Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Cobrança de Aluguel
atrasado e dos encargos
Você alugou o imóvel e o aluguel parou de entrar. O escritório lê o contrato, monta a conta do que é devido, aluguel, encargos, multa e juros, e conduz a cobrança, com o inquilino ainda no imóvel ou depois que ele devolveu as chaves.
- O crédito de aluguel documentalmente comprovado é título executivo extrajudicial
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Aluguel Parou de Entrar
- O aluguel deixou de entrar, em um mês só ou já faz vários.
- Os encargos também ficaram para trás: condomínio, IPTU, água, luz e gás.
- As promessas de pagamento não se cumpriram, e a conversa não anda mais.
- O inquilino continua no imóvel, ou já devolveu as chaves devendo.
Não é preciso ter notificado antes de procurar orientação, nem chegar com a conta pronta. O que faz a conversa andar é o contrato, os comprovantes dos meses que entraram e a data do último pagamento.
Você é o inquilino e está sendo cobrado? Esta página fala do lado de quem alugou o imóvel, mas a orientação sobre o que está sendo cobrado, sobre o que é devido de verdade e sobre o que ainda dá para fazer também é dada na consulta.
Falar sobre uma cobrança que recebi →Do Contrato à Conta do Que É Devido
Você traz o contrato e o histórico do que entrou. O escritório apura o débito mês a mês, define o caminho da cobrança e conduz a negociação ou a ação.
Leitura do contrato
Valor, vencimento, índice de reajuste, multa de mora, juros, os encargos que ficaram com o inquilino e a garantia contratada. É daí que sai o que pode ser cobrado, e de quem.
Planilha do débito
Mês a mês, com aluguel, encargos, correção, juros e multa, cada parcela na data em que venceu. É essa conta que instrui a ação e sustenta qualquer acordo.
Conferência do que é exigível
A pretensão relativa a aluguéis prescreve em três anos, contados de cada vencimento. Separar o que ainda se cobra do que já não se cobra muda o valor da causa e evita pedido que cai.
Escolha do caminho
Execução do crédito, ação de cobrança ou despejo cumulado com cobrança. O que decide é se o inquilino ainda está no imóvel e o que existe de documento.
Quem responde além do inquilino
Fiador, seguro de fiança locatícia, caução ou cessão de quotas de fundo de investimento: a garantia escrita no contrato define de quem se cobra e por qual via.
Acordo ou ação
Notificação com a conta discriminada, proposta por escrito e, não havendo entendimento, o processo, com o pedido e o cálculo já prontos.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confirma que você é quem alugou o imóvel, quantos meses estão em aberto e se o inquilino continua lá, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, confere a garantia, aponta o que ainda é exigível, indica o caminho da cobrança, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Conta do débito e notificação
A planilha é fechada mês a mês e a cobrança vai por escrito ao inquilino e, havendo fiança, também ao fiador. A resposta define o passo seguinte.
Acordo ou ação
Havendo entendimento, ele é assinado com valores e datas. Não havendo, entra a execução do crédito ou a ação de despejo cumulada com a cobrança.
Sobre o tempo. A cobrança anda no ritmo da citação, da resposta do inquilino e do que existir de patrimônio a alcançar. Na ação de despejo cumulada com cobrança, o inquilino e o fiador ainda podem pagar o débito atualizado no prazo que a lei dá, e isso encerra a discussão sobre o imóvel. Por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Cobrar o Dinheiro ou Cobrar e Retomar o Imóvel
Não é preferência: depende de o inquilino ainda estar no imóvel e do que existe escrito. Com contrato e comprovantes, o crédito de aluguel já nasce com força de título executivo. Com o inquilino dentro, a cobrança pode ir no mesmo processo em que se pede a rescisão.
Sem discutir o imóvel
Executar o Crédito
O que se quer é o dinheiro, e a cobrança corre sozinha.
- O crédito decorrente de aluguel e de encargos, documentalmente comprovado, é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do Código de Processo Civil)
- Serve quando o inquilino já devolveu o imóvel, ou quando você não quer discutir a posse agora
- O devedor é citado para pagar em três dias, e a defesa se faz por embargos, que em regra não suspendem a execução
- Havendo fiança, o fiador que assinou responde junto, nos limites do que a cláusula disser
Sem contrato escrito ou sem prova documental do débito, o caminho passa a ser a ação de cobrança pelo procedimento comum ou a ação monitória.
Com o inquilino no imóvel
Despejo Cumulado Com Cobrança
Um processo só resolve a saída e o débito.
- O pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios (art. 62, I, da Lei 8.245/1991)
- A inicial vai com o cálculo discriminado do débito; o inquilino responde à rescisão, e ele e os fiadores respondem à cobrança
- O inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias, contados da citação, com multas, juros, custas e honorários (art. 62, II)
- Acolhidos os dois pedidos, a execução da cobrança pode ter início antes da desocupação do imóvel (art. 62, VI)
A emenda da mora não é admitida se o inquilino já tiver usado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único).
Base legal: arts. 22, 23, 25, 58, 59, 62 e 63 da Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009; art. 784, VIII, e arts. 824 a 829 do Código de Processo Civil; art. 206, §3º, I, do Código Civil; Lei 9.492/1997, para o protesto.
A Área Locatícia Tem Nome e Registro
Dr. Márcio Lima
Sócio · Execuções e cobrança
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Extensão em Direito Bancário
Cobrar aluguel é, ao mesmo tempo, leitura de contrato e processo de execução: a conta tem que sair do que está escrito, e o pedido tem que caber no rito da Lei do Inquilinato. A formação em gestão e negócios imobiliários dá a leitura do contrato e das garantias; a de processo civil sustenta a execução e o cálculo; a extensão em direito bancário ajuda na parte de extratos, encargos e seguro de fiança. E a coordenação, com formação em mediação, conduz a conversa de acordo enquanto ela ainda é possível.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas de Quem Está Sem Receber
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa, que nas ações de despejo corresponde a doze meses de aluguel (art. 58, III, da Lei 8.245/1991).
- Despesas do ato, como notificação por cartório de títulos e documentos, certidões e diligência de oficial de justiça, pagas a quem presta cada serviço.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E Se o Inquilino Não Tiver Com Que Pagar?
É a pergunta que decide o caminho, e ela se responde antes de entrar com a ação, não depois de dois anos de processo.
O que costuma mudar o quadro:
- A garantia do contrato. Caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento são as modalidades que a lei admite (art. 37 da Lei 8.245/1991), e cada uma tem um caminho de cobrança próprio.
- O fiador. Quando há fiança, o bem de família do fiador não é protegido contra a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990), como o Supremo Tribunal Federal reafirmou no Tema 1.127.
- A busca de patrimônio. Contas, veículos, imóveis e créditos do devedor são pesquisados dentro da execução, pelos sistemas que o juízo disponibiliza.
Há casos em que um acordo de pagamento em prestações recebe mais do que a execução, e há casos em que o acordo só adia o problema e consome o prazo. O que separa um do outro é a leitura do contrato e do histórico de pagamento, não a promessa do mês que vem.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais trabalhosa, que é fechar a conta do débito.
Do contrato
- Contrato de locação assinado, com aditivos e termo de vistoria
- Documentos do fiador e a ficha cadastral dele, se houver fiança
- Comprovante da caução ou a apólice do seguro de fiança locatícia
- Contrato de administração do imóvel, se houver
Do que entrou e do que ficou
- Recibos ou comprovantes dos aluguéis que foram pagos
- Extrato da conta em que os aluguéis eram depositados
- Boletos de condomínio, IPTU e contas de consumo em aberto
- Histórico de cobrança da administradora, se o imóvel é administrado
Seus
- Documento de identidade e CPF
- Matrícula atualizada do imóvel
- Comprovante de endereço
- Mensagens e notificações trocadas com o inquilino
O contrato era verbal? Não é impedimento. Comprovantes de depósito, mensagens combinando valor e vencimento e contas de consumo em nome do inquilino ajudam a provar a locação e o débito, e o escritório orienta o que reunir.
Perguntas Frequentes Sobre Cobrança de Aluguel Atrasado
Quantos meses de atraso são necessários para cobrar o aluguel?
Não existe número mínimo. O art. 23, I, da Lei 8.245/1991 obriga o inquilino a pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo do contrato ou, na falta dele, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Passado o vencimento, a mora já está configurada e o valor pode ser cobrado. O que muda com o número de meses é o tamanho da dívida e o caminho: um mês em aberto costuma se resolver por notificação e acordo, vários meses costumam exigir ação.
Em quanto tempo o aluguel atrasado prescreve?
A pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos, contados do vencimento de cada parcela (art. 206, §3º, I, do Código Civil). A Súmula 150 do Supremo Tribunal Federal acrescenta que a execução prescreve no mesmo prazo da ação. Encargos de natureza diversa, como cotas de condomínio, podem seguir outro prazo, e existem situações que interrompem ou suspendem a contagem. Por isso o histórico do contrato é conferido antes de fechar a planilha.
O que pode ser cobrado além do aluguel?
Tudo o que o contrato pôs com o inquilino e a lei permite transferir a ele: despesas ordinárias de condomínio, IPTU, contas de água, esgoto, luz e gás, prêmio do seguro de fiança, além da multa de mora, dos juros e da correção previstos no contrato (arts. 23 e 25 da Lei 8.245/1991). Já as despesas extraordinárias de condomínio, como obras que interessam à estrutura do prédio, pintura de fachada e fundo de reserva, são do locador (art. 22, X e parágrafo único), e cobrá-las do inquilino abre discussão no meio da ação.
Preciso entrar com despejo para receber o que está atrasado?
Não. A cobrança pode correr sozinha, sem discutir a posse do imóvel: o crédito decorrente de aluguel e encargos, documentalmente comprovado, é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do Código de Processo Civil). O despejo entra quando você também quer o imóvel de volta, e aí os dois pedidos podem ir no mesmo processo (art. 62, I, da Lei 8.245/1991). Qual dos caminhos serve ao seu caso depende de o inquilino ainda estar lá e do que existe escrito.
Posso cobrar o fiador junto com o inquilino?
Sim, quando o contrato tem fiança. Na ação de despejo cumulada com cobrança, o inquilino é citado para responder ao pedido de rescisão, e o inquilino e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança (art. 62, I, da Lei 8.245/1991). Fora dela, o fiador pode ser executado junto com o devedor. O alcance da garantia é que precisa ser conferido antes: a fiança não admite interpretação extensiva (art. 819 do Código Civil) e, salvo disposição contratual em contrário, se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39).
Dá para protestar ou negativar o inquilino que não paga?
O débito de locação pode ser levado a protesto, que é o ato pelo qual se prova a inadimplência de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida (Lei 9.492/1997), e o nome do devedor pode ser anotado em cadastro de inadimplentes. São medidas que exigem dívida certa e conferida, porque protesto ou anotação indevida gera responsabilidade de quem cobrou. A Súmula 359 do Superior Tribunal de Justiça atribui ao órgão que mantém o cadastro a notificação do devedor antes da inscrição. A decisão de usar essas medidas é tomada junto com o resto da cobrança, e não solta.
O inquilino entregou as chaves devendo. Ainda dá para cobrar?
Sim. A devolução do imóvel encerra a locação, não a dívida. Como não há mais posse para discutir, a cobrança segue pela execução do crédito ou pela ação de cobrança, conforme o que existir de documento. A data da entrega das chaves entra na conta, porque é ela que fecha o período devido e, em regra, também o alcance das garantias da locação (art. 39 da Lei 8.245/1991). Guardar o termo de entrega e o laudo de vistoria de saída facilita tudo o que vem depois.
Posso cortar a água, a luz ou trocar a fechadura enquanto ele não paga?
Não. Interromper o fornecimento, trocar a fechadura ou retirar os bens por conta própria expõe quem alugou o imóvel a responder por perdas e danos e enfraquece a própria cobrança. Mesmo com o contrato vencido e com meses em aberto, a retomada do imóvel se faz por ação de despejo, com ordem judicial, e o dinheiro, pela cobrança. É justamente para encurtar esse caminho que a lei admite cumular os dois pedidos no mesmo processo.
Comece Pelo Aluguel Que Não Entrou
Três perguntas e o seu WhatsApp. A equipe responde com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
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Contato
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Matriz
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
