Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Extensão em Direito Bancário
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Desocupação de Imóvel
Arrematado em Leilão
Você arrematou, pagou e, na hora de pegar as chaves, encontrou o antigo dono, um inquilino ou terceiros morando no imóvel. O escritório confere de que leilão veio a sua aquisição e conduz o pedido de desocupação pelo caminho que esse leilão determina.
- Na alienação fiduciária, a lei prevê reintegração liminar e sessenta dias para desocupar
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se Você Arrematou e Não Entrou
- A arrematação já foi paga, e você tem o comprovante, o auto ou a carta em mãos.
- O imóvel continua ocupado: pelo antigo dono, por um inquilino dele, por parentes ou por quem você não conhece.
- O pedido de saída não resolveu, ou nem chegou a ser feito, porque ninguém atende e ninguém assina nada.
- Você não quer entrar sozinho no imóvel e prefere que a retirada seja feita por ordem judicial e por oficial de justiça.
O caminho não é o mesmo para todo leilão. O imóvel que foi a leilão por dívida com garantia de alienação fiduciária segue a Lei 9.514/1997, em ação própria movida por você. O que foi penhorado e vendido dentro de um processo segue o Código de Processo Civil, e o pedido é feito nos próprios autos. Descobrir em qual dos dois você está é a primeira conferência da consulta.
Ainda vai dar o lance? Então a hora de olhar quem ocupa o imóvel, o que o edital transfere ao arrematante e o que pesa sobre a matrícula é agora, antes do leilão, e não depois dele.
Ver a análise antes do leilão →Da Carta de Arrematação à Entrega das Chaves
Você traz o que o leilão produziu. O escritório confere se a sua aquisição está completa, escolhe a via de desocupação e acompanha a retirada até a entrega do imóvel.
Conferência da arrematação
Auto, carta, comprovantes de pagamento, comissão do leiloeiro e registro na matrícula. O que falta aí costuma ser o que trava a desocupação depois.
Leitura do edital e da matrícula
De onde veio o leilão, o que o edital transferiu a você, e se há locação averbada, penhora, usufruto ou outro ocupante com título registrado.
Escolha da via
Reintegração de posse com base na Lei 9.514/1997, ou imissão na posse nos próprios autos da execução. Você sabe qual é a sua já na consulta.
Notificação do ocupante
O pedido formal de desocupação, com prazo e comprovante de entrega. Organiza a prova, e em parte dos casos resolve antes de qualquer processo.
Pedido liminar de desocupação
A petição instruída com a prova da consolidação ou da arrematação, para que a ordem de saída seja apreciada no início e não ao final.
Taxa de ocupação e chaves
A cobrança pelo período em que você ficou sem o imóvel, o acompanhamento do oficial de justiça e o estado em que o bem é entregue.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
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Confere de que leilão veio o imóvel, em que etapa está a arrematação e quem ocupa o bem, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado analisa o caso, indica a via de desocupação, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Conferência e notificação
O escritório lê o edital, a matrícula e a carta, confirma o que ainda falta e notifica o ocupante para desocupar, com prazo e comprovante de entrega.
Pedido em juízo e cumprimento
A reintegração de posse ou o pedido de imissão entra com o requerimento liminar, e o escritório acompanha o mandado do oficial de justiça até a entrega das chaves.
Sobre o tempo. Os sessenta dias do art. 30 da Lei 9.514/1997 são o prazo que a decisão dá ao ocupante para sair, e não o tempo do processo até essa decisão. Antes dela vêm a conferência dos documentos do leilão, a distribuição, a apreciação do pedido e o cumprimento pelo oficial de justiça, que dependem da vara. Por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso.
De Que Leilão Veio o Seu Imóvel
A via da desocupação não é escolha do arrematante: ela vem da origem do leilão. Um caminho corre em ação própria, com base na lei da alienação fiduciária. O outro corre dentro do processo em que o imóvel foi vendido.
Leilão extrajudicial
Leilão de Banco
Reintegração de posse em ação própria, com liminar.
- O imóvel foi a leilão por dívida com garantia de alienação fiduciária, depois de consolidada a propriedade no credor
- A lei assegura a reintegração de posse ao adquirente do leilão público, concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias
- O que se comprova é a consolidação da propriedade e a arrematação, e não a discussão do contrato de financiamento
- Ações sobre as cláusulas ou os requisitos de cobrança e leilão não obstam a reintegração e se resolvem em perdas e danos, excetuada a exigência de notificação do devedor
A ação é nova, movida por você, e o pedido de desocupação é examinado logo no início dela.
Leilão judicial
Leilão da Justiça
Imissão na posse nos próprios autos da execução.
- O imóvel foi penhorado e vendido em leilão dentro de um processo, em geral execução ou cumprimento de sentença
- Pagos o preço, a comissão do leiloeiro e as demais despesas, expede-se a carta de arrematação com o respectivo mandado de imissão na posse
- O requerimento é feito no próprio processo, sem ação nova, e alcança quem dele participava
- Quando o ocupante é estranho ao processo e alega posse própria, o caso pode exigir ação possessória à parte
Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável.
Base legal: arts. 26, 27 e 30 da Lei 9.514/1997, com o parágrafo único do art. 30 acrescentado pela Lei 14.620/2023, a denúncia da locação no art. 27, §7º, e os encargos do imóvel no art. 27, §8º, na redação da Lei 13.465/2017; art. 37-A da mesma lei, na redação da Lei 14.711/2023; arts. 901, §1º, 903 e 908, §1º, do Código de Processo Civil; arts. 554 a 568 do mesmo código, sobre as ações possessórias; art. 8º da Lei 8.245/1991.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Desocupar imóvel de leilão é ler três coisas ao mesmo tempo: o contrato que levou o bem a leilão, o procedimento que o credor ou o juízo seguiu, e a matrícula onde tudo isso foi registrado. A formação em direito bancário ajuda na primeira, a de negócios imobiliários e a parte registral na última, e o processo civil é o que decide se o pedido entra em ação própria ou nos autos da execução. Quando o ocupante é o antigo dono, a conversa conduzida antes às vezes abre uma saída combinada, com data e estado de entrega definidos.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
O Que Custa e o Que Você Pode Cobrar
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Custas do processo, recolhidas conforme a tabela do tribunal de cada estado, mais a diligência do oficial de justiça para o cumprimento do mandado.
- O que o edital coloca no seu colo: ITBI, registro da carta na matrícula, comissão do leiloeiro e eventuais débitos assumidos pelo arrematante. Isso se lê antes do lance, não depois.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
Dá para cobrar pelo tempo em que não pude usar?
No imóvel que veio de alienação fiduciária existe previsão legal. O art. 37-A da Lei 9.514/1997 fixa taxa de ocupação de um por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do imóvel indicado no contrato para efeito de leilão, contada desde a consolidação da propriedade até a imissão na posse.
- Depois da arrematação, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a legitimidade para cobrar essa taxa passa a ser do arrematante, e não mais do credor.
- No leilão judicial não há taxa de ocupação prevista em lei; o que se discute é indenização pelo uso do imóvel, pedida na via própria.
- Em qualquer dos dois, o valor não é automático: depende do que está no contrato, na data da consolidação, na matrícula e no edital, e o cálculo é feito caso a caso.
Cobrar não substitui desocupar. São pedidos diferentes, e é a ordem de saída que devolve o imóvel a você.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a conferência da arrematação.
Seus
- Documento de identidade e CPF
- Comprovante de endereço
- Contrato social e procuração, se quem arrematou foi uma empresa
Do leilão
- Edital completo e as condições de venda publicadas
- Auto de arrematação ou termo de adjudicação
- Comprovantes de pagamento do lance, da comissão e dos tributos
- Carta de arrematação, quando já expedida
Do imóvel e da ocupação
- Matrícula atualizada, com o registro da carta, se já feito
- Contrato de alienação fiduciária e averbação da consolidação, no leilão de banco
- Contrato de locação averbado, se o imóvel estiver alugado
- Nome de quem ocupa e data em que a ocupação foi constatada
Ainda não tem a carta? Não é impedimento para a consulta. Parte do trabalho é justamente destravar o que falta entre o pagamento do lance e o documento que permite pedir a desocupação.
Perguntas Frequentes Sobre Imóvel Arrematado e Ocupado
Arrematei e o imóvel está ocupado. O que eu faço primeiro?
Antes de qualquer contato com quem está lá, identifique de que leilão veio o imóvel e confira se a sua aquisição está completa. No leilão de alienação fiduciária, é preciso comprovar a consolidação da propriedade no credor e a arrematação; no leilão judicial, é o pagamento do preço e das despesas que permite expedir a carta com o mandado de imissão na posse. Com isso em mãos, o passo seguinte é a notificação formal para desocupar, que organiza a prova e às vezes resolve antes do processo.
Quanto tempo o ocupante tem para desocupar?
Na alienação fiduciária, o art. 30 da Lei 9.514/1997 assegura ao adquirente do leilão a reintegração de posse, concedida liminarmente para desocupação no prazo de sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade. No leilão judicial não há prazo fixo em lei: o juízo fixa o prazo no mandado de imissão na posse. Em ambos os casos, esse é o prazo dado ao ocupante depois da decisão, e não o tempo que o processo leva até ela.
Preciso de ação nova ou dá para pedir a imissão no próprio processo?
Depende da origem do leilão. No leilão judicial, o art. 901, §1º, do Código de Processo Civil prevê que a carta de arrematação seja expedida com o respectivo mandado de imissão na posse, e o requerimento é feito nos próprios autos da execução, sem ação autônoma. No leilão de alienação fiduciária, a via é a ação de reintegração de posse do art. 30 da Lei 9.514/1997, proposta por você. Em qualquer dos dois, quando o imóvel está com terceiro estranho ao processo que alega posse própria, o caso pode exigir ação possessória à parte.
O antigo dono entrou com ação para anular o leilão. Isso trava a desocupação?
Em regra não, segundo a lei. O parágrafo único do art. 30 da Lei 9.514/1997 diz que, arrematado o imóvel, as ações judiciais sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão não obstam a reintegração de posse e se resolvem em perdas e danos, excetuada a exigência de notificação do devedor. No leilão judicial, o art. 903 do Código de Processo Civil considera a arrematação perfeita, acabada e irretratável depois de assinado o auto, ainda que venham a ser acolhidos embargos ou ação autônoma, resguardada a reparação de prejuízos. Cada caso concreto ainda é decidido pelo juízo, e a falta de notificação do devedor é a hipótese que mais muda esse quadro.
O imóvel está alugado. O que acontece com o contrato de locação?
Há duas regras diferentes, conforme o leilão. Na alienação fiduciária, o art. 27, §7º, da Lei 9.514/1997 permite denunciar a locação com prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do credor fiduciário, e essa denúncia deve ser feita em até noventa dias contados da consolidação da propriedade. Na alienação comum, inclusive em leilão judicial, vale o art. 8º da Lei 8.245/1991: o adquirente pode denunciar o contrato com noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula. Por isso a matrícula é lida antes do lance.
Quem paga IPTU, condomínio e contas atrasadas do período anterior?
A primeira resposta está no edital, que precisa dizer o que é transferido ao arrematante. Fora do que o edital dispuser, no leilão judicial o art. 908, §1º, do Código de Processo Civil determina que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, se sub-roguem sobre o preço da arrematação. Na alienação fiduciária, o art. 27, §8º, da Lei 9.514/1997 responsabiliza o devedor fiduciante pelos impostos, taxas e contribuições condominiais que recaiam sobre o imóvel até a data em que o credor vier a ser imitido na posse. Contas de consumo, como água e luz, seguem a lógica de quem consumiu.
Posso trocar a fechadura ou cortar a água até o ocupante sair?
Não é o caminho, e costuma piorar a sua posição. Mesmo sendo o proprietário registrado, quem está na posse do imóvel é protegido contra a retirada por força própria, e cortar fornecimento, trocar fechadura ou impedir o acesso tende a ser lido como coação, podendo render ação possessória e pedido de indenização contra você. A retirada regular é feita por oficial de justiça, com ordem escrita, e é exatamente isso que o pedido liminar busca.
Vale a pena arrematar um imóvel que já está ocupado?
É uma decisão de risco, e ela se toma antes do lance, com informação. O que pesa é quem ocupa e com que título, se a locação está averbada na matrícula, o que o edital transfere ao arrematante em dívidas e em responsabilidade pela desocupação, se há ação em curso sobre o leilão e qual das duas vias de desocupação se aplica. Imóvel ocupado costuma ser arrematado por valor menor justamente porque esse tempo e esse custo ficam com o comprador. A análise prévia serve para você saber o tamanho disso antes de assumir.
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