Quando o Aluguel
Pode Ser Reajustado
Uma vez por ano.
É admitida a estipulação de reajuste por índices de preços nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano, e é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano (art. 2º, caput e §1º, da Lei 10.192/2001). Cláusula que mande reajustar a cada seis meses não vale, ainda que assinada pelos dois lados.
Na locação residencial, esse ano tem marco próprio: a periodicidade é contada a partir do último reajuste aplicado (art. 28, §3º, IV, da Lei 9.069/1995). Não é o aniversário do contrato nem a data da assinatura.
Reajuste e valor novo são coisas diferentes. Reajuste aplica uma cláusula que já estava escrita, por um índice eleito pelas partes. Valor novo depende de acordo: é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste (art. 18 da Lei 8.245/1991). Sem cláusula de índice, não há conta automática a aplicar.
Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
Por Que o Ano Não Se Negocia
A periodicidade anual não veio da Lei do Inquilinato: veio das regras do Plano Real, que alcançam qualquer contrato com cláusula de índice de preços. Por isso ela não é um limite que as partes possam afastar no papel, e a nulidade não se convalida com o tempo nem com o pagamento.
O que cada contrato escolhe é outra coisa: qual índice e de que data ele conta. Dois contratos vizinhos podem ter índices diferentes e chegar a valores distintos no mesmo ano, sem que nenhum dos dois esteja errado.
A parte que costuma sair errada é a data-base. Período encurtado, acumulado de doze meses aplicado duas vezes, índice trocado no meio do caminho: o efeito financeiro é o de um reajuste em prazo menor que o ano, e o §3º do art. 2º declara nulos os expedientes que produzem esse efeito.
Quando a Data-Base Muda de Lugar
Três situações deslocam o relógio ou tiram a conta do automático.
Houve revisão do valor por acordo
Em caso de revisão contratual, o termo inicial do período de reajuste, ou de nova revisão, será a data em que a anterior revisão tiver ocorrido (art. 2º, §2º, da Lei 10.192/2001). Aditivo que fixa valor novo remarca o calendário.
As partes acertam outro valor
O art. 18 da Lei 8.245/1991 permite fixar novo aluguel de comum acordo a qualquer tempo. Isso não é reajuste, e por isso não esbarra na periodicidade anual. O que a lei exige aqui é acordo, não cobrança unilateral apresentada como conta.
Não há acordo e já se passaram três anos
Não havendo acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior (art. 19). É outra ação, com perícia, e o aluguel provisório que o juiz fixar é devido desde a citação (art. 68, II).
Cada Intervalo e Onde Ele Está Escrito
| Situação | O que a lei prevê | Onde está |
|---|---|---|
| Reajuste por índice de preços | Uma vez por ano, em contrato de um ano ou mais | Lei 10.192/2001, art. 2º |
| Cláusula de periodicidade menor | Nula de pleno direito | Lei 10.192/2001, art. 2º, §1º |
| Locação residencial | O ano conta do último reajuste aplicado | Lei 9.069/1995, art. 28, §3º, IV |
| Depois de uma revisão do valor | A data-base passa a ser a da revisão | Lei 10.192/2001, art. 2º, §2º |
| Revisão judicial do aluguel | Após três anos de vigência ou do acordo | Lei 8.245/1991, art. 19 |
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Base legal: Art. 2º, caput e §§ 1º a 3º, da Lei 10.192/2001; art. 28, §3º, IV, da Lei 9.069/1995; arts. 17, 18, 19 e 68, II, da Lei 8.245/1991. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Locatício.
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