Despejo ou Acordo
com o Inquilino

A lei não conta vezes, conta prazo. Não se admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único, da Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.112/2009). Por isso a data da última purgação é um dos primeiros pontos a conferir.

Dá em hipóteses específicas. Na falta de pagamento, a liminar de desocupação em quinze dias é concedida quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, e depende de caução no valor equivalente a três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX). Concedida a liminar, o locatário ainda pode elidi-la depositando a totalidade dos valores devidos dentro desses quinze dias (art. 59, §3º).

Vale, se estiver na forma da lei. O Código de Processo Civil considera título executivo extrajudicial o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas, e também o instrumento de transação referendado pelos advogados dos transatores, pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública, pela Advocacia Pública ou por conciliador ou mediador credenciado por tribunal (art. 784, III e IV). Descumprido, ele vai direto para execução.

Depende de ele participar. O fiador responde nos limites do que afiançou, e alteração do ajuste feita sem a concordância dele costuma ser discutida quanto ao alcance da garantia. A própria lei já o coloca como parte interessada: o locatário e o fiador podem evitar a rescisão efetuando, em quinze dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado (art. 62, II). Colher a assinatura dele no acordo evita essa discussão depois.

Pode. O pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios; nessa hipótese, cita-se o locatário para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao de cobrança, devendo a inicial vir com cálculo discriminado do débito (art. 62, I, da Lei 8.245/1991).

O pagamento integral e tempestivo evita a rescisão da locação, e o inquilino permanece no imóvel. Se o locador alegar que a oferta não foi integral, justificando a diferença, o locatário pode complementar o depósito em dez dias contados da intimação; não sendo integralmente complementado, o pedido de rescisão prossegue pela diferença, e o locador pode levantar a quantia depositada (art. 62, III e IV).