxas devidos em razão do próprio imóvel e execução de hipoteca dada em garantia pela família
- Imóvel comprado com produto de crime e execução de sentença penal condenatória a ressarcimento ou indenização
- Fiança em contrato de locação: o Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.127, que a penhora é constitucional, seja a locação residencial ou comercial
Fora dessas hipóteses, o valor, o padrão ou a localização do imóvel não afastam a proteção, segundo decisões reiteradas do Superior Tribunal de Justiça.
Base legal: Lei 8.009/1990, especialmente os arts. 1º, 3º, 4º e 5º; art. 833, VIII e §1º, do Código de Processo Civil e art. 5º, XXVI, da Constituição, quanto à pequena propriedade rural; Súmulas 364, 449, 486 e 549 do Superior Tribunal de Justiça; Supremo Tribunal Federal, Tema 1.127 (RE 1.307.334); Superior Tribunal de Justiça, Temas 1.234 e 1.261.
A Área Bancária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Pós-graduação em Direito Previdenciário
- Conciliadora e mediadora
Defender a casa dentro de uma execução exige duas leituras ao mesmo tempo. Uma é a do imóvel: matrícula, titularidade e ônus averbados, terreno da formação em negócios imobiliários. A outra é a do processo: em que peça e em que prazo a impenhorabilidade pode ser alegada, que é onde pesa a formação em processo civil. Quando a dívida nasce de contrato bancário ou de garantia dada a ele, a extensão em direito bancário ajuda a separar o que a lei excepciona do que ela mantém protegido.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Teme Perder a Casa
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, quando o ato praticado as exigir, recolhidas ao tribunal conforme a tabela oficial de cada estado.
- Certidões e matrícula atualizada, emitidas pelo cartório de registro de imóveis segundo a tabela oficial do estado e pagas direto a quem emite.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E Se Eu Assinei Como Fiador?
É a exceção que mais aparece, e a resposta honesta não é a que o fiador gostaria de ouvir:
- A Lei 8.009/1990 exclui da proteção a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
- A Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça afirma a validade da penhora do bem de família do fiador, e o Supremo Tribunal Federal decidiu que ela é constitucional na locação residencial e na comercial.
- O que sobra para discutir é outra coisa: o alcance e a validade da fiança, a existência de exoneração, o valor cobrado e os atos praticados no processo.
Dizer isso na consulta faz parte do trabalho. Sustentar em juízo uma tese que a lei e os tribunais já afastaram custa tempo e dinheiro ao cliente, e o escritório não trabalha assim.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e o que você já tem em casa costuma valer como prova de moradia.
Do imóvel
- Matrícula atualizada do registro de imóveis
- Escritura ou contrato de compra e venda
- Carnê do IPTU em seu nome
- Contrato ou comprovante de posse, quando não houver registro
Da moradia
- Contas de água, luz e internet dos últimos meses
- Comprovante de endereço em documentos oficiais
- Declaração de imposto de renda, se você declara
- Comprovante escolar dos filhos ou registro em unidade de saúde do bairro
Da dívida e do processo
- Citação, intimação ou auto de penhora recebido
- Número do processo e nome do juízo
- Contrato que originou a dívida, inclusive o de fiança
- Certidão da matrícula com a averbação da penhora, se já houver
Não tem tudo? Não é impedimento. Matrícula, certidões e cópias do processo podem ser obtidas depois, inclusive pelo escritório.
Perguntas Frequentes Sobre Bem de Família
O que é bem de família?
É o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, protegido pela Lei 8.009/1990, que não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo nas hipóteses previstas na própria lei. Essa proteção é automática: decorre da lei e não depende de registro nem de declaração prévia. Existe também o bem de família voluntário, instituído por escritura ou testamento e registrado no cartório de imóveis, previsto no Código Civil, que convive com a proteção legal e tem efeitos próprios.
A casa onde eu moro pode ser penhorada por dívida?
Em regra, não, mas a lei lista exceções e é nelas que a discussão costuma morar. Respondem pelo imóvel, entre outras, as dívidas do financiamento da construção ou da aquisição dele, a pensão alimentícia, os impostos e taxas do próprio imóvel, a hipoteca oferecida pela família como garantia, a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação e a execução de sentença penal condenatória. Além disso, o Código de Processo Civil diz que a impenhorabilidade não é oponível à dívida relativa ao próprio bem.
Imóvel de alto valor perde a proteção do bem de família?
A Lei 8.009/1990 não fixa teto de valor, não distingue padrão de construção nem localização, e o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que o julgador não pode criar exceção que a lei não previu. Em julgados recentes, a corte recusou tanto a penhora do imóvel de alto padrão quanto o fracionamento do bem para penhorar parte do valor. As exceções do art. 3º são lidas de forma restrita. Ainda assim, cada execução é decidida em concreto, e é por isso que a consulta olha a dívida antes de olhar o imóvel.
Assinei como fiador de aluguel. O meu imóvel está protegido?
Não, nessa dívida específica. A Lei 8.009/1990 exclui da impenhorabilidade a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça afirma a validade dessa penhora e o Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.127, decidiu que ela é constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial. O que ainda se discute é o alcance da fiança, a eventual exoneração do fiador, o valor cobrado e a regularidade dos atos do processo.
Tenho mais de um imóvel. Qual deles fica protegido?
Quando a família é proprietária de vários imóveis usados como residência, a Lei 8.009/1990 faz a proteção recair sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família no registro de imóveis. Ter um segundo imóvel, portanto, não retira a proteção do lar, apenas define qual bem responde. E se o único imóvel estiver alugado, ele continua impenhorável quando a renda do aluguel é revertida para a moradia ou a subsistência da família, nos termos da Súmula 486 do Superior Tribunal de Justiça.
Terreno, vaga de garagem e sítio entram na proteção?
Depende do que serve de moradia. A vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis não é bem de família para efeito de penhora, conforme a Súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça. Terreno sem construção, em regra, não é protegido, porque a proteção pressupõe residência, embora o tribunal já tenha reconhecido como bem de família o único imóvel em construção onde a família pretende morar. No imóvel rural, a lei restringe a proteção à sede de moradia e aos bens móveis, e a pequena propriedade rural trabalhada pela família tem proteção própria, na Constituição e no Código de Processo Civil.
Como se prova que eu moro no imóvel?
Por conjunto de documentos, e não por um papel só: contas de consumo em seu nome no endereço, comprovantes de endereço em documentos oficiais, correspondência recebida, declaração de imposto de renda e, quando ajuda, testemunho de quem mora perto. Em favor do único imóvel residencial há presunção de que ali está a moradia, cabendo ao credor a prova em contrário. Há situações em que o ônus se inverte: na pequena propriedade rural, o Superior Tribunal de Justiça atribuiu ao executado a prova da exploração familiar, no Tema 1.234.
Em que momento eu alego o bem de família no processo?
Na primeira oportunidade em que você puder falar nos autos, pela peça cabível na fase: embargos à execução, impugnação ao cumprimento de sentença, embargos de terceiro quando o imóvel é de quem não é parte, ou petição simples. A impenhorabilidade do bem de família é tratada como matéria de ordem pública, mas essa amplitude tem limites reconhecidos pelo Superior Tribunal de Justiça: não cabe rediscutir o que já foi decidido no mesmo processo, e a alegação precisa vir antes da assinatura da carta de arrematação. Esperar reduz as opções.
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