Sobrou Dinheiro
do leilão. É meu?
Em regra, sim, e a lei é direta nisso. Quando o imóvel é arrematado por valor maior do que a soma da dívida, das despesas do procedimento e dos encargos do imóvel, a diferença pertence a quem perdeu o imóvel. O credor tem cinco dias depois da venda para entregá-la, e nesse valor já entra a indenização das benfeitorias (art. 27, §4º, da Lei 9.514/1997).
O que pode ser abatido está definido, e a lista é fechada (art. 27, §3º). Dívida é o saldo devedor na data do leilão, com os juros do contrato, as penalidades e os demais encargos contratuais. Despesas são as custas e os encargos da intimação mais o que foi preciso para realizar o leilão, inclusive anúncios e comissão do leiloeiro. Encargos do imóvel são os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e cotas de condomínio. Fora dessas três caixas, nada deveria estar sendo tirado.
Duas ressalvas honestas. Se o segundo leilão terminou sem lance que alcançasse o mínimo da lei, o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel e, pela redação em vigor, deixa de dever essa entrega (art. 27, §5º) — ponto que os tribunais ainda examinam caso a caso. E receber o valor importa quitação recíproca: por isso a conta se confere antes, não depois.
- A lei dá cinco dias ao credor, contados da venda, para entregar o que sobrou
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
O Que Não Fazer Agora
Quem perdeu o imóvel costuma querer virar a página, e é aí que a diferença some. Estes quatro movimentos são os que mais custam caro depois.
Assinar recibo de quitação sem ver a conta
A entrega do que sobrou importa quitação recíproca (art. 27, §4º). Assinar antes de olhar o demonstrativo encerra, na prática, a conversa sobre o número que foi apurado.
Tomar o valor de avaliação como o que você tem a receber
A conta parte do que o imóvel efetivamente produziu no leilão, não do que ele valia no papel nem do preço de mercado. Expectativa formada sobre a avaliação quase sempre termina em frustração.
Jogar fora os papéis depois de entregar o imóvel
Edital, atas, demonstrativo, contrato e extratos são o que sustenta o pedido. Sem eles, tudo precisa ser levantado de novo, e algumas peças só o credor tem.
Perder de vista a data exata do leilão
Os cinco dias do credor contam dela, e é dela que se conta também o tempo que já passou. Sem essa data, nem dá para saber qual discussão ainda está de pé.
Os Prazos Que Existem Aqui
Dois prazos têm número na lei e um não tem. Saber qual é qual evita tanto a pressa inútil quanto a demora que custa o caso.
- 5 dias
Contados da venda do imóvel no leilão, é o prazo do art. 27, §4º, da Lei 9.514/1997 para o credor entregar ao devedor o que exceder a dívida, as despesas e os encargos do imóvel, já com a indenização das benfeitorias. É prazo dele, não seu.
- 15 dias
Na ação de exigir contas, é o prazo que o credor tem, depois de citado, para prestar as contas ou contestar (art. 550 do Código de Processo Civil). A sentença apura o saldo e vale como título executivo (art. 552).
- Sem prazo na lei
A Lei 9.514/1997 não fixa prazo para o devedor pedir o que sobrou. A pretensão prescreve pelas regras gerais do Código Civil, e qual delas se aplica depende do fundamento do pedido — ponto em que os tribunais ainda não falam a uma só voz. Por isso a data do leilão é o primeiro dado a levantar.
Prazo não diz quanto você tem a receber. As datas acima são as da lei. O número só aparece com o edital, as atas do leilão, o demonstrativo do credor e a matrícula do imóvel na mesa, e é ele que dirá se ainda há diferença a pedir. O escritório não estima valor por mensagem.
O Que Dá Para Fazer Hoje
Confirme a data exata do leilão
A matrícula do imóvel registra a venda e o dia de cada ato, e o edital traz a data de cada praça. É dessa data que todo o resto se conta.
Peça a conta ao credor por escrito
Um e-mail ou uma carta pedindo o demonstrativo do que o imóvel produziu e do que foi abatido. Guarde o envio e a resposta: os dois viram prova se o caso for adiante.
Levante o edital e as atas das duas praças
Leilões e editais podem ser eletrônicos (art. 27, §10, e art. 37-C da Lei 9.514/1997), e o material costuma continuar publicado no site do leiloeiro depois de encerrado.
Puxe a matrícula atualizada do imóvel
Ela amarra a cronologia inteira: a averbação da consolidação, a venda, o comprador e a data de cada averbação. É o documento que mais contradiz versão de memória.
Veja o que a lei permite abater
Sobre o preço da arrematação só podem incidir três grupos: o saldo devedor apurado no dia do leilão, o custo do próprio procedimento e os encargos que pesam sobre o imóvel (art. 27, §3º). O que estiver fora deles é o ponto a levantar.
O Que Você Resolve Sozinho e o Que Exige Advogado
Dá para fazer sozinho
- Pedir ao credor, por escrito, o demonstrativo do que o imóvel produziu e do que foi abatido
- Tirar a matrícula atualizada e localizar o edital e as atas do leilão
- Reunir contrato, extratos do saldo devedor e comprovantes das prestações pagas
Exige advogado
- Propor a ação de exigir contas quando o credor não responde ou apresenta conta incompleta
- Cobrar em juízo a diferença apurada, com correção desde o dia em que ela era devida
- Defender você quando é o credor quem cobra um saldo depois do leilão
Pedir a conta é ato seu; exigi-la é ato de advogado. O pedido por escrito ao credor qualquer pessoa faz, e ele costuma ser o que destrava o caso, porque muitas vezes o valor está apenas parado à espera de alguém reclamar. A ação de exigir contas e a cobrança da diferença correm em juízo e só podem ser protocoladas por advogado.
O Caminho Para Esse Caso
A página de saldo remanescente do leilão mostra como a equipe refaz a conta, o que muda quando o leilão correu dentro de um processo judicial e como funciona a defesa de quem continua sendo cobrado depois da arrematação.
Ver saldo remanescente do leilão →Perguntas de Quem Perdeu o Imóvel no Leilão
Como eu descubro por quanto a minha casa foi vendida?
Por três caminhos que não dependem do credor: a matrícula do imóvel, onde a venda é registrada; o edital, que traz o valor de avaliação e o lance mínimo de cada praça; e a ata ou o resultado publicado pelo leiloeiro, já que os leilões e os editais podem correr por meio eletrônico. Faltando tudo isso, o valor tem de constar da conta que o credor deve apresentar.
O banco disse que não sobrou nada. Como saber se é verdade?
Refazendo a conta. Sobre o valor da arrematação a lei deixa abater três coisas, e só elas: a dívida na data do leilão com os juros e encargos do contrato, as despesas da intimação e da realização do leilão, e os encargos do imóvel, como prêmios de seguro, tributos e cotas de condomínio (art. 27, §3º). Item que não caiba em nenhuma dessas caixas é o que costuma consumir a diferença no papel, e ele só aparece com o demonstrativo aberto.
Preciso ir buscar, ou o banco deposita sozinho?
A lei põe a iniciativa no credor: nos cinco dias seguintes à venda ele deve entregar o que exceder (art. 27, §4º). Acontece que, sem conta e endereço atualizados, o valor costuma ficar parado, esperando alguém aparecer. Um pedido por escrito, com os seus dados e a indicação do leilão, é quase sempre o que tira o caso da inércia.
Em vez de sobrar, estão dizendo que eu ainda devo. Isso pode?
Depende de como o contrato foi feito. No financiamento para adquirir ou construir a sua moradia, se o segundo leilão não alcança o referencial mínimo da lei, a dívida se extingue com quitação recíproca, e isso vale mesmo quando o credor prefere a via judicial (art. 26-A, §§4º e 5º). Nas demais operações, o devedor segue obrigado pelo saldo que faltar, abatido do valor atualizado da dívida o referencial mínimo de arrematação (art. 27, §§5º-A e 6º-A). Cobrança ou negativação por dívida já extinta é ponto a questionar.
Recebi um valor, mas acho pouco. Ainda dá para questionar?
Fica mais difícil, e é justamente por isso que a conferência vem antes do recebimento: a entrega do que sobrou importa quitação recíproca (art. 27, §4º). Depois de recebido, a discussão passa a exigir a demonstração de erro no que foi abatido, o que depende dos documentos do leilão. Guarde o comprovante e o demonstrativo que veio junto com ele, porque é sobre esse papel que a análise começa.
Quanto custa falar com o escritório sobre isso?
A equipe informa o valor da consulta pelo WhatsApp, antes de marcar qualquer horário. Os honorários do caso são apresentados por escrito na própria consulta, antes de o trabalho começar.
Comece Pela Data do Leilão
Três perguntas e o seu WhatsApp. A equipe responde com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
Falar sobre o meu casoUnidades e Contato do Escritório
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
