Contrato de Gaveta
Tem Algum Valor
Vale entre as partes, mas não transfere a propriedade.
Contrato de gaveta é a compra ou a cessão feita por instrumento particular, sem escritura e sem registro. Ele obriga quem assinou: quem vendeu tem de entregar o imóvel e outorgar o título, quem comprou tem de pagar o preço (art. 481 do Código Civil). O que ele não faz é mudar o dono na matrícula.
Entre vivos, a propriedade se transfere pelo registro do título translativo no registro de imóveis e, enquanto não se registra, o alienante continua a ser havido como dono (art. 1.245, caput e §1º, do Código Civil). Daí os riscos conhecidos: o imóvel responde por dívidas de quem está na matrícula e pode ser prometido a outra pessoa.
Isso não deixa o comprador sem defesa. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
Por Que o Papel Não Chega à Matrícula
A lei separa duas coisas. O contrato cria obrigações entre as partes; o registro produz efeito perante todo mundo. Assinar o contrato de gaveta resolve a primeira parte, e só a segunda troca o nome na matrícula do imóvel.
Há também a forma. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 do Código Civil). Existem hipóteses em que a lei autoriza o instrumento particular, como no financiamento habitacional.
Na prática, o problema aparece quando a assinatura de quem vendeu não vem: a pessoa mudou de endereço, faleceu sem inventário, a empresa encerrou as atividades, ou o imóvel passou por uma fila de gavetas até chegar a você. Para esses casos a lei tem caminho próprio.
Como Chegar ao Registro Sem a Assinatura de Quem Vendeu
São três vias, e a escolha depende de quem ainda pode ser encontrado.
Adjudicação compulsória na Justiça
O promitente comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418 do Código Civil). A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça assenta que esse direito não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Adjudicação compulsória em cartório
Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito no próprio registro de imóveis da situação do imóvel, por advogado, instruído com o contrato, ata notarial, certidões dos distribuidores, comprovante de ITBI e a prova do inadimplemento, que é a não celebração do título em quinze dias contados da notificação promovida pelo oficial (art. 216-B da Lei 6.015/1973). O §2º dispensa o registro prévio da promessa e a regularidade fiscal de quem vendeu.
Usucapião
Quando não há a quem cobrar a escritura, a via passa a ser a posse: o tempo de ocupação, com os requisitos do Código Civil, é o que gera o direito, e o pedido pode correr em cartório ou na Justiça.
O Que o Contrato de Gaveta Faz e o Que Não Faz
| Situação | O que vale | Onde está |
|---|---|---|
| Entre quem comprou e quem vendeu | Obriga os dois ao que foi contratado | Código Civil, art. 481 |
| Perante terceiros | Não transfere a propriedade; quem vendeu segue como dono | Código Civil, art. 1.245 e §1º |
| Forma do negócio | Escritura pública acima de trinta salários mínimos, salvo previsão legal | Código Civil, art. 108 |
| Posse de quem comprou | Admite embargos de terceiro mesmo sem registro | Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça |
| Recusa em assinar a escritura | Cabe adjudicação compulsória, sem depender do registro da promessa | Código Civil, art. 1.418, e Súmula 239 do STJ |
| Adjudicação sem processo | Pedido no próprio registro de imóveis, por advogado | Lei 6.015/1973, art. 216-B |
Comprou só com contrato e recibo?
A página de situação explica o que conferir na matrícula antes de qualquer coisa, quais documentos sustentam o pedido e o que costuma travar a regularização.
Ver o que fazer agora →Outras dúvidas de Direito Imobiliário:
- O que é preciso para usucapião
- Posso perder a casa por atraso no financiamento
- Quanto tempo a construtora pode atrasar
- Quem paga o ITBI e o registro
Base legal: Arts. 108, 481, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil; art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022; Súmulas 84 e 239 do Superior Tribunal de Justiça. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Imobiliário.
Quer Levar o Imóvel Para o Seu Nome?
Reúna o contrato, os recibos e a matrícula atualizada do imóvel. A equipe responde pelo WhatsApp com o próximo passo e com o valor da consulta, antes de qualquer agendamento.
Falar sobre o meu casoUnidades e Contato do Escritório
Guarulhos · SP
- Endereço
- Sala 1716, Edifício Clube Office — R. Silvestre Vasconcelos Calmon, 51, 17º andar — Vila Moreira, Guarulhos/SP
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/SP
- 50.480
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da matriz. Descreva o ocorrido e, se tiver, anexe os documentos que já possui.
Belém · PA
- Endereço
- Ed. Parque Office, Torre Norte — Rod. Augusto Montenegro, 4300 — Parque Shopping, Belém/PA
- Atendimento
- Segunda a sexta, das 9h às 18h
- OAB/PA
- 1.890
- atendimento@pugalimaadvocacia.com.br
Abre o WhatsApp da filial do Pará. Atendimento também para o interior do estado, de forma digital.
