Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
Usucapião de Imóvel
em Cartório ou na Justiça
Você mora, planta ou cuida do imóvel há anos, mas o registro está em outro nome, ou o imóvel nem tem matrícula própria. O escritório monta a prova do tempo de posse e conduz o pedido no cartório ou na Justiça, até a propriedade ser registrada no seu nome.
- Em cartório, sem processo, quando o titular do registro e os confrontantes não se opõem
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se Você Mora Como Dono Há Anos
- Você ocupa o imóvel como dono há anos, morando, plantando, reformando ou alugando, sem pedir licença a ninguém.
- O registro está em outro nome: no do antigo dono, no de quem já morreu, ou o imóvel nem tem matrícula própria.
- Ninguém entrou na Justiça contra a sua posse nesse tempo todo, e a ocupação nunca foi interrompida.
- Não há aluguel, comodato ou cessão que explique a sua ocupação como autorizada pelo proprietário.
Não é preciso ter documento do imóvel para começar. Conta de luz, carnê de IPTU, nota de material de construção, foto de obra e recibo antigo entram como prova do tempo, e esse levantamento faz parte do trabalho.
O antigo dono está vivo e aceita assinar? Então o caminho costuma ser a escritura ou a adjudicação, mais curto do que a usucapião. A página de imóvel sem escritura explica cada um deles.
Ver os caminhos para regularizar →Da Prova da Posse ao Registro no Seu Nome
Você traz o que viveu no imóvel. O escritório transforma isso em prova, em planta e em um pedido que o registro de imóveis ou o juiz possa acolher.
Prova do tempo de posse
Contas, carnês, recibos, fotos, obras e declarações de quem conhece a área: o que sustenta desde quando e de que modo você ocupa o imóvel.
Modalidade e prazo
Extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural ou familiar. Cada uma tem requisitos e prazo próprios, e a escolha errada derruba o pedido.
Leitura do registro
Matrícula, transcrições antigas, inventário nunca feito do titular, penhoras e hipotecas, além de quem responde por cada imóvel vizinho.
Ata notarial e planta
A ata do tabelião que atesta o tempo de posse e a planta com memorial descritivo assinada por profissional habilitado, peças que o cartório exige.
Anuências e notificações
Assinatura ou notificação do titular do registro e dos confrontantes, ciência à União, ao estado e ao município, e publicação de edital.
Registro da propriedade
O registro na matrícula, ou a abertura de matrícula nova. É o que torna você proprietário perante terceiros, e não só perante os vizinhos.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere há quanto tempo dura a ocupação, se existe oposição conhecida e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado analisa o caso, indica a modalidade e a via, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Prova, ata notarial e planta
O escritório reúne as certidões, acompanha a ata no tabelionato de notas e a planta com o profissional que assina o memorial descritivo.
Protocolo e registro
O pedido entra no registro de imóveis ou na Justiça, com as notificações e o edital, até a propriedade ser registrada na matrícula.
Sobre o tempo. A usucapião anda no ritmo da prova, da planta e das respostas dos confrontantes e dos entes públicos, e uma impugnação muda o caminho no meio do procedimento. Por isso o escritório não informa prazo antes de ver o caso. O prazo que a lei fixa é o da posse, e ele varia conforme a modalidade.
Onde o Seu Pedido de Usucapião Pode Correr
A escolha não é de gosto: ela decorre dos fatos. O que decide é a documentação da posse, a existência de matrícula e a postura de quem está no registro e de quem faz divisa com você.
Via extrajudicial
Em Cartório
Pedido no registro de imóveis, sem processo e sem juiz.
- A posse é atestada em ata notarial lavrada por tabelião de notas
- Há planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
- O titular do registro e os confrontantes assinam a planta ou são notificados, e o silêncio em quinze dias vale como concordância
- União, estado e município são cientificados, e sai edital para terceiros interessados
O reconhecimento é feito pelo oficial e entra direto na matrícula, sem sentença.
Via judicial
Na Justiça
Ação de usucapião, decidida por sentença.
- Alguém impugna o pedido com motivo, e o oficial remete o caso ao juízo competente
- O titular do registro, os herdeiros dele ou um confrontante não são encontrados
- A prova da posse depende de testemunha, de perícia ou de discussão sobre a área
- A usucapião também pode ser alegada em defesa, quando é você quem foi processado
A sentença que declara a usucapião é o título que se leva ao registro de imóveis.
Base legal: arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil; arts. 183 e 191 da Constituição; art. 216-A da Lei 6.015/1973, com as alterações das Leis 13.465/2017 e 14.382/2022; arts. 246, §3º, e 259, I, do Código de Processo Civil; Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023); Súmulas 237 e 340 do Supremo Tribunal Federal.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Na usucapião, o trabalho só termina dentro do registro de imóveis: é a parte notarial e registral que faz a ata, a planta e as anuências chegarem à matrícula. E quando um confrontante ou um herdeiro do antigo dono resiste, a conversa conduzida antes costuma evitar que o pedido saia do cartório e vire processo.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas Que Chegam Primeiro
Quanto custa?
São quatro partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Ata notarial e emolumentos do registro de imóveis, fixados por tabela oficial de cada estado e pagos direto ao cartório. Variam conforme o valor do imóvel.
- Planta e memorial descritivo, com o profissional habilitado que assina a responsabilidade técnica e faz o levantamento em campo.
- Certidões, edital e, na via judicial, custas do processo, além de perícia, quando o juiz determinar.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E se aparecer um herdeiro do antigo dono?
É o receio mais comum, e ele tem resposta na lei. A usucapião é aquisição originária: quem completa o tempo de posse com os requisitos da modalidade adquire a propriedade pela posse, e não das mãos do antigo dono. O que muda é o caminho:
- Herdeiro que concorda assina a planta, ou é notificado e fica em silêncio, e o pedido segue no cartório.
- Herdeiro que impugna com motivo leva o caso ao juiz, onde a posse é provada e a discussão é decidida. Impugnação sem fundamento não é admitida pelo oficial.
- Herdeiro que entra com ação contra você encontra a usucapião alegada em defesa, o que a Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal admite.
O que pesa contra é deixar o tempo passar sem reunir a prova: testemunha muda de cidade, conta antiga some e obra vira lembrança.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos pedidos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a etapa mais longa, que é a da prova.
Seus
- Documento de identidade e CPF
- Certidão de nascimento ou de casamento, e pacto antenupcial, se houver
- Comprovante de endereço no imóvel
- Declaração de que não possui outro imóvel, quando a modalidade exigir
Do imóvel
- Matrícula ou transcrição atualizada, se existir
- Carnê do IPTU ou, se rural, o CCIR e o recibo do ITR
- Planta, memorial descritivo ou croqui, se já houver
- Nome e endereço de quem faz divisa com o imóvel
Da posse no tempo
- Contrato, recibo ou contrato de gaveta, mesmo antigo e manuscrito
- Contas de luz, água e telefone dos anos de ocupação
- Notas de material de construção e fotos das obras
- Contratos de aluguel, se em algum momento você alugou o imóvel a alguém
Não tem quase nada no papel? Não é impedimento. A ata notarial serve justamente para registrar o que só existe na prática, e a lei prevê justificação administrativa no próprio cartório quando faltam documentos da posse.
Perguntas Frequentes Sobre Usucapião
Quantos anos de posse são necessários para pedir usucapião?
Depende da modalidade. Na usucapião extraordinária são quinze anos, que caem para dez se o imóvel é a sua moradia habitual ou se você fez ali obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238 do Código Civil). Com justo título e boa-fé, a usucapião ordinária pede dez anos, e cinco quando o imóvel foi comprado de forma onerosa com base em registro depois cancelado (art. 1.242). Há ainda cinco anos na especial urbana, de até 250 m², e na especial rural, de até 50 hectares, e dois anos na usucapião familiar.
Dá para fazer usucapião em cartório, sem processo?
Dá. A via extrajudicial existe no art. 216-A da Lei 6.015/1973 e corre no registro de imóveis onde fica o imóvel, sempre com advogado. O pedido vai instruído com ata notarial do tabelião sobre o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e os documentos que mostrem a origem e a continuidade da ocupação. Quem não assinar a planta é notificado e tem quinze dias para responder; pela redação dada pela Lei 13.465/2017, o silêncio é interpretado como concordância.
E se um vizinho ou o antigo dono não concordar?
A impugnação precisa ter motivo. Pela redação dada pela Lei 14.382/2022 ao art. 216-A, a impugnação injustificada não é admitida pelo oficial de registro; a impugnação justificada encerra a via do cartório, e os autos vão ao juízo competente, onde o pedido é adequado ao procedimento comum. O que foi produzido até ali, como a ata notarial e a planta, continua servindo como prova.
Posso pedir usucapião de imóvel que está em nome de quem já morreu?
Pode. A morte do titular do registro não impede a usucapião: o pedido passa a envolver o espólio e os herdeiros, que assinam a planta ou são notificados. É a situação comum de quem ficou com a casa da família e nunca fez o inventário do antigo dono. Quando os herdeiros são localizáveis e concordam, muitas vezes o inventário e a escritura resolvem por um caminho mais curto, e a consulta indica qual dos dois serve ao seu caso.
Quem mora de aluguel ou de favor pode pedir usucapião?
Não. A lei exige posse exercida com intenção de dono, e quem ocupa por aluguel, comodato ou autorização do proprietário tem posse precária, que não conta para a usucapião por mais tempo que dure. O Código Civil presume que a posse mantém o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário (art. 1.203). A situação só muda se houver prova de que, a partir de certo momento, a ocupação passou a ser exercida como dono.
Dá para somar o tempo de quem ocupava o imóvel antes de mim?
Dá. O art. 1.243 do Código Civil permite acrescentar à sua posse a dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na usucapião ordinária, com justo título e boa-fé. É o que resolve o caso de quem comprou de um ocupante antigo por recibo, ou recebeu a posse de um pai que já estava ali. O elo entre uma posse e outra precisa estar demonstrado no pedido.
Usucapião serve para terreno da prefeitura ou área pública?
Não. Imóveis públicos não são adquiridos por usucapião em nenhuma modalidade: é o que dizem o art. 183, §3º, e o art. 191, parágrafo único, da Constituição, confirmados pela Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal. Em área pública a regularização segue outros caminhos, fora da atuação do escritório. Descobrir de quem é a área, e se ela é mesmo pública, é uma das primeiras conferências da consulta.
Quem ficou na casa depois da separação pode virar dono do imóvel?
Pode, numa situação específica. O art. 1.240-A do Código Civil dá o domínio integral a quem exerceu por dois anos ininterruptos, sem oposição, posse direta e exclusiva de imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, desde que não seja proprietário de outro imóvel. Abandono do lar, aqui, é a saída voluntária somada à ausência de amparo à família, e não discussão de culpa pelo fim da relação (Enunciado 595 da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal).
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- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
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- 1.890
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Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
