Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Distrato de Imóvel
na planta ou de lote
As parcelas deixaram de caber no orçamento, ou a obra não andou, e a construtora fala em perder o que você já pagou. O escritório lê o contrato, refaz a conta do que a lei permite reter e conduz a saída, por distrato ou na Justiça.
- A lei fixa teto para o que pode ser retido, e esse teto muda conforme o regime da obra
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se Você Quer Sair do Contrato
- As parcelas não cabem mais no seu orçamento, e continuar pagando virou dívida.
- A construtora diz que você perde tudo o que pagou, ou oferece um valor sem mostrar de onde ele saiu.
- A obra atrasou, parou ou mudou em relação ao que foi vendido, e você não quer mais esperar.
- Você assinou no estande e se arrependeu poucos dias depois.
Não é preciso ter pedido nada à construtora antes de procurar orientação. É comum a conversa começar com o contrato, os comprovantes de pagamento e uma proposta de distrato que ninguém entendeu de onde saiu.
Você quer o imóvel, e não o dinheiro de volta? Se a obra atrasou e a sua intenção é receber a unidade e ser indenizado pelo tempo de espera, o caminho é outro.
Ver atraso na entrega da obra →Da Leitura do Contrato à Devolução dos Valores
Você traz o contrato e os comprovantes. O escritório apura quem deu causa ao desfazimento, refaz a conta do que pode ser retido e conduz a saída, por acordo ou na Justiça.
Leitura do contrato
Quadro-resumo, cláusula de desfazimento, índice de correção e as penalidades que a lei manda destacar e assinar à parte. A forma como essa cláusula foi escrita já muda o que ela vale.
Data da assinatura
É ela que define o regime aplicável. Contratos anteriores à Lei 13.786/2018 seguem a jurisprudência da época, e não o texto dela.
De quem é a causa
Desistência sua, falta de pagamento, arrependimento em sete dias ou falha da construtora. Cada enquadramento leva a uma conta diferente.
Conta da devolução
Pena convencional, corretagem, fruição, impostos e condomínio, item por item, conferidos contra o que a lei permite e o que o contrato previu.
Negociação por escrito
Proposta ao incorporador com valor, data de pagamento, baixa das cobranças e cancelamento do registro do contrato, para o distrato não deixar pontas soltas.
Ação de resolução
Quando não há acordo, o pedido vai à Justiça, com a discussão das cláusulas de retenção e a devolução corrigida do que foi pago.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere a data da assinatura, o motivo da saída e se já existe proposta da construtora, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato, aponta de que lado está a causa do desfazimento e o que a lei permite reter, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Pedido por escrito à construtora
O distrato é proposto com a conta discriminada e a data de pagamento, e a resposta da construtora define o passo seguinte.
Acordo assinado ou ação
Havendo acordo, o distrato é assinado com valor e prazo definidos. Não havendo, o caso segue para a Justiça, com pedido de resolução do contrato e de devolução.
Sobre o tempo. Fora da Justiça, o tempo depende da resposta da construtora e dos prazos que a própria lei dá para o pagamento, que mudam conforme o regime da obra. Na Justiça, depende da vara e da prova que o caso exigir. Por isso o escritório não informa prazo antes de ler o contrato.
Quem Deu Causa ao Desfazimento Muda a Conta
Não é uma questão de ponto de vista: a lei separa as duas situações e dá a cada uma um cálculo e um prazo próprios. O que decide é quem descumpriu o contrato, e a data em que ele foi assinado.
Desistência do comprador
Quando Você Dá Causa
A devolução existe, mas vem com deduções que a lei limita.
- A restituição é das quantias pagas ao incorporador, corrigidas pelo índice do contrato
- Delas se deduzem a comissão de corretagem inteira e uma pena convencional de até 25% do que foi pago
- No regime de patrimônio de afetação a lei admite pena de até 50%, limite que os tribunais vêm examinando nos contratos de consumo
- Somam-se impostos, condomínio e a fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, se a unidade esteve à sua disposição
Sem patrimônio de afetação, o que sobra é pago em parcela única depois de 180 dias do desfazimento; com afetação, em até 30 dias do habite-se.
Culpa do incorporador
Quando a Culpa É da Construtora
A devolução é do que foi pago, sem as deduções da desistência.
- Atraso além do prazo de tolerância pactuado autoriza você a promover a resolução do contrato
- Nessa hipótese a lei prevê a devolução da integralidade dos valores pagos, mais a multa estabelecida no contrato
- O pagamento é em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigido pelo índice do contrato
- Obra parada, projeto trocado e descumprimento do que foi anunciado seguem o mesmo raciocínio de culpa
É a separação que a Súmula 543 do STJ faz: restituição integral quando a culpa é exclusiva do vendedor, parcial quando quem deu causa foi o comprador.
Base legal: arts. 35-A, 43-A e 67-A da Lei 4.591/1964, incluídos pela Lei 13.786/2018; art. 32-A da Lei 6.766/1979, para lotes; arts. 49, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor; Súmula 543 e Tema repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, este sobre contratos anteriores à Lei 13.786/2018.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
No distrato, quase tudo se decide na leitura: o quadro-resumo, a cláusula de desfazimento e o regime da incorporação, que mudam o teto da retenção e o prazo do pagamento. A formação em negócios imobiliários e a parte notarial e registral servem para conferir no registro de imóveis o que o contrato afirma, inclusive se o patrimônio de afetação foi mesmo averbado na matrícula. E a parte de processo civil entra quando a construtora não aceita refazer a conta.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas Que Todo Comprador Faz
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, só se o caso for para a Justiça, fixadas por tabela do tribunal de cada estado e calculadas sobre o valor da causa.
- Certidões do registro de imóveis, quando é preciso conferir o memorial de incorporação, o registro do loteamento ou a averbação do patrimônio de afetação.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
A construtora mandou um termo de distrato. Posso assinar?
Pode, e é exatamente aí que o valor se define. O termo de distrato é um acordo: o § 13 do art. 67-A permite às partes ajustar condições diferentes das da lei, e o que for assinado passa a valer entre vocês.
Antes da assinatura, três conferências costumam mudar a conta:
- De onde saiu o percentual retido. A lei fixa teto para a pena convencional, e o regime da obra muda esse teto.
- O que foi somado além da pena. Corretagem, fruição, impostos e condomínio entram por dispositivos próprios, e nem todos cabem em todo caso.
- Quando o dinheiro entra. A data do pagamento faz parte do acordo, e um termo sem data é um termo sem prazo.
Assinado o distrato, rediscutir o valor depois exige demonstrar vício de consentimento ou abuso da cláusula, bem mais difícil do que conferir antes.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais trabalhosa, que é refazer a conta do que foi pago.
Seus
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de endereço
- Certidão de casamento ou contrato de união estável, se houver
- Procuração, se outra pessoa assinou o contrato por você
Do contrato
- Contrato de compra e venda ou de promessa, com o quadro-resumo
- Aditivos, termos de ajuste e trocas de unidade ou de lote
- Material de venda: tabela, planta, folheto e anúncio do empreendimento
- Termo de distrato ou proposta que a construtora já tenha enviado
Do que foi pago
- Comprovantes das parcelas pagas à construtora ou ao loteador
- Recibo da comissão de corretagem e de outras taxas cobradas na assinatura
- Extrato do financiamento, se houve banco na operação
- Boletos de condomínio e de imposto do imóvel, se a unidade já foi entregue
Não achou o contrato? Não é impedimento. Cópia do instrumento, do memorial de incorporação e do registro do loteamento pode ser pedida ao cartório de registro de imóveis, e o escritório orienta como obter o que faltar.
Perguntas Frequentes Sobre Distrato de Imóvel na Planta
Quanto a construtora pode reter se eu desistir do imóvel na planta?
A lei fixa teto, não valor fixo. No desfazimento por distrato ou por falta de pagamento do comprador, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 manda devolver as quantias pagas ao incorporador, corrigidas, deduzidas a comissão de corretagem inteira e uma pena convencional de até 25% do que foi pago. Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, o § 5º admite pena de até 50%, e esse limite vem sendo examinado pelos tribunais nos contratos de consumo. Somam-se ainda impostos, condomínio e o valor da fruição, se a unidade esteve à sua disposição.
Desisti do imóvel na planta. Perco tudo o que paguei?
Não é o que a lei prevê. Tanto a Lei 13.786/2018 quanto a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça partem da restituição das quantias pagas, integral ou parcial conforme quem deu causa ao desfazimento. Cláusula que estabelece a perda total das prestações pagas é tratada como nula pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. O que a lei autoriza é dedução, e com teto: conferir a conta é coisa diferente de aceitar a primeira proposta.
Comprei antes de 2019. A Lei do Distrato vale para o meu contrato?
Em regra, não. A Lei 13.786/2018 foi publicada em 28 de dezembro de 2018, e o Superior Tribunal de Justiça a tem aplicado aos contratos firmados a partir da sua vigência, preservando o ato jurídico perfeito dos anteriores. No Tema repetitivo 1.002, o tribunal tratou expressamente dos compromissos anteriores à lei, deixando-a para reger os contratos futuros. Aos contratos antigos aplica-se a jurisprudência então firmada, com percentual de retenção definido caso a caso e restituição imediata, na linha da Súmula 543. Por isso a data da assinatura é das primeiras coisas conferidas.
Assinei no estande de vendas e me arrependi. Dá para desfazer?
Dá, se o contrato foi firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador e você agir dentro de sete dias. O § 10 do art. 67-A da Lei 4.591/1964 prevê prazo improrrogável de sete dias para o arrependimento, com devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. O § 11 pede que esse exercício seja demonstrado por carta registrada com aviso de recebimento, contada a data da postagem. Passado o prazo, o contrato de incorporação torna-se irretratável e a saída volta a ser o distrato.
A comissão de corretagem volta no distrato?
Depende de quem deu causa. Na desistência ou na falta de pagamento do comprador, o art. 67-A, I, manda deduzir a integralidade da comissão de corretagem do valor a ser devolvido. No arrependimento de sete dias e na resolução por culpa do incorporador o raciocínio é outro: a lei fala em devolução de todos os valores antecipados e da integralidade do que foi pago. Em lote de loteamento, a corretagem só é abatida quando estava integrada ao preço do lote (art. 32-A, V, da Lei 6.766/1979).
Em quanto tempo a construtora tem que devolver o dinheiro?
Os prazos estão na própria lei e mudam conforme o regime da obra. Fora do patrimônio de afetação, o valor remanescente é pago em parcela única após o prazo de 180 dias contado do desfazimento (art. 67-A, § 6º). Sob patrimônio de afetação, o pagamento vai para até 30 dias após o habite-se (§ 5º). Se a unidade for revendida antes desses marcos, o prazo cai para até 30 dias da revenda (§ 7º). Quando a resolução é por culpa do incorporador, o art. 43-A, § 1º, fala em até 60 dias corridos contados da resolução.
O que é taxa de fruição e por que ela entra na conta?
É o valor devido pelo tempo em que a unidade ficou à disposição do comprador. O art. 67-A, § 2º, III, prevê 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, ao lado de impostos, cotas de condomínio e contribuições de associação de moradores do mesmo período. Em lote, o art. 32-A, I, da Lei 6.766/1979 fala em até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado da transmissão da posse até a devolução do lote. A fruição pressupõe que tenha havido posse ou disponibilidade do imóvel, e é aí que muita conta precisa ser revista.
Comprei um lote em loteamento. As regras são as mesmas?
São parecidas, mas estão em outra lei. Para lotes vale o art. 32-A da Lei 6.766/1979, também incluído pela Lei 13.786/2018: devolve-se o que foi pago, corrigido, com dedução da cláusula penal e das despesas administrativas limitada a 10% do valor atualizado do contrato, mais fruição de até 0,75% sobre esse mesmo valor, encargos de mora, tributos e a corretagem integrada ao preço. O pagamento sai em até doze parcelas mensais, depois de uma carência contada da conclusão das obras ou da formalização da rescisão. E o novo registro do lote depende da comprovação de que a restituição começou a ser paga (art. 35 da mesma lei).
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- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
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- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
