Usucapião
ou Escritura de Compra

Depende da modalidade. São quinze anos na usucapião extraordinária, reduzidos a dez se o possuidor estabeleceu ali a moradia habitual ou realizou obras ou serviços produtivos (art. 1.238). São dez anos com justo título e boa-fé, e cinco em situação específica do parágrafo único do art. 1.242. Há ainda cinco anos para o imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia (art. 1.240), cinco para a área rural de até cinquenta hectares (art. 1.239) e dois anos na hipótese do art. 1.240-A, entre ex-cônjuges ou ex-companheiros.

Dá, sem prejuízo da via judicial. O art. 216-A da Lei 6.015/1973 admite o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, processado no registro de imóveis da comarca do imóvel, a requerimento do interessado representado por advogado, instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas dos distribuidores e documentos que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse.

Não há resposta única, e a diferença é justamente quem pode ser notificado. Havendo promessa de compra e venda ou de cessão e sendo possível notificar quem deve outorgar o título, a via da escritura segue viável pela adjudicação compulsória. Não havendo contrato, nem quem assine, nem cadeia a reconstituir, a discussão passa a ser de posse, e o caminho é a usucapião.

É o registro da propriedade em nome do promitente comprador feito no próprio registro de imóveis, sem processo. O art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022, exige o instrumento de promessa ou de cessão, a prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título no prazo de quinze dias da notificação extrajudicial, ata notarial, certidões dos distribuidores, comprovante do imposto de transmissão e procuração com poderes específicos. O pedido independe do registro prévio da promessa.

Não impede por si só. O registrador notifica o titular, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, §2º). Se houver impugnação justificada, o oficial remete os autos ao juízo competente e o procedimento segue pela via judicial (art. 216-A, §10).

Pode, e é comum. O art. 1.243 do Código Civil permite ao possuidor acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas e pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e boa-fé. É o que costuma viabilizar o pedido de quem comprou de outro ocupante e acha que precisaria recomeçar a contagem.