O Banco Vai Leiloar
a minha casa. E agora?
Se a propriedade já foi consolidada em nome do credor, o leilão não é ameaça de cobrança: é a etapa seguinte, e ela é obrigatória. Consolidada a propriedade, o credor tem sessenta dias, contados do registro dessa consolidação na matrícula, para promover o primeiro leilão público do imóvel (art. 27 da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023).
São dois leilões, com pisos diferentes. No primeiro, o lance precisa alcançar o valor do imóvel previsto no contrato; se ficar abaixo disso, o segundo acontece nos quinze dias seguintes (art. 27, §1º). No segundo, é aceito o maior lance igual ou superior à soma da dívida inteira, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das cotas de condomínio — e, fora do financiamento residencial, a lei ainda deixa o credor aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, §2º).
Você tem de ser avisado. As datas, os horários e os locais dos dois leilões devem ser comunicados ao devedor nos endereços do contrato, inclusive no eletrônico (art. 27, §2º-A). E até a data do segundo leilão ainda vale o direito de preferência para readquirir o imóvel pelo valor da dívida e dos encargos (art. 27, §2º-B). Falha na intimação do devedor é, aliás, a única matéria que a lei ressalva expressamente quando se discute o procedimento depois de o imóvel já ter sido arrematado (art. 30, parágrafo único).
- Consolidada a propriedade, o credor tem sessenta dias para promover o primeiro leilão
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
O Que Não Fazer Antes do Leilão
Depois da consolidação o procedimento anda sozinho, com datas próprias. Estas quatro reações são as que mais encurtam o que ainda restava.
Esperar o leilão acontecer para reagir
O direito de preferência para readquirir o imóvel acaba na data do segundo leilão (art. 27, §2º-B). Depois dela, essa porta se fecha, e o que se discute passa a ser outra coisa, com outra peça.
Contar que entrar com uma ação suspende o leilão
Protocolar não suspende. A suspensão é decidida pelo juiz, em tutela de urgência, e depende de o caso mostrar fundamento e risco. Quem entra na véspera da data costuma descobrir isso tarde demais.
Supor que o leilão encerra a dívida em qualquer contrato
Só no financiamento para adquirir ou construir a sua moradia o segundo leilão sem lance mínimo extingue a dívida (art. 26-A, §4º). Nas outras operações, o devedor segue obrigado pelo saldo que faltar (art. 27, §5º-A).
Deixar o endereço e o e-mail do contrato desatualizados
É para os endereços do contrato, inclusive o eletrônico, que o aviso das datas é enviado, e cabe a você informar a mudança de domicílio (art. 26, §4º-A). Quem não recebe nada perde a única janela que a lei abre nessa fase.
Os Prazos do Leilão
Depois da consolidação, cada etapa tem data escrita na Lei 9.514/1997, e é o calendário delas que define o que ainda dá para pedir.
- 60 dias
Contados do registro da consolidação na matrícula, é o prazo do art. 27, caput, para o credor promover o primeiro leilão público. Esse prazo era de trinta dias antes da Lei 14.711/2023, o que importa quando o procedimento é anterior a ela.
- 15 dias
Se o maior lance do primeiro leilão ficar abaixo do valor do imóvel estipulado no contrato, o segundo leilão é realizado nos quinze dias seguintes (art. 27, §1º). Os leilões e a publicação dos editais podem ser feitos por meio eletrônico (art. 27, §10).
- Até o 2º leilão
É o limite do direito de preferência: da averbação da consolidação até a data da realização do segundo leilão, o devedor pode readquirir o imóvel pelo valor da dívida somado a despesas, prêmios de seguro, encargos legais, contribuições condominiais e tributos, mais os custos da nova aquisição (art. 27, §2º-B).
Prazo do procedimento não é prazo de decisão. As datas acima governam o leilão e correm sozinhas. Suspender ou desfazer qualquer dessas etapas é pedido dirigido ao juiz, que examina o fundamento e o risco do caso concreto a partir do que o processo e a matrícula mostrarem. Não é efeito automático de protocolar uma ação.
O Que Dá Para Fazer Hoje
Peça a matrícula atualizada do imóvel
É nela que está a data da averbação da consolidação, e é dessa data que os sessenta dias do leilão correm. Sem essa data não há como saber em que fase o caso está.
Junte tudo que o credor mandou depois disso
Cartas, e-mails, mensagens e o demonstrativo da dívida. O aviso das datas dos leilões é obrigação da lei, e a ausência dele é um fato que precisa estar documentado.
Procure o edital do leilão
Ele traz a data, o valor de avaliação do imóvel e o lance mínimo de cada praça. Editais e leilões podem ser eletrônicos, e o material costuma ficar publicado no site do leiloeiro.
Confira a finalidade escrita no contrato
Se o dinheiro foi para adquirir ou construir a sua moradia, o piso do segundo leilão e o destino da dívida seguem o art. 26-A, que não traz a opção de lance por metade da avaliação.
Defina o que se discute antes da data
Exercer a preferência, atacar vício na intimação ou questionar a conta são caminhos diferentes, com peças e janelas diferentes. A escolha depende das datas que você acabou de levantar.
O Que Você Resolve Sozinho e o Que Exige Advogado
Dá para fazer sozinho
- Tirar a certidão da matrícula e ler as averbações, com a data de cada uma
- Localizar o edital e anotar as datas, o valor de avaliação e o lance mínimo
- Reunir contrato, demonstrativo da dívida e tudo que o credor enviou após a consolidação
Exige advogado
- Pedir ao juiz a suspensão do leilão ou o desfazimento da consolidação, em tutela de urgência
- Discutir vício na intimação, no aviso das datas, no edital ou na avaliação usada no leilão
- Defender a posse na ação de reintegração que vem depois da arrematação
A preferência é decisão sua; discutir o leilão é ato de advogado. Readquirir o imóvel pelo valor da dívida, dentro do prazo do art. 27, §2º-B, depende de dinheiro e de data, não de processo. Levantar vício no procedimento é peça judicial, e a lei ressalva justamente a exigência de notificação do devedor quando o imóvel já foi arrematado (art. 30, parágrafo único).
O Caminho Para Esse Caso
A página de suspensão da consolidação mostra o que a equipe lê na intimação e na matrícula, em que hipóteses cabe o pedido de urgência e como funcionam os custos desse tipo de caso.
Ver suspensão da consolidação →Perguntas de Quem Vai Ter o Imóvel Leiloado
Depois da consolidação, dá para pagar o atraso e ficar com a casa?
Em regra, não. Em fevereiro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou no Tema repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726) que, a partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem que a mora tenha sido purgada, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997. Preferência não é pagar o atraso: é readquirir o imóvel pelo valor da dívida inteira somado aos encargos e aos custos da nova aquisição, até a data do segundo leilão.
O leilão pode acontecer sem que eu seja avisado?
Não deveria. As datas, os horários e os locais dos dois leilões têm de ser comunicados ao devedor e, se houver, ao terceiro fiduciante, por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, §2º-A). Essa comunicação passou a ser exigida com a Lei 13.465/2017: em julgamento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.733.777, ficou assentado que antes dessa lei ela não era obrigatória, o que importa quando o procedimento é mais antigo.
Por quanto a minha casa pode ser vendida no leilão?
No primeiro leilão, o piso é o valor do imóvel estipulado no contrato (art. 24, inciso VI); se esse valor for inferior à base de cálculo usada para o imposto de transmissão na consolidação, é essa base que vira o mínimo. No segundo, o lance tem de alcançar a dívida inteira mais despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e cotas de condomínio, e, não havendo lance nesse patamar, a lei permite ao credor aceitar, a seu exclusivo critério, lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, §2º). Essa metade não aparece na regra do financiamento residencial do próprio devedor (art. 26-A, §3º).
Se ninguém der lance, eu continuo devendo?
Depende do contrato. No financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não alcança o referencial mínimo, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação, e essa extinção alcança inclusive o caso em que o credor preferiu a via judicial (art. 26-A, §§4º e 5º, incluídos pela Lei 14.711/2023). Nas demais operações, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que é calculado deduzindo-se do valor atualizado da dívida o referencial mínimo de arrematação (art. 27, §§5º-A e 6º-A).
Quanto tempo eu tenho para sair do imóvel?
Comprovada a consolidação da propriedade, a reintegração de posse é concedida liminarmente, com prazo de sessenta dias para a desocupação (art. 30 da Lei 9.514/1997). Desde a consolidação e até a imissão do credor na posse, é devida taxa mensal de ocupação de um por cento sobre o valor do imóvel de que trata o art. 24 (art. 37-A). Se o imóvel estiver locado, a locação pode ser denunciada com trinta dias para desocupação, e essa denúncia tem de ser feita em noventa dias contados da consolidação (art. 27, §7º).
Quanto custa falar com o escritório sobre isso?
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As Datas do Leilão Correm Sozinhas
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