O Aluguel Aumentou
demais: dá para discutir
Primeiro separe duas coisas que chegam com a mesma cara de boleto. Reajuste é a aplicação de uma cláusula que já estava escrita no contrato, por um índice de preços escolhido pelas partes. Aumento é preço novo, e preço novo só muda de comum acordo: é o que diz o art. 18 da Lei 8.245/1991. Sem cláusula de índice no seu contrato, não existe reajuste automático nenhum.
A periodicidade é anual, e isso não é negociável. É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano, e são nulos os expedientes que, na apuração do índice, produzam efeito financeiro equivalente ao de reajuste em prazo menor (art. 2º, §1º e §3º, da Lei 10.192/2001). Nos contratos de locação residencial, esse ano conta do último reajuste aplicado (art. 28, §3º, IV, da Lei 9.069/1995).
Se o que incomoda não é a conta, e sim o valor em si, o caminho é outro. Não havendo acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior sobre o valor (art. 19). O que não se faz, em nenhuma das duas hipóteses, é simplesmente pagar menos por conta própria: a falta de pagamento do aluguel e dos encargos abre ação de despejo e de cobrança, que correm à parte da discussão do índice.
- Pagar o valor novo sem ressalva por escrito pesa contra você depois
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
O Que Não Fazer Antes do Próximo Vencimento
A discussão de reajuste é de cálculo, e cálculo se discute com o aluguel em dia. Estas quatro decisões, tomadas no impulso, tiram do caso a parte que era fácil.
Voltar a pagar o valor antigo por conta própria
Pagar a menos coloca você em mora, e a falta de pagamento do aluguel e dos encargos é causa de rescisão da locação (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991). A discussão do índice continua de pé, mas passa a correr ao lado de uma ação de despejo que não precisava existir.
Pagar o valor novo sem nenhuma ressalva escrita
O art. 18 permite às partes fixar novo valor de comum acordo a qualquer tempo, e o pagamento repetido, sem ressalva, costuma ser invocado como esse acordo. Some-se o art. 877 do Código Civil: a quem pagou voluntariamente o indevido incumbe a prova de tê-lo feito por erro.
Assinar o aditivo só para encerrar a conversa
Aditivo assinado é acordo sobre o valor, e fecha a porta do que se discutia. Ele ainda remarca o calendário: em caso de revisão contratual, o termo inicial do próximo período de reajuste passa a ser a data em que a revisão ocorreu (art. 2º, §2º, da Lei 10.192/2001).
Pagar taxa ou rateio novo sem conferir de quem é
Boa parte do aumento entra por outro nome. O locatário paga as despesas ordinárias de condomínio, mas só as comprovadas, e pode exigir a comprovação a qualquer tempo (art. 23, §§1º e 2º). Obra que interessa à estrutura, pintura de fachada e equipamento novo são despesas extraordinárias, que a lei atribui ao locador (art. 22, X e parágrafo único).
Os Prazos Que Decidem a Conta
Nenhum deles é prazo para você responder à cobrança. São os relógios que definem se o aumento podia ser feito e até quando a diferença pode ser discutida.
- 1 ano
O reajuste por índice de preços só é admitido em contrato de prazo de duração igual ou superior a um ano, e é nula de pleno direito qualquer estipulação de periodicidade inferior a esse período (art. 2º, caput e §1º, da Lei 10.192/2001). Na locação residencial, o ano é contado do último reajuste aplicado (art. 28, §3º, IV, da Lei 9.069/1995).
- 3 anos
Não havendo acordo, o locador ou o locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado sobre o valor (art. 19 da Lei 8.245/1991). É outra ação, com perícia de avaliação e aluguel provisório devido desde a citação (art. 68, II).
- 3 anos também
Prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos (art. 206, §3º, I, do Código Civil). É o relógio da diferença paga a mais e também o da diferença cobrada para trás, e ele corre mês a mês, de cada vencimento, não do dia em que o aumento chegou.
A lei não marca prazo para você contestar o aumento. Não existe artigo que dê dias para responder a uma carta de reajuste, e é justamente por isso que o tempo trabalha em silêncio: o que pesa é a prescrição de três anos e o efeito do pagamento repetido sem ressalva. Conferir a conta antes do próximo vencimento vale mais do que qualquer prazo escrito, e quem decide sobre a diferença, se o caso for para a Justiça, é o juiz.
O Que Dá Para Fazer Hoje
Ache a cláusula de reajuste no contrato
Qual índice as partes elegeram, a partir de que data ele conta e o que a cláusula manda fazer se esse índice ficar negativo ou deixar de ser publicado. Se não houver cláusula nenhuma, não há reajuste a aplicar: o valor só muda por acordo (art. 18).
Confirme a data do reajuste anterior
É dela que sai o período. Na locação residencial o ano conta do último reajuste aplicado, não do aniversário do contrato (art. 28, §3º, IV, da Lei 9.069/1995). Se houve aditivo revisando o valor, o relógio recomeça na data da revisão (art. 2º, §2º, da Lei 10.192/2001).
Refaça a conta com o acumulado de doze meses
O índice do contrato, acumulado no período correto, sobre o valor que você pagava antes. É nesta etapa que aparecem o período encurtado, o acumulado aplicado duas vezes e o índice trocado no meio do caminho. Os dois índices mais usados em locação medem coisas diferentes e podem se distanciar bastante em um mesmo ano.
Peça os comprovantes do que está sendo cobrado
O locador é obrigado a exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas (art. 22, IX), e as despesas de condomínio só são devidas se comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, §2º). O pedido é seu, por escrito, e não depende de processo.
Responda por escrito antes do próximo vencimento
Com a conta refeita e o valor que você entende devido, pago no dia, com ressalva registrada. Se a outra parte se recusar a receber esse valor, a lei prevê a consignação em pagamento dos aluguéis e acessórios, em que as parcelas que vencem no curso do processo também vão sendo depositadas (art. 67, III).
O Que Você Resolve Sozinho e o Que Exige Advogado
Dá para fazer sozinho
- Pedir por escrito os comprovantes das parcelas cobradas e do rateio do condomínio
- Juntar o contrato, os boletos dos doze meses anteriores e a cobrança nova
- Responder ao locador com a conta refeita e pagar o valor devido com ressalva
Exige advogado
- Propor a consignação em pagamento quando a outra parte se recusa a receber
- Pedir em juízo a devolução do que foi pago a mais e a nulidade da cláusula de periodicidade
- Propor ou contestar a revisional de aluguel, inclusive quanto ao aluguel provisório
A conta refeita muda a conversa antes de qualquer processo. Reunir boleto, pedir comprovante e refazer o acumulado é trabalho seu, e resolve boa parte dos casos ainda na etapa da carta, porque muito reajuste errado nasce de planilha. Levar o pedido a juízo, inclusive o depósito dos aluguéis, é ato privativo de advogado.
O Caminho Para Esse Caso
A página de reajuste abusivo explica como a equipe lê a cláusula, confere a data-base, refaz a conta, responde ao locador e como funcionam os custos.
Ver reajuste abusivo →Perguntas de Quem Recebeu um Aumento de Aluguel
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
Uma vez por ano. O reajuste por índice de preços só é admitido em contrato de prazo de duração igual ou superior a um ano, e é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano (art. 2º, caput e §1º, da Lei 10.192/2001). Nos contratos de locação residencial, essa periodicidade é contada do último reajuste aplicado (art. 28, §3º, IV, da Lei 9.069/1995). Também são nulos os expedientes que, na apuração do índice, produzam efeito financeiro equivalente ao de reajuste em prazo menor.
O contrato não diz qual índice usar. O locador pode aumentar como quiser?
Não. Sem cláusula que eleja um índice não há conta a aplicar, e o valor combinado continua valendo até que as partes fixem outro de comum acordo, o que o art. 18 da Lei 8.245/1991 permite a qualquer tempo. Não havendo acordo, o caminho é a revisão judicial do aluguel, depois de três anos (art. 19). A mesma lei veda estipular o aluguel em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17).
O locador quer cobrar de uma vez os reajustes que deixou de aplicar. Pode?
Nem sempre. No REsp 1.803.278, julgado em 2019, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a inércia do locador em exigir o reajuste dos aluguéis por longo período suprime o direito à cobrança de valores pretéritos, mas não impede a atualização dos aluguéis a partir da notificação extrajudicial enviada ao locatário. Some-se a isso a prescrição de três anos do art. 206, §3º, I, do Código Civil, e o fato de que acumular períodos não autoriza aplicar mais de um índice dentro do mesmo ano.
Posso pagar só o valor antigo enquanto discuto o aumento?
É a decisão que mais custa caro tomar sozinho. Pagar a menos coloca você em mora, e a falta de pagamento do aluguel e dos encargos é causa de rescisão da locação (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991), com cobrança correndo à parte. O que a lei oferece é outra coisa: pagar no vencimento o valor que você entende devido, com ressalva escrita, e discutir a diferença; ou, se o outro lado se recusar a receber, consignar os aluguéis em juízo (art. 67).
O aumento veio como taxa nova, e não como aluguel. Isso pode?
Depende do que está sendo cobrado. O locatário responde pelas despesas ordinárias de condomínio e pelos tributos que o contrato lhe atribuir, cobráveis junto com o aluguel do mês a que se refiram (art. 25), mas só quando comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, §2º). As despesas extraordinárias, como obras que interessam à estrutura do prédio e pintura de fachada, são do locador (art. 22, X e parágrafo único). Exigir quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos é contravenção penal pelo art. 43, I, e são nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei (art. 45).
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