Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Execução do Fiador
em contrato de locação
Você alugou o imóvel, o inquilino parou de pagar e existe fiador no contrato. O escritório lê a cláusula de fiança, mede até onde ela responde e conduz a cobrança. Se você é quem assinou como fiador, a leitura é a mesma, do outro lado da mesa.
- A fiança não admite interpretação extensiva: vale o que está escrito e assinado
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Contrato Tem Fiador
- O contrato tem fiador, e o inquilino deixou de pagar aluguel ou encargos.
- A locação se prorrogou por prazo indeterminado e você não sabe se a fiança continua de pé.
- O fiador pediu para sair da garantia, ou mandou uma notificação de exoneração.
- Você assinou como fiador e recebeu cobrança, notificação ou citação de um processo.
Os dois lados começam pelo mesmo papel: a cláusula de fiança, com a data das assinaturas e os aditivos que vieram depois. É ela que diz até onde a garantia vai, e não o que foi combinado por telefone.
O contrato não tem fiador, mas tem aluguel atrasado? Quando a garantia é caução, seguro de fiança locatícia, ou quando não há garantia nenhuma, a cobrança segue outro caminho, e é a leitura do contrato que aponta qual.
Ver cobrança de aluguel atrasado →Da Cláusula de Fiança ao Pedido em Juízo
Você traz o contrato e as assinaturas. O escritório mede o alcance da fiança, apura o débito que cabe dentro dela e conduz a cobrança, ou a defesa de quem assinou.
Leitura da fiança
Quem assinou, em que data, por qual prazo, se houve renúncia ao benefício de ordem e se a responsabilidade vai até a entrega das chaves. A fiança se interpreta pelo que está escrito, e só por isso.
Aditivos e prorrogação
Cada aditamento é conferido contra a anuência do fiador, e a prorrogação da locação é lida à luz da cláusula de garantia e da lei vigente na data da assinatura.
Outorga do cônjuge
Fiança prestada por pessoa casada sem a autorização do outro cônjuge é um dos pontos que mais derruba garantia. Ele se confere antes de ajuizar, não depois da contestação.
Conta do que a fiança cobre
Aluguel, encargos, multa, juros e despesas judiciais a partir da citação, dentro do limite do que foi afiançado e do que ainda é exigível.
Cobrança e execução
Notificação com a conta discriminada, cobrança do fiador ao lado do inquilino e, não havendo pagamento, a execução do crédito com os atos que a lei admite.
Defesa de quem é fiador
Do outro lado, o exame do que a lei põe à disposição do fiador: exoneração, benefício de ordem, excesso de cobrança, prescrição e as hipóteses de desoneração do Código Civil.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confirma de que lado você está, se o contrato tem cláusula de fiança e em que ponto está a cobrança, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê a cláusula de fiança e os aditivos, mede até onde a garantia alcança, aponta o que é exigível, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Notificação e conta do débito
A cobrança vai por escrito ao inquilino e ao fiador, com o débito discriminado. Quando o caso é de defesa, é aqui que se reúne o que sustenta a exoneração ou a redução do que se pede.
Acordo ou processo
Havendo entendimento, ele é assinado com valores e datas. Não havendo, entra a execução do crédito, ou a defesa nos autos, conforme o lado em que você está.
Sobre o tempo. A cobrança do fiador anda no ritmo da citação, do que se alegar em defesa e do que existir de patrimônio a alcançar. Os prazos que a lei fixa aqui são outros: os da exoneração, contados da notificação, e o da prescrição dos aluguéis. Nenhum deles é prazo de processo, e por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Quando a Fiança Continua e Quando Ela Acaba
A pergunta que decide o caso é uma só: no mês em que a dívida venceu, a fiança ainda estava de pé? Quem responde é o contrato, lido junto com a Lei do Inquilinato e com o Código Civil. Os dois cartões abaixo mostram os dois lados da mesma cláusula.
A garantia segue
Quando a Fiança Continua
A responsabilidade acompanha a locação até a devolução do imóvel.
- Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.112/2009)
- Havendo cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves, o Superior Tribunal de Justiça tem admitido que a fiança siga na prorrogação, mesmo sem nova assinatura do fiador
- Quem renunciou ao benefício de ordem, ou se obrigou como principal pagador ou devedor solidário, responde sem exigir que se executem antes os bens do inquilino (arts. 827 e 828 do Código Civil)
- O bem de família do fiador não está protegido contra a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990; Súmula 549 do STJ; Tema 1.127 do STF)
Ainda assim, a fiança não admite interpretação extensiva (art. 819 do Código Civil): o que não está escrito não se presume contra o fiador.
A garantia caiu
Quando a Fiança Acaba
A lei dá saídas ao fiador, cada uma com a sua forma e o seu prazo.
- Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador que notifica o locador da intenção de se desonerar fica obrigado por mais 120 dias após a notificação (art. 40, X, da Lei 8.245/1991)
- A fiança assinada sem limitação de tempo pode ser denunciada, ficando o fiador obrigado por 60 dias após a notificação do credor (art. 835 do Código Civil)
- O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu (Súmula 214 do STJ)
- A fiança prestada sem a autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia (Súmula 332 do STJ; art. 1.647, III, do Código Civil)
Encerrada a fiança, o locador pode notificar o inquilino a apresentar nova garantia locatícia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).
Base legal: arts. 37, 39, 40, 59, §1º, VII, e 62 da Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009; arts. 818 a 839, 206, §3º, I, e 1.647, III, do Código Civil; art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990; art. 784, VIII, do Código de Processo Civil; Súmulas 214, 332 e 549 do Superior Tribunal de Justiça; Tema 1.127 do Supremo Tribunal Federal.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Execuções e cobrança
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Extensão em Direito Bancário
A fiança é uma cláusula curta que decide o caso inteiro: ela nasce no contrato de locação, é regida pelo Código Civil e termina discutida no rito do processo civil. A formação em gestão e negócios imobiliários mostra como a garantia foi montada; a de processo civil conduz a execução e a defesa; a extensão em direito bancário ajuda na leitura de seguro de fiança e das demais garantias. E a coordenação, com formação em mediação, conduz o acordo enquanto ele é possível, porque cobrar de fiador quase sempre envolve parente, amigo ou colega do inquilino.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Tem Fiador no Contrato
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa; quem se defende tem despesas próprias, conforme o ato que praticar nos autos.
- Despesas do ato, como notificação por cartório de títulos e documentos, certidões, diligência de oficial de justiça e pesquisas requeridas ao juízo.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
O Fiador Pode Perder a Casa Onde Mora?
A lei permite a penhora nesse caso, e é bom saber disso antes de assinar e antes de cobrar. O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade do bem de família quando a obrigação decorre de fiança concedida em contrato de locação.
O que já está assentado, e o que continua sendo visto caso a caso:
- Residencial e comercial. No Tema 1.127, o Supremo Tribunal Federal fixou que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. No mesmo sentido, a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça.
- A garantia precisa estar de pé. Antes de qualquer ato de constrição se confere o alcance da fiança, a outorga do cônjuge, os aditivos e a prescrição. É aí que boa parte das discussões se resolve, de um lado ou do outro.
- Nem tudo responde. A lei declara impenhoráveis certos bens e valores, e o fiador tem meios próprios de discutir o excesso e a própria dívida, no momento processual certo.
Quem cobra precisa dessa leitura para não gastar com uma execução que não anda. Quem assinou precisa dela para saber o que pode alegar, e quando cada alegação ainda cabe.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais trabalhosa, que é medir o alcance da fiança.
Do contrato e da fiança
- Contrato de locação completo, com a página das assinaturas
- Aditivos, renovações e termos de prorrogação
- Ficha cadastral do fiador e os documentos que ele apresentou
- Termo de vistoria e termo de entrega de chaves, se já houve devolução
Do fiador
- Documento de identidade e CPF
- Certidão de casamento, se ele era casado na data da assinatura
- Matrícula atualizada dos imóveis em nome dele
- Notificação de exoneração, se houve, com o comprovante de envio
Do débito
- Planilha ou histórico dos meses em aberto
- Boletos de condomínio, IPTU e contas de consumo não pagos
- Comprovantes dos aluguéis que chegaram a ser pagos
- Cobranças e notificações já enviadas ao inquilino e ao fiador
A fiança foi assinada há muito tempo e o contrato sumiu? Não é impedimento. Cópia digitalizada, via guardada pela administradora, recibos e o registro em cartório de títulos e documentos, quando houve, ajudam a reconstituir o que foi assinado e em que data.
Perguntas Frequentes Sobre Execução do Fiador
O fiador continua responsável depois que o contrato vence e a locação segue?
Em regra sim, e o que decide é a cláusula. O art. 39 da Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.112/2009, diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Em contratos assinados antes dessa alteração, o Superior Tribunal de Justiça examina se existe cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves. A data da assinatura, por isso, pesa tanto quanto o texto.
Como o fiador sai da fiança?
Por notificação escrita, não por pedido verbal nem por saída do inquilino. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, o fiador que notifica o locador da intenção de se desonerar fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação (art. 40, X, da Lei 8.245/1991). No Código Civil, a fiança assinada sem limitação de tempo se desfaz pela notificação ao credor, com o fiador obrigado por mais 60 dias (art. 835). Enquanto a locação corre no prazo determinado e a fiança foi ajustada por prazo certo, ela não se desfaz só pela vontade do fiador.
O locador pode cobrar o fiador sem executar antes o inquilino?
Depende do que o contrato diz. O fiador demandado tem direito de exigir, até a contestação, que sejam primeiro executados os bens do devedor (art. 827 do Código Civil), mas esse benefício de ordem não aproveita a quem renunciou a ele expressamente ou se obrigou como principal pagador ou devedor solidário (art. 828). A maioria dos contratos de locação traz essa renúncia escrita. E, na ação de despejo cumulada com cobrança, o inquilino e os fiadores são citados para responder ao pedido de cobrança (art. 62, I, da Lei 8.245/1991).
A casa do fiador pode ser penhorada mesmo sendo a única que ele tem?
É o que a lei permite. O art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade do bem de família na obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade dessa penhora e o Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.127, fixou que ela é constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial. Isso não dispensa conferir se a fiança estava válida naquele período e se o valor cobrado é o devido, e essas discussões são feitas dentro do processo.
O aluguel foi aumentado sem falar com o fiador. Ele responde por isso?
Não pelas obrigações que resultaram desse acréscimo. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça diz que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Isso não significa que a fiança inteira caia: o que se afasta é o efeito do que foi acrescentado sem a anuência dele. A prorrogação da locação por força de lei é outra coisa, não se confunde com aditamento e é examinada pelo art. 39 da Lei 8.245/1991.
O fiador é casado e o cônjuge não assinou. A garantia vale?
A Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça diz que a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. O Código Civil exige a autorização do outro cônjuge para prestar fiança, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, III). O que se confere é o estado civil e o regime de bens na data em que a fiança foi assinada, e não a situação de hoje. É um dos primeiros pontos olhados, dos dois lados.
O fiador morreu. Quem responde pela fiança?
A obrigação passa aos herdeiros, mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador e não pode ultrapassar as forças da herança (art. 836 do Código Civil). A morte também autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia (art. 40, I, da Lei 8.245/1991), e o inquilino pode ser notificado a apresentar nova garantia locatícia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Em quanto tempo prescreve a cobrança contra o fiador?
A pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos, contados do vencimento de cada parcela (art. 206, §3º, I, do Código Civil), e a Súmula 150 do Supremo Tribunal Federal acrescenta que a execução prescreve no mesmo prazo da ação. Como a fiança é acessória da dívida principal, em regra o que já não se cobra do inquilino também não se cobra do fiador. Encargos de natureza diversa podem seguir outro prazo, e é o histórico do contrato que mostra o que ainda é exigível.
Comece Pela Fiança Que Está no Contrato
Três perguntas e o seu WhatsApp. A equipe responde com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
Falar sobre o meu caso
Contato
Unidades e Contato do Escritório
Matriz
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
