Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Despejo por Denúncia
vazia: retomar o imóvel
Você alugou o imóvel e quer ele de volta, sem que o inquilino tenha descumprido nada. O escritório lê a data e o prazo do contrato para saber se a retomada é sem motivo ou se depende de uma das hipóteses da lei, e conduz a notificação e, se for preciso, a ação.
- Para quem alugou o imóvel. O que decide o caminho é o prazo escrito no contrato
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Inquilino Não Descumpriu Nada
- O inquilino está em dia, e não há infração de contrato para alegar.
- Você quer o imóvel de volta para morar, para um familiar, para vender ou para alugar em outras condições.
- O contrato tem prazo escrito, ou nunca chegou a ter, e é esse dado que define o caminho.
- O prazo já acabou, ou a locação corre por prazo indeterminado, às vezes há anos.
Não é preciso ter enviado aviso nenhum antes de procurar orientação. O que faz a conversa andar é o contrato assinado, com a data de início e o prazo, e a data em que ele venceu, se já venceu.
O inquilino deixou de pagar? Aí a retomada não é sem motivo: ela tem fundamento próprio, cálculo do débito e regras diferentes quanto à liminar e ao depósito que evita a rescisão.
Ver despejo por falta de pagamento →Do Prazo do Contrato à Entrega das Chaves
Você traz o contrato. O escritório confere qual regra alcança o seu caso, cuida da notificação e, se o imóvel não for devolvido, conduz a ação de despejo.
Leitura da data e do prazo
Data de início, prazo escrito, aditivos e renovações. Um contrato de trinta meses ou mais e um de prazo menor seguem regras diferentes, e é isso que define tudo o que vem depois.
Enquadramento da retomada
Sem motivo, pelo fim do prazo ou pela prorrogação, ou por uma das hipóteses que a lei manda demonstrar, como o uso próprio, o de ascendente ou descendente e a obra licenciada.
Notificação escrita
Redação e envio do aviso de desocupação, com o prazo que a lei dá em cada hipótese, e o registro de que ele foi entregue, que é o que se leva ao processo.
Acordo de saída
Quando o inquilino aceita devolver, o combinado fica por escrito: data, estado do imóvel, contas em aberto e entrega das chaves.
Ação de despejo, se for preciso
A petição com o fundamento correto e, nas hipóteses em que a lei admite, o pedido de liminar com a caução exigida.
Recebimento do imóvel
Vistoria de saída comparada com a de entrada, conferência de contas e chaves, e o encaminhamento do que não voltou como estava.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
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Confirma de que lado você está, qual era o prazo escrito no contrato e se ele já venceu, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, diz se a retomada é sem motivo ou depende de uma hipótese da lei, indica o prazo do aviso, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Notificação e prazo
O aviso vai por escrito ao inquilino, com o prazo da lei, e a resposta dele define o passo seguinte: devolução combinada ou ação.
Ação e desocupação
Não devolvido o imóvel, a ação corre no foro do lugar dele, salvo outro eleito no contrato. Julgada procedente, o juiz expede o mandado com o prazo de desocupação previsto em lei.
Sobre o tempo. Os prazos que a lei fixa aqui são o do aviso e o da desocupação depois da sentença. O tempo do processo em si depende da vara, da defesa apresentada e da prova que a hipótese exigir, e por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato. Há, porém, uma data que corre: vencido o contrato de trinta meses ou mais, se o inquilino permanecer mais de trinta dias sem oposição sua, a locação se presume prorrogada por prazo indeterminado, e o caminho passa a ser outro.
O Que Decide É o Prazo do Contrato
Não é a sua vontade que define o caminho, e sim o que está escrito no contrato. Trinta meses ou mais abrem a retomada sem motivo; abaixo disso, ou sem contrato escrito, a lei só admite retomar nas hipóteses que ela mesma lista.
Contrato de 30 meses ou mais
Retomada Sem Motivo
Findo o prazo, o contrato se resolve e o imóvel pode ser pedido de volta.
- Na locação ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 46)
- Se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição sua, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas
- Mesmo prorrogada, ela pode ser denunciada a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para a desocupação (art. 46, § 2º)
- Decretado o despejo com fundamento no § 2º do art. 46, ou seja, na denúncia da locação já prorrogada, o prazo do mandado é de quinze dias, e não de trinta (art. 63, § 1º)
É o caminho em que você não precisa dizer por que quer o imóvel de volta.
Prazo menor ou contrato verbal
Retomada Com Motivo
A locação se prorroga sozinha, e a lei lista quando o imóvel pode ser retomado.
- Ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo a locação se prorroga automaticamente, por prazo indeterminado (art. 47)
- A retomada passa a depender das hipóteses do art. 47: as do art. 9º, o fim do contrato de trabalho ligado à ocupação, o uso próprio, de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente, e a demolição ou obra licenciada que aumente a área construída em pelo menos vinte por cento
- No uso próprio e na obra, a lei exige comprovar a titularidade do imóvel e, em certas situações, demonstrar a necessidade em juízo (art. 47, §§ 1º e 2º)
- Ultrapassados cinco anos ininterruptos de locação, o art. 47, V volta a admitir a retomada sem motivo, precedida de aviso escrito
Aqui o pedido precisa vir com a hipótese certa e com a prova que ela exige.
Base legal: arts. 5º, 8º, 9º, 46, 47, 51, 56, 57, 58, 59, § 1º, VIII, e 63 da Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Cartório e registros
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Na denúncia vazia a discussão é de datas e de titularidade, não de culpa. Quem lê contratos de locação com frequência reconhece em que regra o caso se encaixa, e a formação em gestão e negócios imobiliários serve exatamente para isso. A parte notarial e registral entra quando a retomada depende da matrícula do imóvel: comprovar a titularidade nas hipóteses de uso próprio e de obra, ou verificar se uma cláusula de vigência averbada impede o comprador de denunciar a locação. E a coordenação, com formação em mediação, conduz a conversa que muitas vezes resolve a devolução sem processo.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Quer o Imóvel de Volta
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custo da notificação, que é pequeno e varia conforme a forma de envio escolhida: carta com aviso de recebimento ou notificação por cartório de títulos e documentos.
- Custas do processo, só se o imóvel não for devolvido. Nas ações de locação o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel, e as custas seguem a tabela do tribunal de cada estado.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E se o imóvel for comercial?
Muda o capítulo da lei, e muda o que o inquilino pode opor a você.
- Fim do prazo determinado. Fora dos casos que a lei trata à parte, a locação não residencial por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso (art. 56). Permanecendo o inquilino por mais de trinta dias sem oposição sua, ela se prorroga sem prazo determinado.
- Prazo indeterminado. Aí o contrato pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedidos trinta dias para a desocupação, como prevê o art. 57.
- Liminar. O art. 59, § 1º, VIII admite a desocupação em quinze dias, mediante caução de três aluguéis, quando a ação é proposta em até trinta dias do termo do contrato ou do cumprimento da notificação de retomada.
O contrapeso é a ação renovatória: preenchidos os requisitos dos arts. 51 e seguintes, o inquilino de ponto comercial pode pedir a renovação, e esse direito decai se ele não propuser a ação no intervalo de um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato. Por isso, nas locações comerciais, a data em que você avisa e a data em que ele pode pedir renovação conversam entre si.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte que decide tudo, que é enquadrar a retomada na regra certa.
Seus
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de endereço
- Matrícula atualizada do imóvel
- Certidão de casamento ou contrato de união estável, se a retomada é para uso do cônjuge ou companheiro
Do contrato e dos prazos
- Contrato de locação assinado, com a data de início e o prazo
- Aditivos, renovações e qualquer troca de inquilino ou de fiador
- Recibos ou extratos que mostrem desde quando a locação vem correndo
- Vistoria de entrada, se houver
Da hipótese da retomada
- Aviso ou notificação já enviada, com o comprovante de entrega
- Documento do parente beneficiado pela retomada e prova de que ele não tem imóvel residencial próprio
- Projeto e licença da obra, quando a retomada é para demolição ou reforma aprovada
- Escritura ou compromisso registrado, se você comprou o imóvel já alugado
Nunca houve contrato escrito? Não é impedimento, mas muda o enquadramento: a locação verbal segue a regra do art. 47. Comprovantes de pagamento, mensagens e recibos ajudam a mostrar desde quando ela vem correndo, o que pode ser decisivo.
Perguntas Frequentes Sobre Despejo por Denúncia Vazia
O que é denúncia vazia?
É o pedido de retomada do imóvel alugado sem alegar culpa do inquilino, feito só porque o contrato chegou ao fim ou corre por prazo indeterminado. Ela se opõe à denúncia cheia, em que o locador precisa apontar e demonstrar um motivo previsto em lei. A Lei 8.245/1991 não admite a denúncia vazia em qualquer locação: o que abre ou fecha essa porta é o prazo ajustado por escrito no contrato.
Meu contrato era de 30 meses e o prazo acabou. Posso pedir o imóvel de volta?
Pode, e sem precisar dizer por quê. O art. 46 prevê que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Há um detalhe de calendário: se o inquilino continuar no imóvel por mais de trinta dias sem oposição sua, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado. Nesse caso você ainda pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo trinta dias para a desocupação.
O contrato era de 12 meses. Também posso retomar sem motivo?
Em regra, não. O art. 47 estabelece que, ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses que ele lista: as do art. 9º, a extinção do contrato de trabalho ligado à ocupação, o uso próprio, de cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente, e a demolição ou obra licenciada que aumente a área construída. A exceção é o inciso V: ultrapassada a vigência ininterrupta de cinco anos, volta a caber a retomada sem motivo.
Preciso notificar o inquilino antes de entrar com a ação?
Depende da hipótese, e na prática é sempre recomendável. Na locação prorrogada de que trata o art. 46, § 2º, a lei exige a denúncia com prazo de trinta dias para a desocupação. Na locação não residencial por prazo indeterminado, o art. 57 prevê a denúncia por escrito, também com trinta dias. Nas hipóteses do art. 47 a lei não fixa prazo expresso de aviso, e os tribunais têm exigido notificação prévia, em regra de trinta dias, aplicando a mesma lógica do art. 46, § 2º. A notificação com comprovante de entrega é o que sustenta o pedido depois.
Posso pedir o imóvel para morar ou para um filho morar?
Sim, e esta é uma das hipóteses do art. 47. O inciso III permite a retomada para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. O § 2º exige que o retomante comprove ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável, com título registrado na matrícula do imóvel. E o § 1º manda demonstrar a necessidade em juízo em duas situações, entre elas a do beneficiário que já reside em imóvel próprio.
Dá para conseguir liminar na denúncia vazia?
Na locação residencial, não. O art. 59, § 1º lista as hipóteses de liminar de desocupação em quinze dias, e a denúncia vazia residencial não está entre elas. Já o inciso VIII admite a liminar no término do prazo da locação não residencial, desde que a ação seja proposta em até trinta dias do termo do contrato ou do cumprimento da notificação que comunica o intento de retomada, e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Fora disso, a desocupação depende da sentença.
Comprei um imóvel que está alugado. Sou obrigado a esperar o contrato acabar?
Depende do que está averbado na matrícula. O art. 8º permite ao adquirente denunciar a locação, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se ela for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação averbada junto à matrícula do imóvel. Havendo essa averbação, o contrato segue até o fim do prazo. E o § 2º fixa um limite para você: a denúncia deve ser exercida em noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, depois disso, a concordância em manter a locação.
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
O art. 63 determina a expedição de mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Esse prazo cai para quinze dias em duas situações: quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, e quando o despejo for decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46, que é justamente a denúncia da locação prorrogada. A lei ainda prevê prazos maiores quando o imóvel abriga escola, hospital e algumas outras destinações.
Comece Pelo Prazo Escrito no Contrato
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- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
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- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
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- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
