Não Devolveram a
minha caução do aluguel

O Que Não Fazer na Saída do Imóvel

A caução se ganha ou se perde em quatro gestos da mudança, todos eles feitos com pressa no dia de entregar a chave.

• Devolver as chaves sem nada assinado

  Sem termo com data, fica em aberto quando a locação acabou, até quando o aluguel correu e a partir de quando a garantia deveria ser liberada, já que ela se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). É também dessa data que corre o prazo para cobrar.

• Deixar de pagar o último aluguel contando com a caução

  A compensação se efetua entre dívidas líquidas e vencidas (art. 369 do Código Civil), e o valor retido ainda não é isso enquanto se discute quanto dele é devido. Quem para de pagar entra em mora, e a falta de pagamento é causa de rescisão da locação (art. 9º, III).

• Sair sem registrar o estado em que o imóvel ficou

  O locador fornece descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega apenas caso o locatário solicite (art. 22, V). Quem não pediu na entrada e não fotografou na saída fica sem os dois lados da comparação, e a conversa vira palavra contra palavra.

• Aceitar a planilha de abatimentos sem pedir o comprovante

  Cada item retido precisa ter o que o sustente: nota, orçamento, foto do que foi reparado. O ônus de provar o dano é de quem o alega, pelo art. 373 do Código de Processo Civil, e concordar por escrito com a conta antes de conferir fecha a discussão que ainda estava aberta.

O Prazo Que Está Correndo

Um dos prazos desta situação não existe, e saber disso muda a conversa. Os outros dois existem, e contam a partir do fim da locação.

• Sem prazo em lei

  A Lei 8.245/1991 não fixa prazo em dias para a devolução da caução. O art. 38, §2º, trata do levantamento por ocasião do término, e o art. 39 diz que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel. Os trinta dias que a maioria dos contratos menciona vêm da cláusula, não da lei.

• 30 dias

  O locatário pode denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Na ausência desse aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição (art. 6º e parágrafo único). É o desconto que mais aparece na conta da caução.

• 3 anos

  No REsp 1.967.725, julgado em 15 de fevereiro de 2022, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça fixou que é trienal o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da caução prestada em contrato de locação, por aplicação do art. 206, §3º, I, do Código Civil, já que a garantia é acessória do contrato.

O Que Dá Para Fazer Hoje

1. Fixe a data exata em que entregou as chaves

   Termo assinado, protocolo da administradora, e-mail ou mensagem com a data. É desse dia que o Superior Tribunal de Justiça conta os três anos, e é ele que separa o aluguel que ainda corria do que já não corria mais.

2. Releia a cláusula da garantia no contrato

   Qual modalidade foi prestada, em que valor, e se o contrato fixou prazo próprio para devolver. Confira também se há mais de uma garantia no mesmo instrumento: o art. 37, parágrafo único, veda isso sob pena de nulidade, e exigir duas é contravenção penal pelo art. 43, II.

3. Coloque a vistoria de entrada e as fotos da saída lado a lado

   É nessa confrontação que se separa a deterioração do uso normal, que a lei ressalva (art. 23, III), do dano a reparar. Sem vistoria de entrada, valem as fotos do dia da mudança, o anúncio com que o imóvel foi oferecido e as conversas de aplicativo.

4. Peça a conta discriminada, item por item

   Por escrito, com prazo para resposta: o que foi retido, por qual motivo, com qual orçamento e qual foto. Lista com um total único não permite conferir nada, e o pedido em si já organiza a prova de que você não concordou com o abatimento.

5. Faça a cobrança por escrito e guarde o envio

   E-mail, carta com aviso de recebimento ou notificação por cartório de títulos e documentos, com o valor depositado, a data da entrega das chaves e o prazo para pagamento. É o documento que registra a mora e abre a cobrança, se ela for necessária.

O Que Você Resolve Sozinho e o Que Exige Advogado

Perguntas de Quem Devolveu o Imóvel e Não Recebeu