Quanto a Construtora
Pode Atrasar a Entrega
Até 180 dias, e só se o contrato disser isso com clareza.
A regra está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. A entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada no contrato como prevista para a conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado de forma clara e destacada, não dá causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem enseja o pagamento de penalidade pelo incorporador.
Passado esse prazo, o quadro muda. O comprador adimplente pode manter o contrato e receber, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, corrigido pelo índice estipulado em contrato (§2º). Ou pode promover a resolução, com devolução da integralidade dos valores pagos e a multa do contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução (§1º).
As duas coisas não se somam: a multa do atraso não pode ser cumulada com a da inexecução total da obrigação (§3º).
Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
De Onde Se Conta Esse Prazo
A contagem parte da data prevista no contrato para a conclusão do empreendimento, e não da fala do corretor nem do cronograma divulgado na publicidade. Os 180 dias são corridos e valem uma vez só.
A tolerância depende de cláusula expressa, clara e destacada. É o texto da própria lei, com três exigências que andam juntas. Cláusula diluída no meio do contrato, redigida de modo que o comprador não consiga identificá-la, é o primeiro ponto a examinar.
A indenização mensal é do adquirente adimplente, e a resolução do §1º pressupõe que ele não tenha dado causa ao atraso. Por isso a análise começa pelo extrato de pagamentos, antes de qualquer discussão sobre o andamento da obra.
Contratos assinados antes da Lei 13.786/2018 seguem outra régua. Ao julgar os Temas 970 e 971, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça assentou que a lei nova não se aplica retroativamente. Para esses casos vale o que o Tribunal fixou no Tema 996: o prejuízo do comprador é presumido, na forma de aluguel mensal, e os juros de obra não podem ser cobrados depois do prazo contratual de entrega.
Quando os 180 Dias Não Valem
Fora destas três hipóteses, a tolerância simplesmente não se aplica ao caso.
Contrato sem cláusula clara e destacada
O caput do art. 43-A condiciona a tolerância a pactuação expressa, clara e destacada. Sem cláusula que atenda a essas três exigências, não há prazo extra a invocar, e o atraso passa a contar da data prevista para a conclusão do empreendimento.
Contrato anterior à Lei 13.786/2018
A lei é do fim de dezembro de 2018 e não alcança contratos assinados antes dela. Foi o que decidiu a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça ao afastar a aplicação retroativa da norma no julgamento dos Temas 970 e 971.
Comprador em atraso ou que deu causa
A indenização mensal é devida ao adquirente adimplente (§2º), e a resolução com devolução integral pressupõe que ele não tenha dado causa ao atraso (§1º). Comprovante de pagamento em dia é o que sustenta os dois pedidos.
O Que a Lei Prevê em Cada Cenário
| Cenário | O que a lei prevê | Onde está |
|---|---|---|
| Entrega dentro dos 180 dias de tolerância | Sem resolução por culpa do incorporador e sem penalidade | Lei 4.591/1964, art. 43-A |
| Atraso além da tolerância, contrato mantido | 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die | Art. 43-A, §2º |
| Atraso além da tolerância, contrato desfeito | Devolução integral do que foi pago e a multa, em até 60 dias corridos | Art. 43-A, §1º |
| As duas coisas somadas | A lei veda a cumulação | Art. 43-A, §3º |
| Contrato assinado antes de dezembro de 2018 | A lei não retroage; vale a jurisprudência anterior | STJ, Temas 970, 971 e 996 |
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A página de situação explica o que conferir no contrato antes de reclamar, como registrar o atraso por escrito e o que a construtora costuma propor nessa fase.
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Base legal: Art. 43-A e §§1º a 3º da Lei 4.591/1964, incluídos pela Lei 13.786/2018; arts. 389, 394 e 402 do Código Civil; arts. 6º, VI, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; Temas repetitivos 970, 971 e 996 do Superior Tribunal de Justiça. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Imobiliário.
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