Dr. Márcio Lima
Sócio · Direito Imobiliário
- Pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil, em curso
- Pós-graduação em Direito Notarial e Registral, em curso
Vícios Construtivos
em Imóvel Novo ou na Obra
Apareceu infiltração, rachadura, falha elétrica ou hidráulica, ou a área veio menor do que a vendida, e quem construiu não resolve. O escritório organiza a prova, notifica por escrito e conduz o pedido de reparo, de abatimento do preço ou de indenização.
- A responsabilidade do construtor pela solidez e pela segurança da obra dura cinco anos, por lei
- Atendimento online para todo o Brasil, ou presencial em Guarulhos/SP e Belém/PA
- O primeiro contato é pelo WhatsApp, e a consulta só é agendada se você decidir seguir
A conversa continua pelo WhatsApp, no seu ritmo.
OAB/SP 50.480 · OAB/PA 1.890 · Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
É o Seu Caso Se o Defeito Apareceu Depois da Entrega
- O imóvel é novo ou foi entregue há pouco tempo, comprado de construtora ou construído sob encomenda para você.
- O defeito apareceu sozinho: infiltração, mofo, rachadura, piso soltando, fiação ou encanamento com falha.
- Quem construiu foi avisado e não resolveu, ou prometeu o reparo e o prazo combinado já passou.
- A área entregue é menor do que a do contrato, ou falta item que o memorial descritivo prometia.
Não é preciso saber a causa técnica do problema para começar. Dizer se a origem está no projeto, na execução, no material, no solo ou no uso é trabalho de laudo e de perícia, e ele vem depois.
A obra ainda não foi entregue? Se o problema é o prazo que passou e as chaves que não chegaram, o caminho é outro, e a página de atraso na entrega explica o que a lei prevê.
Ver atraso na entrega da obra →Do Primeiro Registro ao Pedido de Reparo
Você mostra o que apareceu no imóvel. O escritório transforma isso em prova, em notificação e em um pedido que a construtora ou o juiz tenha de responder.
Registro do defeito
Fotos e vídeos com data, medição e o histórico de cada contato. É o que sustenta desde quando o problema existe e como ele evoluiu até hoje.
Contrato, memorial e manual
Contrato, quadro-resumo, memorial descritivo, planta, termo de vistoria e manual do proprietário: o que foi prometido, com que material e em que medida.
Notificação por escrito
A reclamação formal a quem construiu, com prazo para responder. Além de abrir a conversa, ela obsta a decadência até a resposta negativa e inequívoca.
Caminho da prova técnica
Laudo de engenharia por profissional habilitado ou perícia em juízo, inclusive por produção antecipada de provas, quando o reparo ameaça encobrir o vício.
Unidade ou área comum
Quem cobra o quê. O vício dentro da sua unidade é seu; fachada, estrutura, telhado e garagem são do condomínio, e muita vez os dois caminhos andam juntos.
Acordo ou ação
Acordo escrito com escopo, cronograma e responsável pela obra, ou ação judicial acompanhada até a decisão e o cumprimento do que for determinado.
O Que Acontece Depois Que Você Envia
Você responde três perguntas
No formulário desta página ou pelo WhatsApp. Leva menos de um minuto.
A equipe responde pelo WhatsApp
Confere o que apareceu, há quanto tempo o imóvel foi entregue e se já houve reclamação por escrito, e explica como funciona a consulta.
Consulta com o advogado da área
Online ou presencial. O advogado lê o contrato e as fotos, indica o caminho e o pedido que cabe, lista os documentos e apresenta os honorários por escrito. O valor da consulta é informado antes de agendar, nunca depois.
Prova e notificação
O escritório organiza o registro do vício, orienta o laudo técnico quando ele for necessário e notifica quem construiu por escrito, com prazo de resposta.
Acordo ou ação
Se vier proposta de reparo, ela é conferida e escrita com escopo, cronograma e responsável. Se não vier, o pedido vai à Justiça, com perícia quando o juízo determinar.
Sobre o tempo. Aqui correm dois relógios que não param: o prazo legal de cinco anos pela solidez e segurança da obra, contado da entrega, e o prazo para agir, que corre do aparecimento do vício. Depois vêm a prova técnica e a agenda do juízo, que não dependem do escritório. Por isso ele não informa prazo antes de ver o caso.
Onde a Sua Cobrança Pode Correr
Não é questão de preferência: depende do que quem construiu responde, do tipo de vício e do tempo que já correu desde a entrega. Um caminho não exclui o outro, e a reclamação por escrito costuma ser o primeiro passo dos dois.
Via extrajudicial
Direto com a Construtora
Reclamação formal e acordo escrito, sem processo.
- A reclamação comprovada obsta a decadência até a resposta negativa e inequívoca (art. 26, §2º, I, do Código de Defesa do Consumidor)
- O fornecedor tem até trinta dias para sanar o vício, prazo que as partes podem reduzir ou ampliar dentro dos limites da lei
- Não sanado, a escolha passa a ser do consumidor entre substituição, devolução do valor pago com correção e abatimento do preço
- O acordo precisa vir por escrito, com escopo da obra, cronograma, quem executa e o que acontece se o vício voltar
É o caminho mais curto quando há resposta, e a prova reunida aqui continua servindo depois.
Via judicial
Na Justiça
Ação com prova de engenharia e decisão do juiz.
- A construtora nega o defeito, atribui o problema ao uso ou simplesmente não responde
- A origem do vício é controvertida e só a perícia de engenharia resolve
- O reparo já foi pago por você, e o pedido é de reembolso, abatimento ou indenização
- O vício se repete depois de reparos malfeitos, ou o imóvel ficou sem condição de uso
A prova pode ser produzida antes da ação, em produção antecipada de provas, quando o reparo ameaça apagá-la.
Base legal: art. 618 do Código Civil, sobre a responsabilidade pela solidez e segurança da obra e o prazo de 180 dias contado do aparecimento do vício; arts. 12, 18, 20, 26 e 27 do Código de Defesa do Consumidor; art. 205 do Código Civil, aplicado pelo Superior Tribunal de Justiça à pretensão de indenização por vícios construtivos (REsp 1.721.694/SP); arts. 381 a 383 do Código de Processo Civil, sobre produção antecipada de provas; art. 1.348, II, do Código Civil, quanto à representação do condomínio nas áreas comuns.
A Área Imobiliária Tem Nome e Registro
Dra. Magda Puga
Coordenadora do escritório
- Graduação em Gestão e Negócios Imobiliários
- Pós-graduação em Direito Civil e Processo Civil
- Conciliadora e mediadora
Vício construtivo se decide em dois terrenos. No contrato e no memorial descritivo, que dizem o que foi prometido e com que material, e onde pesa a formação em negócios imobiliários. E dentro do processo, na prova técnica e nos prazos, terreno do direito civil e processual. Quando a construtora aceita reparar, a conversa conduzida e escrita com cronograma é o que evita o acordo que morre na terceira semana de obra.
Prêmio Quality Justiça 2022, categoria responsabilidade social
Prêmio Águia Americana Justiça Master 2023, Instituto I.N.Q.S.
Puga & Lima Sociedade de Advogados — inscrições OAB/SP 50.480 e OAB/PA 1.890.
As Duas Perguntas Que Chegam Primeiro
Quanto custa?
São três partes, e você conhece todas antes de começar:
- Honorários do escritório, apresentados por escrito na consulta, antes de qualquer trabalho.
- Prova técnica, quando o caso pedir laudo de engenharia assinado por profissional habilitado. Na Justiça, a perícia é paga na forma que o juízo determinar.
- Custas do processo, fixadas por tabela de cada tribunal, se o caminho for o judicial.
A consulta tem valor informado antes do agendamento, nunca depois.
E se o vício for na área comum do prédio?
Muda quem cobra, e não o seu direito. Na prática, a divisão é esta:
- Dentro da sua unidade, quem reclama é você, dono do apartamento ou da casa.
- Na fachada, no telhado, na estrutura, na garagem ou na caixa d'água, quem representa os moradores é o condomínio, pelo síndico, com a autorização da assembleia (art. 1.348, II, do Código Civil).
- Vício de área comum que atinge só a sua unidade, como a infiltração que desce pela fachada até a sua sala, gera prejuízo próprio, e o Superior Tribunal de Justiça já admitiu que o comprador cobre em ação própria obras de área comum previstas no contrato (REsp 2.219.808, julgado em 2026).
Por isso os dois caminhos costumam andar juntos: levar o assunto à assembleia e, ao mesmo tempo, guardar a sua própria prova, com data.
O Que Dizem os Clientes do Escritório
Advogado atencioso, e orientou mesmo sabendo que a causa não compensaria para o escritório.
Rafael Di Tilia
Foi um excelente atendimento e tirou todas as minhas dúvidas. Muito obrigada.
Simone Filgueira
Foi gratificante. Fui bem orientada.
Cleidilene Rodrigues
Avaliações públicas de clientes no perfil do escritório no Google.
O Que Separar Para a Consulta
A lista cobre a maioria dos casos. Nem todo item vale para o seu, e reunir o que der já adianta a parte mais demorada, que é a da prova.
Do negócio
- Contrato de compra e venda ou de empreitada, com o quadro-resumo
- Memorial descritivo e planta da unidade
- Manual do proprietário entregue pela construtora
- Termo de vistoria e de entrega das chaves, com as ressalvas que você fez
Do defeito
- Fotos e vídeos com data, do primeiro sinal até hoje
- Laudo de engenharia, se já houver
- Orçamentos de reparo
- Medição da unidade, quando a metragem for o problema
Da cobrança
- Protocolos, e-mails e mensagens trocadas com a construtora
- Notificação enviada e resposta recebida, se houver
- Atas de assembleia e comunicados do condomínio, quando o vício é de área comum
- Habite-se e certidão de matrícula da unidade
Ainda não registrou nada? Comece hoje, e sem pressa: fotografe com data, anote quando cada sinal apareceu, guarde protocolos e reclame por escrito. A reclamação formal obsta a decadência até a resposta da construtora, e evite reformar antes de documentar, porque o reparo apaga a prova.
Perguntas Frequentes Sobre Vícios Construtivos
Quanto tempo a construtora responde por defeitos no imóvel novo?
Pelo menos cinco anos, contados da entrega da obra, quanto à solidez e à segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo (art. 618 do Código Civil). Esse prazo é irredutível: nenhum contrato pode encurtá-lo. Prazos mais longos oferecidos pela própria construtora, no contrato ou no manual do proprietário, somam-se a ele, porque a oferta vincula o fornecedor (art. 30 do Código de Defesa do Consumidor). O Superior Tribunal de Justiça vem lendo solidez e segurança de forma ampla, alcançando defeitos que comprometem a habitabilidade do imóvel, como infiltrações e vazamentos.
Descobri a infiltração depois de anos. Ainda dá tempo de reclamar?
O que conta é quando o vício apareceu, não quando a obra terminou. O parágrafo único do art. 618 do Código Civil dá 180 dias para propor a ação contra quem construiu, contados do aparecimento do vício ou defeito. No Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamar de vício aparente em produto durável é de noventa dias (art. 26, II) e, no vício oculto, começa a correr no momento em que o defeito fica evidenciado (art. 26, §3º). Já a pretensão de indenização segue outra régua: o Superior Tribunal de Justiça aplica o prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil (REsp 1.721.694/SP). Por isso a data em que o problema apareceu precisa estar registrada.
A construtora diz que o problema é de uso. Como mostrar o contrário?
Com prova técnica. Um laudo de engenharia aponta se a origem está no projeto, na execução, no material, no solo ou no uso, e é isso que a discussão vai medir. Guarde o manual do proprietário: ele lista a manutenção que cabe ao morador, e o que está fora dessa lista não é obrigação sua. Quando o reparo ameaça encobrir o vício, a prova pode ser produzida antes da ação, em produção antecipada de provas (art. 381 do Código de Processo Civil).
O apartamento veio com metragem menor que a do contrato. Dá para reclamar?
Dá, quando a venda foi feita por medida, com a metragem como elemento do preço. O art. 500 do Código Civil permite exigir a complementação da área, o abatimento proporcional do preço ou o desfazimento do negócio; diferença de até um vinte avos, ou 5%, é presumida como simplesmente enunciativa. O art. 501 fixa um ano, contado do registro do título, para propor essa ação. Em relação de consumo entram também as regras e os prazos do Código de Defesa do Consumidor, e a metragem costuma ser tratada como vício aparente, porque se apura com uma medição: por isso vale medir a unidade na vistoria de entrega.
Rachadura na fachada do prédio: quem entra com a ação, eu ou o condomínio?
Nas áreas comuns, quem representa os moradores é o condomínio, pelo síndico, com autorização da assembleia (art. 1.348, II, do Código Civil). Isso não apaga o seu prejuízo particular: o dano dentro da sua unidade e a desvalorização do seu imóvel continuam sendo seus. Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o comprador pode cobrar, em ação própria, obras de área comum previstas no contrato, sem depender de iniciativa coletiva (REsp 2.219.808). O caminho prático é levar o assunto à assembleia e, em paralelo, guardar a sua prova.
Sou obrigado a deixar a construtora fazer o reparo?
Em regra, o reparo é a primeira alternativa, e a lei dá ao fornecedor até trinta dias para sanar o vício (art. 18, §1º, do Código de Defesa do Consumidor). Passado esse prazo sem solução, a escolha passa a ser sua entre substituição, devolução do valor pago com correção monetária e abatimento proporcional do preço. Se aceitar o reparo, peça por escrito o escopo do serviço, o cronograma, quem executa e o que acontece se o vício voltar.
A construtora fechou ou está em recuperação judicial. Quem responde?
Costuma haver mais de um responsável. Respondem quem construiu, quem incorporou e quem vendeu, e o Código de Defesa do Consumidor prevê responsabilidade solidária entre os fornecedores da mesma cadeia (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, §1º). Havendo patrimônio de afetação na incorporação, o acervo daquele empreendimento fica separado do restante da empresa (art. 31-A da Lei 4.591/1964). Em recuperação judicial ou falência, o crédito é habilitado no processo, e o caminho muda de forma. Descobrir quem responde faz parte da leitura do contrato e da matrícula.
O que fazer assim que o defeito aparece no imóvel?
Três coisas simples, e nenhuma delas compromete você com decisão nenhuma. Registre: fotografe e filme com data, anote o dia em que cada sinal apareceu e guarde protocolos e mensagens. Reclame por escrito à construtora, porque a reclamação comprovada obsta a decadência até a resposta negativa e inequívoca (art. 26, §2º, I, do Código de Defesa do Consumidor). E não reforme antes de documentar, já que o reparo apaga o que a perícia precisaria ver. Só depois disso a conversa jurídica rende.
Comece Pelo Que Apareceu no Imóvel
Três perguntas e o seu WhatsApp. A equipe responde com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
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Contato
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Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Filial
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
