Quem Paga o ITBI
e o Registro do Imóvel
Quem compra, salvo cláusula em contrário no contrato.
O art. 490 do Código Civil resolve a parte civil da pergunta: salvo cláusula em contrário, ficam as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. É regra supletiva, o que significa que o contrato pode dividir de outro modo, e vale o que estiver escrito nele.
O ITBI é imposto municipal (art. 156, II, da Constituição). Quem é o contribuinte, quanto se paga e o que é isento saem da lei de cada município; o Código Tributário Nacional apenas diz que contribuinte é qualquer das partes na operação, como dispuser a lei (art. 42). Na prática, a lei municipal costuma colocar o imposto sobre quem adquire.
O que não muda é a ordem das coisas: sem a guia paga o registro não sai, porque cabe ao oficial fiscalizar o recolhimento dos impostos devidos pelos atos que lhe são apresentados (art. 289 da Lei 6.015/1973), e sem registro a propriedade não se transfere (art. 1.245 do Código Civil).
Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
As Três Contas de Uma Compra
São três despesas, cobradas por três lugares diferentes. O ITBI vai para o município onde o imóvel está (art. 41 do Código Tributário Nacional). Os emolumentos da escritura vão para o tabelionato de notas, e os do registro, para o registro de imóveis da circunscrição do bem. Emolumentos seguem tabela fixada por lei estadual, e por isso mudam de um estado para outro.
O Superior Tribunal de Justiça fixou no Tema 1.113 que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU, que não serve nem de piso, e que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção a seu favor, afastada só por processo administrativo próprio. A Lei Complementar 227/2026 levou esse conceito ao art. 38 do Código Tributário Nacional e passou a exigir que o município divulgue os critérios de avaliação, contestáveis por avaliação contraditória.
Há ainda redução prevista em lei federal: os emolumentos dos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, são reduzidos pela metade (art. 290 da Lei 6.015/1973).
Quando a Conta Muda
Quatro pontos alteram quem paga, quanto se paga ou quando se paga.
O contrato dispôs de outro modo
O art. 490 começa com a ressalva de cláusula em contrário. Se o instrumento atribuiu as despesas a quem vende, ou dividiu entre os dois, é isso que vale entre as partes. Perante o município, porém, quem responde pelo tributo continua sendo o contribuinte definido na lei municipal.
Isenção ou redução na lei do município
Programas habitacionais, primeira aquisição e faixas de valor aparecem em muitas leis municipais, cada uma com requisitos e limites próprios. Não há regra nacional sobre isso: a consulta é à legislação do município onde o imóvel está.
O momento em que o imposto é exigido
Os municípios costumam exigir a guia antes da escritura, embora a transmissão entre vivos só ocorra com o registro (art. 1.245 do Código Civil). No Tema 1.124 (ARE 1.294.969), o Supremo Tribunal Federal examina a incidência do ITBI na cessão de direitos sem registro: o julgamento de mérito de 2021 foi anulado pelo Plenário em 2022, e o tema aguarda novo exame.
Compra com financiamento
Entram na conta a avaliação do imóvel pelo agente financeiro e o registro da garantia na matrícula, além dos emolumentos do próprio contrato.
De Quem É Cada Item, Pela Regra
| Item | De quem é, pela regra | Onde está |
|---|---|---|
| Escritura pública, no tabelionato | De quem compra, salvo cláusula em contrário | Código Civil, art. 490 |
| Registro na matrícula do imóvel | De quem compra, salvo cláusula em contrário | Código Civil, art. 490 |
| Despesas da entrega do imóvel | De quem vende | Código Civil, art. 490 |
| ITBI | Do contribuinte definido na lei municipal, em regra quem adquire | Código Tributário Nacional, art. 42 |
| Base de cálculo do ITBI | Valor do imóvel em condições normais de mercado | Código Tributário Nacional, art. 38, §1º |
| Primeira aquisição residencial pelo SFH | Emolumentos reduzidos pela metade | Lei 6.015/1973, art. 290 |
Vai comprar, ou já comprou e falta registrar?
A página do serviço explica o que o escritório confere na matrícula e nas certidões antes da escritura, o que muda entre escritura pública e instrumento particular e como funcionam os custos.
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Base legal: Arts. 490, 1.245 e 1.246 do Código Civil; art. 156, II, da Constituição; arts. 35, 38, 41 e 42 do Código Tributário Nacional, na redação da Lei Complementar 227/2026; arts. 289 e 290 da Lei 6.015/1973; Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça; Tema 1.124 da repercussão geral do Supremo Tribunal Federal, com o julgamento de mérito de 2021 anulado e pendente de novo exame. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Imobiliário.
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