O Que Pode Ser Descontado
da caução do aluguel
Só o que estiver vencido ou comprovado.
A caução é garantia, não é aluguel pago adiantado. Em dinheiro, ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva (art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991).
O que pode ser abatido é o que ficou devendo e o dano que foi causado. O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos (art. 23, I), a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III), e a reparar os danos verificados no imóvel provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V).
Sobre o prazo, a resposta honesta é que a Lei do Inquilinato não fixa prazo em dias para devolver. Ela diz que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). O prazo que obriga é o escrito no contrato, e o marco é o termo de entrega de chaves.
Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
Abater, Dá. Abater sem Mostrar, Não
Cada item retido precisa ter o que o sustente: vistoria de entrada, foto da saída, nota ou orçamento. Quem alega o dano é quem tem o ônus de prová-lo, pela regra de distribuição do art. 373 do Código de Processo Civil. Planilha com um total e nenhuma explicação não permite conferir nada.
Boa parte do que aparece na conta não é do inquilino. A lei atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador (art. 22, VII), e as despesas extraordinárias de condomínio, entre elas obras que interessam à estrutura do prédio, pintura de fachadas e fundo de reserva (art. 22, X e parágrafo único).
Do inquilino são as despesas ordinárias de condomínio, e mesmo essas só quando comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo ele exigir a comprovação a qualquer tempo (art. 23, XII e §2º). Água, luz, gás e telefone seguem a mesma lógica: são de consumo, e se provam com a fatura do período em que o imóvel esteve ocupado.
Dois Abatimentos Que a Lei Admite e um Que Ela Proíbe
Estes três itens respondem pela maioria das discussões de fim de locação.
Aluguel e encargos vencidos até a devolução
A garantia responde pelo que estava em aberto quando o imóvel voltou, porque ela se estende até a efetiva devolução (art. 39). É por isso que a data do termo de entrega de chaves decide o tamanho da conta: até ali o aluguel corre, e dali em diante não corre mais.
Saída sem o aviso de trinta dias
O locatário pode denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Na ausência desse aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição (art. 6º e parágrafo único).
Cobranças que a lei não permite
Exigir, por motivo de locação, quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos é contravenção penal, com multa revertida em favor do locatário (art. 43, I). E são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a elidir os objetivos da lei (art. 45).
De Quem É Cada Conta na Saída
| Item | De quem é | Onde está |
|---|---|---|
| Aluguel e encargos vencidos até a devolução | Do inquilino | Arts. 23, I, e 39 |
| Reparo de dano no imóvel | Do inquilino, se provado | Art. 23, V |
| Desgaste decorrente do uso normal | Do locador | Art. 23, III |
| Despesas ordinárias de condomínio | Do inquilino, se comprovado o rateio | Art. 23, XII e §2º |
| Despesas extraordinárias de condomínio | Do locador | Art. 22, X |
| Taxa de administração e de intermediação | Do locador | Art. 22, VII |
Entregou as chaves e o dinheiro não voltou?
A página de situação mostra como pedir a conta discriminada, o que reunir de vistoria e foto e qual é o prazo para cobrar.
Ver o que fazer agora →Outras dúvidas de Direito Locatício:
- De quanto em quanto tempo reajustar o aluguel
- O fiador responde depois do fim do contrato
- Posso alugar sem contrato escrito
- Posso ser despejado sem aviso
Base legal: Arts. 6º e parágrafo único, 22, VII e X, 23, I, III, V, XII e §2º, 38, §2º, 39, 43, I, e 45 da Lei 8.245/1991; art. 373 do Código de Processo Civil. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Locatício.
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