O Que É Preciso
para Pedir Usucapião
Posse de dono, sem oposição, pelo tempo que a lei pede.
Três requisitos se repetem em todas as modalidades: possuir o imóvel como seu, isto é, com ânimo de dono; de forma contínua e sem oposição; pelo prazo que a lei fixa para aquela modalidade. O art. 1.238 do Código Civil traz a regra geral, de quinze anos, independentemente de título e de boa-fé.
Os prazos encurtam conforme o caso. Caem para dez anos quando o possuidor estabeleceu no imóvel a moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238, parágrafo único), e também quando há justo título e boa-fé (art. 1.242). Há ainda modalidades especiais de cinco e de dois anos, com requisitos próprios de área, de moradia e de trabalho.
O tempo não precisa ser todo seu: o possuidor pode somar à sua posse a dos antecessores, contanto que todas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243).
Área imobiliária com o Dr. Márcio Lima, pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários
O Que a Lei Pede Além do Tempo
Posse com ânimo de dono é o requisito que mais derruba pedido. Quem ocupa por contrato — locação, comodato, cessão de uso — tem posse, mas posse de outra natureza, e o tempo não corre para usucapião enquanto o título não mudar.
Sem oposição quer dizer que o proprietário não reagiu. Notificação, ação de reintegração de posse ou disputa judicial interrompem a contagem, e o art. 1.244 manda aplicar à usucapião as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição.
A prova é de documentos e de fatos: contas de água e de luz, carnê de tributos do imóvel, recibos de obra, contratos antigos e testemunhas. A lei fala em justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973).
O pedido pode correr no próprio registro de imóveis, instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e certidões. Os titulares da matrícula e os confinantes são notificados para se manifestar em quinze dias, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, §2º). Havendo impugnação justificada, os autos seguem para o juiz.
Quando o Pedido Não Se Sustenta
Três barreiras aparecem antes de qualquer discussão de prazo.
Imóvel público
Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Está no art. 183, §3º, e no art. 191, parágrafo único, da Constituição. Terreno de marinha e área de ente público entram nessa discussão, e a natureza do bem é a primeira coisa a apurar na matrícula.
Posse que não é de dono
Quem entrou como inquilino, comodatário ou caseiro possui em nome de outra pessoa. Para o tempo passar a contar, é preciso demonstrar quando e como a posse mudou de natureza, o que exige fato concreto, e não apenas o passar dos anos.
Posse contestada dentro do prazo
Ação de reintegração, notificação extrajudicial e disputa sobre o mesmo imóvel afastam o requisito de posse sem oposição. Por isso a data de cada documento importa tanto quanto o conteúdo dele.
Os Prazos de Cada Modalidade
| Modalidade | Tempo de posse | Onde está |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, sem exigir título nem boa-fé | Código Civil, art. 1.238 |
| Extraordinária com moradia ou obra produtiva | 10 anos | Art. 1.238, parágrafo único |
| Ordinária, com justo título e boa-fé | 10 anos | Código Civil, art. 1.242 |
| Ordinária com registro cancelado e moradia | 5 anos | Art. 1.242, parágrafo único |
| Especial urbana, até 250 metros quadrados | 5 anos, com moradia e sem outro imóvel | Art. 1.240 e Constituição, art. 183 |
| Especial rural, até 50 hectares | 5 anos, com trabalho e moradia no imóvel | Art. 1.239 e Constituição, art. 191 |
| Familiar, imóvel urbano até 250 metros quadrados | 2 anos, após o abandono do lar pelo outro | Código Civil, art. 1.240-A |
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A página do serviço explica o que a equipe lê na matrícula e nos documentos da posse, quando o pedido corre em cartório e quando corre na Justiça, e como funcionam os custos.
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Base legal: Arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil; arts. 183 e 191 da Constituição; art. 216-A da Lei 6.015/1973, com as alterações das Leis 13.465/2017 e 14.382/2022. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Imobiliário.
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