Posso Ser Despejado
sem aviso nenhum
Sem aviso, em uma hipótese. Sem processo, nunca.
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991). Ninguém é retirado de imóvel alugado por decisão da imobiliária, do locador ou de delegacia: há processo, citação e decisão de juiz.
O aviso prévio é que varia. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 46). Findo esse prazo, se o locatário continuar na posse por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, §1º), e a denúncia passa a conceder trinta dias para a desocupação (art. 46, §2º).
Quando a locação foi verbal, ou escrita com prazo inferior a trinta meses, ela se prorroga automaticamente e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47. Na locação não residencial por prazo indeterminado, a denúncia é por escrito, com trinta dias para a desocupação (art. 57).
Área locatícia com a Dra. Magda Puga, graduada em Gestão e Negócios Imobiliários
Onde Entra a Notificação Prévia
No REsp 1.812.465, julgado em 12 de maio de 2020, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a notificação prévia ao locatário é elemento obrigatório para a validade da ação de despejo por denúncia vazia. Sem ela, o processo é extinto sem resolução de mérito, por faltar condição essencial ao seu desenvolvimento regular.
A exceção reconhecida é estreita: a ação proposta nos trinta dias seguintes ao término do prazo do contrato, janela em que a própria citação faz as vezes do aviso. Passada essa janela, a locação já se prorrogou, e o aviso volta a ser obrigatório.
A forma importa tanto quanto o conteúdo. A citação, intimação ou notificação por correspondência com aviso de recebimento depende de autorização no contrato (art. 58, IV); fora disso, o caminho usual é a notificação por cartório de títulos e documentos. O que se leva ao processo é o comprovante de entrega.
Quando o Aviso Prévio Não Vem Antes
Em três situações a conversa não começa com uma carta de desocupação.
Contrato escrito de trinta meses ou mais, dentro da janela
O art. 46 dispensa notificação ou aviso para a resolução do contrato findo o prazo, e nos trinta dias seguintes a ação pode ser proposta sem aviso anterior. É a única hipótese em que o Superior Tribunal de Justiça afasta a notificação prévia na denúncia vazia.
Falta de pagamento e as demais causas do art. 9º
A locação também se desfaz por infração legal ou contratual e por falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art. 9º, II e III). Aqui não há denúncia a notificar: há ação de despejo, com citação. Quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37, cabe liminar de desocupação em quinze dias, com caução de três aluguéis (art. 59, §1º, IX).
O imóvel foi vendido durante a locação
Alienado o imóvel, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula (art. 8º). O aviso existe, mas vem de quem o inquilino não conhecia.
Quem Avisa, Quando e Com Quantos Dias
| Situação | Aviso e prazo | Onde está |
|---|---|---|
| Escrito de trinta meses ou mais, findo o prazo | Sem notificação, se a ação for proposta em trinta dias | Art. 46 e §1º |
| Locação residencial já prorrogada | Denúncia a qualquer tempo, com trinta dias | Art. 46, §2º |
| Verbal ou escrito com menos de trinta meses | Retomada só nas hipóteses da lei | Art. 47 |
| Não residencial por prazo indeterminado | Denúncia por escrito, com trinta dias | Art. 57 |
| Imóvel vendido durante a locação | Denúncia do comprador, com noventa dias | Art. 8º |
| Falta de pagamento | Sem denúncia prévia, e com citação na ação | Art. 9º, III |
O contrato acabou e o imóvel segue ocupado?
A página de situação trata do fim do prazo e da retomada, com a contagem dos trinta dias do art. 46 e o que a notificação precisa provar.
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Base legal: Arts. 5º, 8º, 9º, 46 e §§ 1º e 2º, 47, 57, 58, IV, e 59, §1º, IX, da Lei 8.245/1991; REsp 1.812.465, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Conteúdo informativo, sem promessa de resultado. Veja também Direito Locatício.
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