Inquilino Não Paga
e não sai do imóvel

O Que Não Fazer Antes de Entrar na Justiça

Quase todo caso de despejo que vira problema para o dono do imóvel começa com uma destas quatro decisões, tomadas por cansaço.

• Trocar a fechadura ou tirar os móveis

  O inquilino é possuidor direto do imóvel, e retomá-lo à força é esbulho: ele pode pedir reintegração de posse e indenização (art. 1.210 do Código Civil), e a conduta ainda se enquadra no art. 345 do Código Penal. Num só movimento você deixa de ser autor e vira réu.

• Cortar a água, a luz ou o gás

  O art. 22, II, da Lei 8.245/1991 obriga o locador a assegurar o uso pacífico do imóvel durante a locação. Interromper serviço essencial descumpre essa obrigação, abre pedido de indenização contra você e costuma pesar na leitura que o juízo fará de todo o resto.

• Aceitar promessa de pagamento sem nada por escrito

  Cada mês assim é mais um mês a provar depois. Combinação verbal não deixa rastro do que foi prometido e ainda alimenta a tese de que você concordava com o atraso. Cobrança por escrito, com o débito discriminado, custa pouco e organiza a prova.

• Receber a chave sem termo de entrega

  Devolução sem documento deixa em aberto a data em que a locação terminou, o estado em que o imóvel voltou e o que cada um ainda deve. É a origem de boa parte das discussões que aparecem meses depois, quando ninguém mais lembra do combinado.

Os Prazos Que Já Estão Correndo

A Lei do Inquilinato e o Código Civil marcam algumas datas neste caso. Uma delas corre hoje, enquanto o imóvel continua ocupado.

• 3 anos

  É o prazo de prescrição da pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos (art. 206, §3º, I, do Código Civil). Ele corre para cada aluguel a partir do respectivo vencimento, e é o relógio que já está andando enquanto nada é feito.

• 15 dias

  Citados, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão depositando em juízo, nesse prazo contado da citação, os aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação do depósito, as multas e penalidades contratuais exigíveis, os juros de mora e as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido se o contrato não dispuser de outro modo (art. 62, II, da Lei 8.245/1991).

• 24 meses

  Não se admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único). É o dado que costuma separar o caso que termina em depósito daquele que segue para a rescisão.

O Que Dá Para Fazer Hoje

1. Releia a cláusula de garantia do contrato

   Fiador, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Se nenhuma está em vigor, o caso admite o pedido de liminar do art. 59, §1º, IX; se há garantia viva, a desocupação vem com a sentença. É a primeira bifurcação.

2. Monte a planilha do que está em aberto

   Mês a mês: aluguel, condomínio, imposto e contas que o contrato atribui ao inquilino, com vencimento, multa e juros do próprio contrato. Quando o despejo vem cumulado com a cobrança, a lei exige cálculo discriminado já na inicial (art. 62, I).

3. Cobre por escrito, com o débito discriminado

   Mensagem, e-mail ou carta com aviso de recebimento. A lei não condiciona o despejo por falta de pagamento a esse aviso, mas ele documenta a dívida, abre espaço para acordo e evita discussão sobre valores mais adiante.

4. Separe contrato, vistoria e comprovantes

   Contrato assinado com aditivos e renovações, documento da garantia, vistoria de entrada, recibos e extratos do que foi pago, e o histórico de conversas sobre prazos pedidos. É o material da petição inicial.

5. Verifique se ele já purgou a mora antes

   Se o inquilino já usou essa faculdade em outra ação dentro dos últimos 24 meses, ela não se repete. Procurar processos anteriores, inclusive encerrados, muda o que dá para esperar deste.

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