Terreno Sem Escritura
comprado só com recibo

O Que Não Fazer Com um Imóvel Sem Registro

Entre o recibo e a matrícula, o risco não está no papel que você tem: está no tempo que passa com o imóvel no nome de outra pessoa.

• Pagar sem ver o registro do loteamento

  O art. 38 da Lei 6.766/1979 manda o adquirente de lote em loteamento não registrado suspender o pagamento das prestações restantes, notificar o loteador e depositar os valores no próprio Registro de Imóveis. O art. 39 ainda declara nula a cláusula de rescisão por inadimplemento enquanto o loteamento não estiver inscrito.

• Vender adiante com outro recibo

  Cada repasse por fora acrescenta um elo que alguém vai ter de provar depois, com assinatura e documento de gente que talvez já não esteja localizável. Cadeia longa é o que mais encarece e trava a regularização.

• Tirar o seu nome das contas do imóvel

  IPTU, água e luz no seu nome, pagos ao longo dos anos, são a prova do tempo de posse. O art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973 cita o pagamento de impostos e taxas entre os documentos que demonstram a origem, a continuidade e o tempo da posse.

• Esperar o vendedor aparecer um dia

  Se quem vendeu morre, a transmissão passa a depender do espólio e dos herdeiros; se some, o caminho vira adjudicação ou usucapião. Em qualquer cenário a matrícula segue exposta ao que acontecer com o nome que está nela.

Os Prazos Que Pesam Neste Caso

Aqui o tempo não trabalha sozinho a seu favor. Dois destes prazos são de procedimento e um é de posse.

• 15 dias

  É o prazo que aparece duas vezes na Lei 6.015/1973. Na adjudicação compulsória extrajudicial, o art. 216-B, §1º, II, manda notificar quem prometeu vender para outorgar o título em quinze dias, e a falta disso caracteriza o inadimplemento. Na usucapião extrajudicial, o art. 216-A dá quinze dias ao titular notificado, com o silêncio interpretado como concordância, e outros quinze aos entes públicos e a terceiros pelo edital.

• 20 dias

  Apresentado o título ao registro de imóveis, os efeitos da prenotação cessam se em vinte dias ele não for registrado por omissão do interessado em atender às exigências. É o art. 205 da Lei 6.015/1973, na redação da Lei 14.382/2022. Perdida a prenotação, o título volta para o fim da fila de prioridade.

• 5 a 15 anos

  São os prazos de usucapião do Código Civil: cinco anos na área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados usada como moradia por quem não tem outro imóvel, no art. 1.240; dez anos com justo título e boa-fé, no art. 1.242, que costuma ser o caso de quem comprou e pagou; e quinze anos sem título nenhum, ou dez com moradia habitual ou obras, no art. 1.238.

O Que Dá Para Fazer Hoje

1. Peça a certidão da matrícula atualizada

   Ela diz em nome de quem o imóvel está hoje e se existe loteamento registrado, hipoteca, penhora, indisponibilidade ou ação averbada. Desde a Lei 14.382/2022 o pedido pode ser feito pelo sistema eletrônico dos registros públicos, sem ir ao balcão.

2. Monte a cadeia de papéis

   Do nome que está na matrícula até você: recibos, contratos, procurações, cessões, comprovantes de pagamento. É essa sequência que mostra por onde o imóvel passou e qual assinatura está faltando.

3. Prove o tempo de posse

   Carnês de IPTU, contas de água e luz, fotos, notas de reforma e vizinhos que confirmem desde quando você está ali. É esse material que alimenta a ata notarial exigida no art. 216-A, I, da Lei 6.015/1973.

4. Descubra a situação de quem vendeu

   Vivo, falecido, empresa ativa ou baixada: cada situação abre uma porta diferente. As certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio dele mostram ainda se há processo capaz de respingar na matrícula.

5. Escolha a via com o que você reuniu

   Vendedor localizado e disposto a assinar, escritura e registro. Localizado e recusando, ou ausente, adjudicação compulsória pelo art. 216-B. Sem cadeia que feche, usucapião pelo art. 216-A.

O Que Você Resolve Sozinho e o Que Exige Advogado

Perguntas de Quem Comprou e Não Registrou