O Fiador Responde Depois
do fim do contrato
Em regra sim, até a devolução do imóvel.
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. É o art. 39 da Lei 8.245/1991, na redação dada pela Lei 12.112/2009. O que encerra a fiança não é o fim do prazo escrito: é a entrega das chaves.
Na prática, fiança dada em contrato de trinta meses não acaba no trigésimo mês se o inquilino continuar no imóvel: ela acompanha a prorrogação legal e alcança aluguel e encargos vencidos até a devolução. A saída está no art. 40, X, e é o fiador quem a aciona.
Responder até a devolução não é responder por tudo. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. A fiança dá-se por escrito e não admite interpretação extensiva (art. 819 do Código Civil).
Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
O Que Mudou em 2009 e o Que Não Mudou
Antes da Lei 12.112/2009, o alcance da fiança na locação prorrogada por força de lei era discutido caso a caso. A redação atual do art. 39 resolveu o ponto em termos expressos, ressalvando só o que o próprio contrato dispuser. Por isso a leitura começa pela cláusula de garantia do instrumento assinado.
O que não mudou foi o limite do que se assumiu. No REsp 1.607.422, julgado em 30 de novembro de 2017, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve a responsabilidade dos fiadores por débitos de contrato prorrogado ainda que não tivessem anuído ao aditivo, mas limitada ao valor de aluguel do contrato original.
A regra nova alcança os contratos firmados a partir da vigência da Lei 12.112/2009. Para os anteriores, a Terceira Turma decidiu, no REsp 1.863.571, em 1º de dezembro de 2020, que se aplica o art. 835 do Código Civil: o fiador fica obrigado por sessenta dias após a notificação do credor.
Quando a Fiança Termina Antes das Chaves
São três saídas, e nenhuma delas funciona sem prova de que foi comunicada.
O contrato diz o contrário
O art. 39 abre com a ressalva de disposição contratual em contrário. Se o instrumento limita a fiança ao prazo determinado, prevalece o que está escrito. É a primeira cláusula a procurar.
O fiador pede a exoneração
Prorrogada a locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ele fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante cento e vinte dias após a notificação (art. 40, X). No REsp 1.798.924, julgado em 21 de maio de 2019, a Terceira Turma decidiu que a notificação enviada ainda no prazo determinado só produz efeito cento e vinte dias depois de a locação se tornar indeterminada.
Morre o fiador
A obrigação passa aos herdeiros, mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte e não pode ultrapassar as forças da herança (art. 836 do Código Civil). A morte também autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substituição da garantia (art. 40, I).
Até Onde a Fiança Alcança
| Situação | O que a lei ou a súmula prevê | Onde está |
|---|---|---|
| Locação prorrogada por prazo indeterminado | A garantia segue até a efetiva devolução do imóvel | Lei 8.245/1991, art. 39 |
| Cláusula que limita a fiança ao prazo | Prevalece o que o contrato dispuser | Lei 8.245/1991, art. 39 |
| Fiador notifica que quer se desonerar | Obrigado por 120 dias após a notificação | Lei 8.245/1991, art. 40, X |
| Inquilino não apresenta nova garantia | Trinta dias, sob pena de desfazimento da locação | Lei 8.245/1991, art. 40, parágrafo único |
| Aditamento a que o fiador não anuiu | O fiador não responde por essas obrigações | Súmula 214 do STJ |
| Contrato anterior à Lei 12.112/2009 | Exoneração pelo Código Civil, com sessenta dias | Código Civil, art. 835 |
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- Posso ser despejado sem aviso
Base legal: Arts. 37, 39 e 40, I, X e parágrafo único, da Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.112/2009; arts. 819, 835 e 836 do Código Civil; Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Locatício.
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